"Dụ" nhà băng "siết" bán nhà trên giấy

Trong dự thảo Luật kinh doanh bất động sản (BĐS) và nhà ở sửa đổi vừa đưa ra lấy ý kiến, Bộ Xây dựng cho biết, sẽ có một số quy định rõ ràng hơn để chủ đầu tư dự án nâng cao trách nhiệm khi thực hiện.

Cụ thể, chủ đầu tư các dự án BĐS chỉ được phép ký hợp đồng bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS hình thành trong tương lai khi đã có bảo lãnh của Tổ chức tài chính hoặc ngân hàng về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho chủ đầu tư nếu chủ đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình trong hợp đồng đã ký kết với người mua nhà.

Ngoài ra, theo quy định trong dự thảo Luật, số tiền ứng trước không được vượt quá 90% giá trị hợp đồng hai bên đã ký kết tính đến thời điểm bên mua được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc tính đến thời điểm bàn giao BĐS đối với trường hợp cho thuê, cho thuê mua.

Trao đổi với PV Infonet, ông Nguyễn Viết Hải, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư VIC cho rằng: đề xuất khi ký hợp đồng bán nhà hình thành trong tương lai, chủ đầu tư cần có bảo lãnh của ngân hàng hoặc tổ chức tài chính có nhiều ưu điểm nhưng khi triển khai sẽ gặp một số vấn đề bất cập.

Theo ông Hải, ngân hàng phải thẩm định rất kỹ tiềm lực tài chính, kinh nghiệm và khả năng hoàn thành Dự án của chủ đầu tư. Nên để có bảo lãnh này không dễ, bản thân chủ đầu tư phải rất kỳ công chứng minh năng lực của mình.

Việc ngân hàng phát bảo lãnh cho chủ đầu tư về tài chính hoặc cùng chủ đầu tư cam kết về thời gian bàn giao nhà cho khách hàng thì lúc đó ngân hàng phải kiểm soát dòng vốn để có thể rót tiền cho nhà thầu thi công đảm bảo tiến độ dự án. Điều này rất có lợi là khách hàng sẽ hoàn toàn yên tâm khi mua nhà nhưng với chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn trong việc chủ động nguồn vốn và triển khai kế hoạch kinh doanh nếu không phối hợp tốt với ngân hàng.  

“Ngân hàng chưa có kinh nghiệm trong việc phát triển dự án nên muốn đảm bảo việc phát hành cam kết về tiến độ thì phải kiểm tra được các công đoạn: thiết kế, thi công, quản lý, hoàn thiện… mà ngân hàng chưa có nghiệp vụ về vấn đề này thì buộc phải phát sinh thêm một bộ phận để kiểm soát nên cũng rắc rối”, ông Hải nói thêm.

E ngại khó thực hiện trên thực tế, ông Phạm Sĩ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cũng cho rằng, đây là một việc khó.

“Quy định như vậy là thiếu khả thi, chủ đầu tư có thể lách luật mà không cần phải có bảo lãnh của ngân hàng, tổ chức tài chính bằng cách ký hợp đồng có tên “hợp đồng góp vốn” hay một cái tên hợp đồng khác thay vì “hợp đồng mua bán nhà”.

Thậm chí, một DN kinh doanh BĐS nhận định, nếu yêu cầu phải có ngân hàng đứng ra gánh giúp bằng cách hứa "đền đạn" cho các dự án bán nhà trên giấy thì sẽ chỉ khả thi với các dự án mà chủ đầu tư là ngân hàng, khi họ tự làm tự chịu.

Gần đây, cũng có ngân hàng Bảo Việt đã bảo lãnh, cam kết tiến độ cho một dự án ở quận Thanh Xuân (Hà Nôi), với việc phát hành giấy cam kết và nhận trách nhiệm hoàn trả toàn bộ số tiền khách hàng nộp mua dự án cộng phí phạt nếu chủ đầu tư chậm tiến độ. Tuy nhiên, ngân hàng không tự nhiên bảo lãnh cho một dự án chưa hoàn thành để nhận rủi ro. Vì thế, quy định cần được rõ rành hơn, chi tiết hơn về phạm vi bảo lãnh của tổ chức tín dụng, cũng như việc thực hiện nghĩa vụ thay cho chủ đầu tư, quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan cụ thể như thế nào?...