Chuyên gia "bắt mạch" thị trường BĐS nói gì về cung, cầu cuối năm?

Hà Nội hấp thụ dòng sản phẩm giá thấp nhiều nhất

Đánh giá về thị trường bất động sản quý 3 vừa qua, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản (Hiệp hội Bất động sản Việt Nam) cho hay, hai thị trường lớn là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đã có sự phát triển với tốc độ ổn định. Các dự án bất động sản tiếp tục được đầu tư mạnh và liên tục tung ra thị trường. Trong quý 3, Hà Nội và TP.HCM đã đưa ra thị trường trên 20.000 sản phẩm bất động sản (BĐS) mới với cơ cấu rất hợp lý. 

Cụ thể, tại thị trường Hà Nội, các dự án chào bán mới trong quý cung cấp 10.536 sản phẩm cho thị trường, nâng tổng lượng cung tại Hà Nội tính từ đầu năm 2018 lên 28.240 sản phẩm.

Theo đánh giá của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản Hà Nội và TP Hồ Chí Minh có sự phát triển với tốc độ ổn định trong quý 3 vừa qua. Ảnh: Minh Thư

Nguồn cung sản phẩm căn hộ tăng mạnh, thể hiện niềm tin vào thị trường của các nhà phát triển BĐS. Trong quý chỉ có 13 dự án phát triển BĐS đã hoàn thành đầu tư xây dựng và đủ điều kiện bán hàng. Các dự án này cung cấp cho thị trường Hà Nội 4.309 căn hộ và 1.242 nhà liền kề, biệt thự... Nguồn cung còn lại của thị trường đến từ hàng tồn của các dự án mở bán từ trước đó.

Cơ cấu sản phẩm trong tổng nguồn cung căn hộ: loại sản phẩm có giá trị thấp vẫn tiếp tục chiếm tỷ trọng cao (kể từ quý II/2018) đạt 44%, sản phẩm có giá trị trung bình đạt 22% và sản phẩm cao cấp đạt 22%. Đặc biệt thị trường đã xuất hiện dòng sản phẩm có giá trị siêu cao, đạt 14% tổng lượng cung toàn thị trường.

Đặc biệt, theo ông Đính, quý 3 là quý ghi nhận có nhiều dòng sản phẩm nhà liền kề, biệt thự, shophouse đến từ các dự án BĐS được tung ra thị trường nâng tổng nguồn cung sản phẩm mới chào bán trên thị trường BĐS Hà Nội là 10.536 sản phẩm.

“Điểm đáng lưu ý ở thị trường đó là nguồn cầu đến từ khách hàng nước ngoài, họ quan tâm và mua hàng ở hầu hết các dự án cao cấp. Theo điều tra, tất cả các dự án cao cấp đều sử dụng hết room dành cho người nước ngoài. Giao dịch trong quý ghi nhận đạt 897 sản phẩm nhà đất đã giao dịch thành công tỷ lệ hấp thụ đạt 70% thể hiện nhu cầu thị trường cho dòng sản phẩm này là khá tốt”, ông Đính nói.

Phân khúc căn hộ giao dịch thành công đạt 5.540 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ đạt 60%. Đây là tỷ lệ khá tốt của thị trường quý 3 thường niên, bởi đây là quý có "tháng Ngâu" và mùa khai giảng thường có tỷ lệ hấp thụ rất thấp.

Tỷ lệ hấp thụ của các dòng sản phẩm phản ánh đúng thực trạng nhu cầu thị trường. Trong đó chiếm tỷ trọng cao nhất là dòng sản phẩm có mức giá thấp, đạt 54% và dòng cao cấp đạt 13%. Trong dòng sản phẩm cao cấp còn có dòng sản phẩm với mức giá siêu cao cấp chỉ đạt gần 2%.

TP.HCM xuất  hiện dự án siêu cao cấp, giá bán 150-200 triệu đồng/m2

Cùng với đó, tại thị trường TP.HCM, trong quý 3 ghi nhận 21 dự án BĐS chào bán sản phẩm mới, cung cấp ra thị trường BĐS 9.083 căn hộ và 709 shophouse, biệt thự, nhà liền kề. Như vậy, tính từ đầu năm, thị trường toàn thành phố đón nhận 70 dự án đã chào bán với 40.342 căn hộ, 1.168 căn shophouse, 2.472 nhà đất liền thổ và 368 căn officetel.

Theo Hội Môi giới, trong phân khúc nhà ở, căn hộ vẫn là phân khúc chủ đạo trên thị trường, chiếm 94,2% tổng sản phẩm nhà ở tại các dự án phát triển kể từ đầu năm 2018. Mặc dù lượng cung sụt giảm mạnh so với quý 2, nhưng đó chỉ là yếu tố ngẫu nhiên về thời điểm chào hàng của chủ đầu tư, chứ không thể hiện xu thế giảm đầu tư dự án BĐS.

Ngược lại với thị trường BĐS Hà Nội, tại TP.HCM tỷ trọng phân khúc nhà ở cao và trung cấp lại chiếm nhiều nhất. Cao cấp đạt 40,5% và trung cấp đạt 36,5%.

Đặc biệt có một số dự án siêu cao cấp có giá bán lên đến 150-200 triệu đồng/m2. Điều này cho thấy các chủ đầu tư đã đánh giá khả năng phát triển kinh tế tại đây rất tốt, kỳ vọng số lượng người giàu có tại TP.HCM sẽ tăng mạnh trong thời gian tới...

Cũng theo phân tích của Hội Môi giới, phân khúc nhà ở giá thấp (bình dân) lại chiếm tỷ trọng nhỏ (21%) cho thấy quỹ đất để phát triển loại hình này ở TP.HCM đã khan hiếm. Các dự án loại này hiện chỉ có thể xây dựng được tại các khu vực xa trung tâm thành phố có giá đất rẻ hơn. Nhưng do vị trí quá xa trung tâm và kết nối với giao thông, hạ tầng phát triển xã hội tại các vùng này còn hạn chế. Nên việc tiêu thụ sản phẩm này cũng không thể dễ dàng.

Báo cáo của Hội môi giới cho thấy, phân khúc cao cấp có một tỷ trọng giao dịch trên tổng giao dịch thành công đạt 43,5% (2.904 căn) và đạt mức hấp thụ lên đến 78% cho riêng dòng sản phẩm này. Đặc biệt nhận thấy dòng sản phẩm hạng sang ra hàng là hết ngay, đạt tỷ lệ hấp thụ 100%.

“Dự án có sản phẩm cao cấp và sang trọng đã thu hút lượng khách nước ngoài tham gia rất mạnh. Do nhu cầu của người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam tăng mạnh. Trong khi chúng ta lại giới hạn lượng mua tại từng dự án nên đã xuất hiện tình trạng người nước ngoài đầu tư để cho thuê hoặc chuyển nhượng lại cho nhau”, ông Đính cho hay.

Theo nhận định của Hội Môi giới, thị trường BĐS quý 4 sẽ tiếp tục tăng trưởng ổn định, cả nước sẽ đón nhận nhiều lượng hàng hóa mới từ các dự án. Đồng thời, lượng giao dịch cũng được dự báo sẽ tăng mạnh nhất trong năm và nhiều hơn so với cùng kỳ năm trước. Giá cả hàng hóa cũng sẽ không biến động nhiều, dự báo chỉ tăng so với quý 3 khoảng 0,5% đến 1%.