Ông lớn khoe kế hoạch cao vút, thị trường bất động sản sắp đảo chiều?

Đặt kế hoạch cao vút

Ngày 31/5, Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng - DIC Corp (DIG) công bố tài liệu Đại hội đồng cổ đông năm 2023. Doanh nghiệp đặt kế hoạch doanh thu hợp nhất năm 2023 là 4.000 tỷ đồng, tăng trưởng gần gấp đôi so với năm 2022. Lợi nhuận trước thuế hợp nhất đạt 1.400 tỷ đồng, tăng gấp 7 lần.

Doanh nghiệp do ông Nguyễn Thiện Tuấn làm Chủ tịch cho biết, từ quý II/2022 đến nay, thị trường bất động sản trầm lắng do tác động của chính sách thắt chặt về tín dụng. Nguồn vốn trái phiếu và nguồn vốn huy động từ khách hàng ách tắc. Một số doanh nghiệp vướng vào lao lý đã khiến tâm lý chung trên thị trường e ngại. Mọi giao dịch bị trì hoãn, các dự án đang triển khai phải nhấn nút “tạm dừng”.

Trong năm 2023, theo DIG, dự báo còn nhiều khó khăn đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Hành trình để đáp ứng đủ điều kiện được giao đất, huy động vốn và bán hàng rất gian nan, mất nhiều thời gian. Chủ đầu tư phải có năng lực tài chính mạnh, phải bỏ ra nguồn tiền đáng kể mới có thể được bán hàng để tái đầu tư. Trong khi đó, sức mua bất động sản năm 2023 được đánh giá là rất yếu do ảnh hưởng của suy thoái kinh tế.

Tuy nhiên, từ năm 2024, DIC Corp sẽ khởi sắc hơn nếu được tháo gỡ và bổ sung nguồn thu từ các dự án như: Khu dân cư thương mại Vị Thanh - Hậu Giang (1.000 tỷ đồng), Khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên - Vĩnh Phúc (giai đoạn 1, hơn 1.000 tỷ đồng), Khu nhà ở Lam Hạ Center Point - Hà Nam (hơn 1.000 tỷ đồng), dự án điểm du lịch sinh thái và vui chơi giải trí Hồ Ba Hang (250 tỷ đồng)....

Cổ phiếu DIG tăng mạnh, gấp khoảng 2 lần kể từ đầu tháng 3 tới nay, lên 21.350 đồng/cp. Cổ phiếu này tăng 7 trong phiên 10 gần nhất.

DIG bắt đầu dậy sóng sau tin Phó chủ tịch Nguyễn Hùng Cường - con trai của Chủ tịch Nguyễn Thiện Tuấn, mua vào 5 triệu cổ phiếu hồi cuối tháng 3.

Kể từ đó, doanh nghiệp này đón nhiều tin tích cực như lợi nhuận năm 2022 tăng hơn 30% sau kiểm toán; hoàn tất mua lại 2.600 tỷ đồng trái phiếu; ít nhất 4 dự án bất động sản sẽ được hạch toán trong thời gian tới. Cơ quan quản lý đã có nhiều động thái tháo gỡ khó khăn các dự án bất động sản. 

Không chỉ DIG, nhiều cổ phiếu bất động sản khác cũng tăng mạnh trong thời gian gần đây.

Trong phiên giao dịch ngày 31/5, cổ phiếu TDH được kéo lên mức giá trần cùng khối lượng khớp lệnh đột biến 1,8 triệu đơn vị chỉ sau 15 phút. Đây đã là phiên tăng thứ 7 liên tiếp của cổ phiếu Nhà Thủ Đức, qua đó giúp cổ phiếu này tăng gần gấp rưỡi kể từ ngày 23/5.

Cổ phiếu QCG của Quốc Cường Gia Lai cũng tăng mạnh thứ 4 liên tiếp, kéo thị giá lên mức 6.640 đồng. Trong tháng 5, cổ phiếu này đã tăng 65%.

Trong khi đó, một mã bất động sản khác là PXL của Tổng CTCP Đầu tư và Phát triển KCN Dầu khí - Long Sơn (UPCoM) đã tăng 75% trong vòng 1 tháng.

Rất nhiều mã bất động sản khác tăng vọt trong thời gian gần đây như: CRE, VPH, LDG, DXS, CII, PDR…

Cổ phiếu bất động sản công nghiệp KBC cũng tăng mạnh. Công ty này đang có tiền và muốn mua lại trước hạn trái phiếu doanh nghiệp phát hành trước đó nhưng bất thành. KBC của ông Đặng Thành Tâm chỉ mua được một nửa số trái phiếu chào mua lại trước hạn do trái chủ không đồng ý bán lại.

Không chỉ có màu hồng

Nhóm cổ phiếu bất động sản nóng lên trong bối cảnh các doanh nghiệp đón nhận nhiều tín hiệu chính sách tích cực. Tuy nhiên, không phải tất cả đều lạc quan.

Trong mùa Đại hội đồng cổ đông năm nay, nhiều doanh nghiệp bất động sản không còn tô hồng kế hoạch kinh doanh với cổ đông. Những khó khăn của thị trường vẫn còn. Kế hoạch ưu tiên là quản trị rủi ro và tái cấu trúc. Hầu hết các doanh nghiệp đặt kế hoạch lợi nhuận giảm vài chục phần trăm so với năm 2022 như: TTC Land, Hà Đô…

Ngày 31/5, Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va - Novaland (NVL) do ông Bùi Thành Nhơn làm Chủ tịch công bố tài liệu họp Đại hội đồng cổ đông thường niên 2023 diễn ra vào ngày 22/6 sắp tới. Trong đó, Novaland đặt kế hoạch lợi nhuận sau thuế giảm hơn 90% so với năm 2022 xuống 214 tỷ đồng. Doanh thu giảm 14,5% xuống 9.531 tỷ đồng và không chia cổ tức từ năm 2021 đến 2023.

Trong quý I/2023, Novaland ghi nhận doanh thu chỉ đạt hơn 600 tỷ đồng (giảm 70% so với cùng kỳ năm trước và giảm 81% so với quý IV/2022). Đây là mức theo quý thấp nhất của kể từ khi lên sàn chứng khoán hồi cuối năm 2016.

NVL báo lỗ 410 tỷ đồng - quý lỗ đầu tiên từ khi lên sàn chứng khoán. Với kết quả này, Novaland hoàn thành hơn 6% mục tiêu doanh thu và cách rất xa mục tiêu lãi hơn 200 tỷ năm 2023.

Trên sàn chứng khoán, cổ phiếu NVL đi ngang kể từ đầu năm, hiện ở mức 13.500 đồng/cp.

Với DIG, kế hoạch năm 2023 là rất cao nhưng so với nền thấp năm 2022. Năm ngoái, DIG chỉ hoàn thành 10,5% kế hoạch lợi nhuận (đạt gần 199 tỷ đồng, giảm 85% so cùng kỳ) và không huy động được vốn. 

DIC Corp lên kế hoạch huy động 5.693,9 tỷ đồng nhưng thực tế không huy động được đồng nào. Trong đó, phương án phát hành 3.000 tỷ đồng (điều chỉnh giảm về 1.500 tỷ đồng) cho cổ đông hiện hữu bị hủy; phương án phát hành 2.500 tỷ đồng trái phiếu vẫn chưa thực hiện. Hạn mức huy động vốn 1.693,9 tỷ đồng nhưng chưa thực hiện.

Đánh giá về triển vọng, Chứng khoán SSI cho rằng, thời điểm xấu nhất có thể đã qua đối với ngành bất động sản. Tuy nhiên, công ty chứng khoán này chỉ có khuyến nghị trung lập với ngành này.

Theo SSI, trong bối cảnh lãi suất giảm sớm hơn dự kiến và được hỗ trợ tích cực hơn của Chính phủ, thị trường bất động sản đang cải thiện, nhưng có thể vẫn còn một số trở ngại nhất định. Lãi suất cho vay vẫn cần giảm thêm để kích thích nhu cầu trở lại.

Bên cạnh đó, chính sách hỗ trợ cần thời gian để thực sự tác động lên thị trường, đặc biệt là tháo gỡ những nút thắt trong quá trình cấp phép dự án.

Hơn nữa, theo SSI, rủi ro vỡ nợ vẫn có thể xảy ra với những chủ đầu tư không thể thương lượng được với trái chủ để giãn thời hạn thanh toán hoặc cân đối dòng tiền để trả nợ.

Những chủ đầu tư ít bị ảnh hưởng bởi vấn đề trái phiếu, sở hữu quỹ đất tốt và có khả năng phát triển và bán hàng sẽ vượt qua được những “cơn gió ngược” phía trước và được hưởng lợi từ các chính sách hỗ trợ.

Trong đó, có một số doanh nghiệp tập trung vào phân khúc bình dân và trung cấp, quản lý tài chính thận trọng. Một số doanh nghiệp phát triển dự án khu công nghiệp được hưởng lợi từ dòng vốn FDI bền vững và doanh nghiệp có bất động sản bán lẻ, cải thiện thời hậu Covid.

Mạnh Hà