Những cuộc sốt đất chưa từng có từ Bắc vào Nam, tung hoành rồi chết lặng

Sau 3 năm tăng trưởng ổn định (từ 2013 - 2016), đến cuối năm 2017 và đặc biệt sang đầu năm 2018, thị trường bất động sản (BĐS) sôi sục bởi sốt đất, người người, nhà nhà đổ xô đi buôn đất, làm cò đất kiếm lợi, khiến cho giá đất liên tục tăng nhanh, khó kiểm soát.

Cơn sốt đất rải rác khắp các tỉnh, thành phố trên cả nước, từ khu vực giáp ranh TP.HCM, ven Hà Nội, đến các khu vực tương lai trở thành đặc khu kinh tế như Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc.

Thị trường bất động sản 2018 là một năm có thấy những cơn sốt đất khắp các vùng miền trên cả nước đã khuấy đảo cả thị trường....

Giữa cuối tháng 4/2018, giá đất khắp Sài Gòn tăng tốc mạnh mẽ. Với tâm điểm từ khu Đông TP HCM, giá đất nhiều nơi tại quận 2, 9, Thủ Đức, huyện Nhà Bè, Bình Chánh, Cần Giờ đã vọt lên 50-100% so với cuối năm 2017.

Tại quận 9, giá đất tăng từ 60% đến gấp đôi vào giữa quý 2/2018. Đất quận 2, dọc bờ sông vị trí đẹp khu Thạnh Mỹ Lợi có mức giá lên đỉnh 140-160 triệu đồng mỗi m2, còn giá đất nền Cát Lái đã tăng 50%. Ở khu vực Tây Nam TP HCM, huyện Bình Chánh ghi nhận nhiều lô đất đã tăng giá cả tỷ đồng sau một năm. Tại Cần Giờ, giá nhà đất cũng đội thêm 50-100% chỉ sau 4 tháng đầu năm 2018.

Cơn sốt đất mới tại Sài Gòn năm 2018 khiến UBND TP HCM yêu cầu công an vào cuộc. Thành phố đề nghị điều tra vấn nạn tung tin sai lệch về các dự án để đầu cơ, đẩy giá để hưởng chênh lệch dẫn đến giá trị giao dịch các loại BĐS tăng đột biến. Ngay cả Hiệp hội Bất động sản TP HCM cũng đã vài lần cảnh báo đợt sốt ảo giá đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép tại một số quận ven và huyện ngoại thành Sài Gòn.

Tại thị trường BĐS miền Bắc chứng kiến một năm diễn biến trái chiều ở từng khu vực, phân khúc khác nhau. Nếu như thị trường Hà Nội ảm đạm về giao dịch, đặc biệt ở phân khúc căn hộ thì thị trường bất động sản các tỉnh lân cận lại rất sôi động, đặc biệt phân khúc đất nền. 

Theo báo cáo thị trường BĐS 6 tháng đầu năm 2018 của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, đã xuất hiện hiện tượng sốt đất tại một số các tỉnh phía bắc như Thái Nguyên, Bắc Giang, Bắc Ninh, Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Quảng Ninh. 

Đất nền tại các tỉnh thành này có sự điều chỉnh giá mạnh so với các năm trước. Cụ thể, tại Thái Nguyên, thống kê ghi nhận có tới gần 3.000 căn chung cư, gần 2.000 nền đất và khoảng 400 căn biệt thực liền kề được chào bán. 

Tỷ lệ hấp thụ tương đối lớn, tính chung 6 tháng đầu năm 2018  ghi nhận có 778 căn chung cư, 912 sản phẩm đất nền và 466 sản phẩm biệt thự, nhà liền kề được giao dịch trên địa bàn TP. Thái Nguyên. Mức giá bán căn hộ chung cư giao động từ 8 – 14 triệu đồng/m2

Lý giải cho nguyên nhân này, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, do giá đất ở Hà Nội bị đẩy lên mức giá cao đã tạo ra xu hướng dịch chuyển sang các tỉnh thành lân cận của các doanh nghiệp và nhà đầu tư. Tại các thị trường BĐS tỉnh lẻ, doanh nghiệp sẽ dễ phát triển dự án hơn vì nguồn vốn đầu tư không quá lớn. Cùng với đó là sự phát triển của hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện và mức giá đất nền vùng ven còn khá rẻ đã tạo sức hút mạnh mẽ cho các nhà đầu tư. Tuy nhiên, sự tham gia của các nhà đầu tư thứ cấp ở các thị trường này rất dễ khiến thị trường có nguy cơ sốt ảo, đẩy giá đất tăng lên.

“Sốt đất đặc khu” là một trong những biến động lớn nhất của thị trường BĐS Việt Nam năm 2018. Kỳ vọng trong Luật, 3 đặc khu sẽ được thông qua trong kỳ họp Quốc hội tháng 10/2018, giá đất Vân Đồn (Quảng Ninh), Vân Phong (KHánh Hòa), Kiên Giang (Phú Quốc) vốn bị đẩy cao suốt cả năm trước tiếp tục đạt đỉnh mới, với lượng giao dịch tăng gấp nhiều lần chỉ trong quý đầu năm.

Điều này đã được ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT CEN Group cho biết khi doanh nghiệp của ông có chuyến khảo sát khá chi tiết ở Vân Phong. Đất ở đó trong 2 năm qua đã tăng hơn 100 lần/m2. Từ 200 nghìn đồng/m2 ở khu tái định cư thị trấn Tuần Lễ, một mảnh đất ở mặt tiền 10m sâu 20m, 2 năm trước có giá dưới 50triệu đồng/lô, năm 2017 đã tăng lên 400 triệu đồng (gấp 10 lần), năm 2018 vẫn mảnh đất đó đã có giá 5,5 tỷ đồng.

Tương tự, tại Vân Đồn, một số khu vực tăng đến 200% chỉ sau vài tháng. Hiện tượng giá đất tăng đột biến khiến người dân có đất tại khu vực chuyển đổi tách thửa để bán giá cao, cùng với đó là hiện tượng đầu cơ, giao dịch tách thửa phân lô mua bán đất rừng, đất nông nghiệp tăng mạnh. Nhiều câu chuyện dở khóc dở cười khác cũng diễn ra trong “cơn say” đất tại Phú Quốc…

Trước thực trạng này, Bộ Xây dựng đã phải ra công văn gửi 3 tỉnh sẽ có các đặc khu kinh tế là Quảng Ninh (đặc khu Vân Đồn), Khánh Hoà (đặc khu Bắc Vân Phong), Kiên Giang (đặc khu Phú Quốc) về việc kiểm soát tình hình giá đất, không để xảy ra tình trạng sốt nóng giá đất nền…

Ngay sau đó, các huyện Phú Quốc (Kiên Giang), Vân Đồn (Quảng Ninh) và UBND tỉnh Khánh Hòa lần lượt đã có lệnh tạm dừng việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất… để ngăn chặn tình trạng bất ổn trên thị trường BĐS.

Ngày 18/4, Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc đã chủ trì phiên họp đầu tiên của Ban Chỉ đạo quốc gia về phát triển các đơn vị hành chính - kinh tế đặc biệt (gọi tắt là đặc khu). Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc đã yêu cầu các tỉnh có đặc khu cần nghiêm khắc chấn chỉnh công tác quản lý đất đai, quản lý rừng, quản lý môi trường. Đồng thời, phải bảo đảm trật tự xã hội, không để “cò đất”, xã hội đen mua bán đất lộng hành trên địa bàn.

Theo các chuyên gia kinh tế, bong bóng BĐS năm 2018 sở dĩ được kiềm hãm là nhờ các cơn sốt đất đã bị chặn đứng kịp thời và chính sách thắt chặt tín dụng hợp lý. Song, nỗi lo bong bóng khủng hoảng BĐS nỗi lo về một thị trường 2019 và các năm kế tiếp sẽ tăng trưởng trong vô vàn thách thức vẫn còn đó…..