Nguyên Thứ trưởng Xây dựng bày cách xử chủ đầu tư "nuốt lời"

Nhiều dự án nhà ở xảy ra kiện cáo, tranh chấp… nhưng không có cơ quan nào đứng ra bảo vệ quyền lợi của khách hàng khi dự án chậm tiến độ, sai phạm trong hợp đồng góp vốn, thu tiền không triển khai xây dựng… phần thua thiệt vẫn thuộc về khách hàng, còn chủ đầu tư thì vẫn thoải mái như người "vô can" trước pháp luật, không cơ quan nào xử lý…

Vậy người mua nhà/góp vốn cần làm gì để bảo vệ quyền lợi?

Trao đổi với PV báo điện tử Infonet, ông Trần Văn Huynh, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hội Vật liệu xây dựng cho rằng, trước hết để xảy ra tình trạng tranh chấp, kiện cáo quá nhiều như hiện nay là hệ quả của việc cấp đất, cấp giấy phép xây dựng, quy hoạch… tràn lan, không theo quy định, bài bản nào cả. Ngoài ra, đây cũng là hệ quả của việc phát triển thị trường bất động sản quá nhanh trong thời gian quan, trong đó, chính sách, công tác quản lý thị trường này không theo kịp.

Hầu hết các vụ việc kiện cáo xảy ra vừa qua, với cơ chế Luật hiện nay, chúng ta rất khó có chế tài nào để xử phạt, xử lý chủ đầu tư, vì DN làm ăn kiểu vậy “lách luật” rất tài. Bên cạnh đó, đây là tranh chấp dân sự, thỏa thuận hai bên mua bán, chưa đến mức hình sự để cơ quan chức năng vào cuộc… Tuy nhiên danh giới này cũng rất mong manh. Chính vì như vậy, các vụ tranh chấp, kiện cáo om xòm hiện nay giữa chủ đầu tư và khách hàng, thì phần lớn chủ đầu tư vẫn “nhởn nhơ” không ai vào điều tra, xử phạt gì cả…

Nhiều vụ việc tranh chấp, kiện cáo của người mua nhà đã diễn ra nhưng chưa đi đến đâu

Vì vậy, để hạn chế tình trạng tranh chấp kiện cáo này, trước hết phải hoàn thiện văn bản quy phạm pháp luật về hợp đồng mua bán, hợp đồng góp vốn… giữa chủ đầu tư và khách hàng mua nhà. Trong đó, mẫu quy định trong hợp đồng này phải thống nhất chung cho các chủ đầu tư và theo một quy định, điều khoản nhất định…, đảm bảo quyền lợi cho cả đôi bên khách hàng và chủ đầu tư, nếu bên nào vi phạm điều khoản trong hợp đồng thì có chế tài xử lý riêng…

Cần quy định sử dụng loại hợp đồng do một cơ quan quản lý Nhà nước nào đó quản lý, soạn thảo, phát hành, chứ không để chủ đầu tư tự soạn, bởi như vậy, nhiều điều khoản trong hợp đồng sẽ có lợi cho chủ đầu tư, thua thiệt thuộc về khách hàng… Điều này là điều kiện tiên quyết để tránh tình trạng xảy ra những vụ tranh chấp, kiện cáo…

Thứ nữa, những trường hợp chủ đầu tư chậm tiến độ, để xảy ra kiện cáo của khách hàng, cơ quan quản lý phải đứng ra xử lý ngay. Có nhiều hướng xử lý và nhiều dạng dự án, có dự án xin đất xong bỏ hoang, dự án xây xong móng, dự án được vài ba tầng, có dự án xây xong thô rồi bỏ hoang… Đối với các dự án kiểu này, cần có từng biện pháp xử lý riêng…  

Đặc biệt, những dự án chung cư đang xây dở, để xảy ra kiện cáo, lại không có biện pháp xử lý, hay thu hồi… Cơ quan chức năng cũng cần phải có chế tài xử lý đối với các dự án này, quy định trong bao lâu phải triển khai tiếp tục dự án, nếu không tiếp tục thực hiện sẽ có biện pháp thu hồi, hoặc chuyển nhượng cho đơn vị khác có tiềm lực tài chính, chuyên ngành…  thực hiện. 

Luật sư Ngô Văn Hiệp – Văn phòng Luật sư Hiệp và Liên danh cho rằng, phần lớn các vụ việc kiện cáo giữa khách hàng và chủ đầu tư hiện nay là tranh chấp dân sự, hai bên tự thỏa thuận mua bán, thỏa thuận giải quyết vụ việc, sự việc đến cao trào thì mới đưa ra pháp luật giải quyết, phân giải…

Nhưng lại rất khó có chế tài nào để phạt chủ đầu tư, nếu chủ đầu tư để chậm tiến độ dự án, gây thiệt thòi cho khách hàng, nhưng nếu DN lại nhún nhường chấp nhận một số yêu cầu của khách hàng… thì sự việc lại êm thấm. "Vì vậy, theo tôi cơ quan chức năng cần ban hành Luật Chung cư, trong đó quy định các điều khoản sở hữu chung cư, sở hữu chung riêng, hợp đồng mua bán, hợp đồng góp vốn, chế tài xử phạt chủ đầu tư nếu để xảy ra thiệt hại cho khách hàng…".

Luật sư Hiệp đưa ra một số giải pháp để hạn chế tình trạng xảy ra kiện cáo, tranh chấp khách hàng nên yêu cầu cơ quan pháp luật can thiệp bằng biện pháp mạnh. Trong trường hợp chủ đầu tư có dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản, khách hàng có quyền làm đơn tố cáo, yêu cầu cơ quan chức năng vào cuộc.

Với hành vi của chủ đầu tư chậm triển khai dự án, khi gần hết thời hạn bàn giao nhà mà chủ đầu tư mới làm xong phần móng, có thể họ thu tiền của dự án này chi cho dự án khác hoặc sử dujgn vào mục đích khác cho thấy có dấu hiệu cấu thành tội “Lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản” khách hàng có thể làm đơn tố cáo... Vì vậy, trước khi ký hợp đồng mua bán hay góp vốn, để tránh những rủi ro sau này, khách hàng cần tìm hiểu kỹ tiềm năng, năng lực tài chính, quản lý của chủ đầu tư…