Không nên "vấn vương" với khung giá đất đã lỗi thời

Một lần nữa đề xuất nên bỏ khung giá đất của Chính phủ thay vào đó là xây dựng bảng giá đất của từng địa phương lại được xới xáo lại tại hội thảo về khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai và tài sản Nhà nước do Bộ Tài chính tổ chức.

So với khung giá đất Chính phủ quy định, giá trị đất thực tế nhiều lô đất tại các đô thị lớn đã tăng vài trăm lần

Bốn năm trở lại đây, bảng giá đất tại hai thành phố lớn là Hà Nội, TP.HM gần như "dậm chân tại chỗ", trong khi giá thực tế ngoài thị trường vùn vụt tăng.

Theo khung giá đất ở đô thị cao nhất là 67,5 triệu đồng/m2. Khi giá đất trên thị trường tăng, các địa phương được tăng không quá 20% của mức giá tối đa, bằng 81 triệu đồng/m2. Do đó, bảng giá đất năm 2012 của TP.HCM có hiệu lực từ ngày 1/1/2012, mức cao nhất là 81 triệu đồng/m2. Đây là mức giá không thay đổi trong suốt 4 năm trở lại đây, từ năm 2009. Tương tự, giá đất ở thành phố Hà Nội cũng chỉ ở ngưỡng này từ năm 2010.

Trong khi bảng giá đất bị "đóng khung" bởi những quy định cứng nhắc thì giá đất thực tế ngoài thị trường đã tăng gấp chục lần, thậm chí hàng trăm lần. Chẳng hạn, giá đất thực tế giá đất thực tế trên phố Hàng Ngang, Hàng Đào ở Hà Nội gần 1 tỉ đồng/m2; trên đường Đồng Khởi, TP.HCM hiện gần 400 triệu đồng/m2.

Theo GS.TS Đặng Hùng Võ, khung giá đất của Chính phủ (ban hành tại Nghị định 123 năm 2007) đã tạo ra xung đột tại địa phương, làm khó cho chính quyền cấp tỉnh khi phải loay hoay trong việc quản lý giá đất sao cho vừa đúng quy định lại vừa phù hợp với giá thị trường.

Mặt khác, khung giá đất theo quy định quá vênh so với thực tế còn dẫn tới thực trạng người dân không kê khai đúng giá trong hợp đồng chuyển nhượng nhằm mục đích giảm thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất. Cũng chính vì giá đất giữa thị trường và trên giấy khác xa nhau, khung giá đất của Chính phủ không theo kịp so với giá thị trường nên mới dẫn tới tình trạng giảm thu ngân sách Nhà nước từ đất đai.

"Chẳng đâu như ở Việt Nam người dân sẵn sàng ghi giá bán đất trên hợp đồng chuyển nhượng bao giờ cũng rất thấp, thấp hơn giá thực bán và thậm chí thấp hơn so với cả bảng giá quy định của UBND các tỉnh. Đây là hành vi trốn thuế vì nếu ghi giá đất thật trên thị trường thì chắc chắn Nhà nước đã thu thêm được rất nhiều khoản thuế này" – ông Võ nói.

Ông Phạm Đình Cường – Cục trưởng Cục quản lý Công sản (Bộ Tài chính) cũng nêu quan điểm: hệ thống chính sách đã cố gắng bám sát diễn biến thị trường để đưa ra chính sách phù hợp hơn, nhưng quả thực chính sách dù có thay đổi nhanh cũng khó cập nhật, bắt nhịp thực tế. Thậm chí, chính sách vừa ra tháng trước tháng sau đã lỗi thời, bất cập.

Soi vào khung giá đất mà Chính phủ quy định, ông Cường thẳng thắn, chính vì sự lạc hậu khác xa giữa chính sách giá đất trên "giấy" và thực tế mà nguồn thu ngân sách từ đất đai tuy chiếm 11% tổng số thu ngân sách, nhưng hiện ngân sách vẫn bị thâm hụt khoản thu khá lớn do nguồn lực tài chính đất đai chủ yếu là tiền chênh lệch giá thị trường, số tiền này hiện không vào ngân sách Nhà nước mà rơi vào túi nhà đầu tư. Khi giá thị trường chưa kiểm soát được, bị thả nổi, người dân phải dùng giá cao gây bức xúc cho dân.

Vì thế, ông Cường đề xuất đã tới lúc bỏ khung giá đất quy định của Chính phủ, thay vào đó các địa phương sẽ tự xây dựng bản đồ giá đất dựa trên điều kiện thực tế. “Khung giá đất của Chính phủ chỉ cần thiết khi các địa phương mới lập bảng giá đất cho mình. Còn bây giờ, khi các địa phương đã quen với việc này rồi thì khung giá của Chính phủ là không cần thiết nữa” – ông Cường bày tỏ.

Đồng tình, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng đề xuất bỏ khung giá đất của Chính phủ là hợp lý, khi đó trách nhiệm định giá xây dựng bảng giá đất tại các địa phương sẽ được "đẩy" sang vai lãnh đạo tại các địa phương. Trong trường hợp bỏ khung giá đất của Chính phủ, với những lô đất, vị trí đất nằm trong diện "đất vàng" UBND tỉnh được tự quyết định giá nhằm đảm bảo giá bám sát thị trường.

Trường Giang