Lãnh đạo Cục Quản lý Nhà nêu lý do giá bất động sản tăng cao và chỉ điểm 'lạ' khó hiểu của thị trường

Giá cả bất động sản ngược chiều so với nguồn cung. Giá bất động sản tiếp tục tăng trong đại dịch, đặc biệt phân khúc đất nền; khi thị trường chứng khoán, trái phiếu nằm trong sự kiểm soát rất cao, dòng tiền vẫn đổ vào bất động sản…

Nêu vấn đề giá bất động sản liên tục tăng, đặc biệt phân khúc đất nền tại một số khu vực, tuy nhiên ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) khẳng định, không có chuyện ‘sốt’ toàn thị trường và không có hiện tượng ‘bong bóng’.

Cụ thể, ông Khởi cho hay, trong hai năm 2020 và 2021, thị trường bất động sản chịu tác động rất nặng nề của dịch bệnh khi số dự án bất động sản giảm mạnh trên cả nước, rất nhiều dự án không được cấp phép.

Năm 2022, khi thị trường chứng khoán, trái phiếu nằm trong sự kiểm soát rất cao, dòng tiền vẫn đổ vào bất động sản được coi là kênh an toàn...

“Năm 2021, nguồn cung dự án và căn hộ giảm giảm 34% so với năm 2020, trong khi năm 2020 số dự án mới đã giảm 50% so với năm 2019. Số lượng căn hộ khoảng hơn 332.000 căn. Trong 2 năm gần như không có dự án nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp nào được cấp phép mới, chỉ có những dự án được cấp phép trước đó triển khai. Nhu cầu đang rất cao về nhà ở xã hội nhưng nguồn cung không có nhiều.

Số lượng dự án du lịch nghỉ dưỡng trên cả nước năm 2021 giảm 35% so với 2020, năm 2020 cũng giảm 50% so với 2019 do có nhiều dự án đã xong, có nhiều dự án không muốn cấp mới”, ông Khởi dẫn số liệu cụ thể.

Cùng với đó, theo vị lãnh đạo này, giá bất động sản ngược chiều so với nguồn cung.

“Giá bất động sản tiếp tục tăng trong đại dịch, đặc biệt phân khúc đất nền trong 2 năm vừa rồi. Bình quân khu vực và bình quân một số tỉnh, cuối 2021 giá bình quân căn hộ tăng 5-7%, giá nhà ở riêng lẻ tăng 15-20%, đất nền tăng 20-30%, có nơi tăng 50% so với năm 2020. Tại TP.HCM muốn mua nhà giá 30 triệu đồng/m2 là không có…”, ông Khởi nói.

Liên quan đến vấn đề tín dụng, ông Khởi cho hay, qua báo cáo của Ngân hàng Nhà nước tính đến 30/11/2021, dư nợ tín dụng ngân hàng cho lĩnh vực bất động sản đạt khoảng hơn 690.000 tỷ đồng; tỷ lệ dư nợ tín dụng vẫn ở ngưỡng an toàn (dưới 7%).

“Tuy nhiên, thị trường có điều rất lạ, khi nguồn cung không có, dự án mới không nhiều nhưng việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp để huy động vốn lại tăng mạnh. Trong năm 2021, các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành khoảng 214,4 nghìn tỷ đồng trái phiếu, tương đương 9 tỷ USD (gấp 3 lần so với năm 2020); lãi suất huy động 8-13%/năm. Trong đó, tổng giá trị phát hành của nhóm doanh nghiệp bất động sản chiếm đến 36%, trong đó gần 30% trái phiếu phát hành không có tài sản bảo đảm. Đây cũng là vấn đề chúng tôi đang phải phân tích, tại sao nguồn cung ít mà lượng trái phiếu phát hành tăng, liệu có phải phát hành trái phiếu cho bất động sản hay không?”, ông Khởi cho hay.

Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản cho rằng, thị trường bất động sản thời Covid có nhiều vấn đề đặt ra khi nguồn cung càng ngày càng giảm, trong khi nhu cầu ngày càng tăng, nhưng dòng vốn đầu tư có vấn đề, đặc biệt là tình hình phát hành trái phiếu vào bất động sản nhưng có đầu tư vào hay không cần phải phân tích.

“Giá bất động sản liên tục tăng, đặc biệt đất nền tại một số khu vực có dự kiến nâng cấp, nâng loại đô thị, có dự kiến nhập vào các thành phố hay dự kiến quy hoạch phát triển kinh tế xã hội… Tuy nhiên, có phải sốt toàn thị trường hay bong bóng hay không thì chúng tôi đánh giá không có chuyện này. Bởi lẽ, tính cả miền Bắc, miền Nam thì không phải tất cả các tỉnh đất nền đều ‘sốt’ và không phải đều ‘sốt’ cao so với giai đoạn 2008-2012”, ông Khởi khẳng định.

Nói về nguyên nhân của việc tăng giá một số nơi này, ông Khởi nói do trong thời điểm dịch bệnh có 3 dòng tiền chạy vào các lĩnh vực bất động sản, vàng, chứng khoán. Quan điểm đầu tư và quan điểm an toàn dòng tiền đổ vào bất động sản rất nhiều. Giá vàng thế giới giảm nhưng giá vàng trong nước vẫn tăng cho thấy nhu cầu cao, người ta đầu tư vào vàng để giữ tiền.

Đến 2022, khi thị trường chứng khoán, trái phiếu nằm trong sự kiểm soát rất cao, dòng tiền vẫn đổ vào bất động sản được coi là kênh an toàn. Vì thế khi nguồn cung ít thì giá bất động sản vẫn tăng cao.

Cùng với đó, tình trạng còn nhiều dự án đang triển khai nhưng vướng mắc thủ tục pháp lý, các địa phương chưa tháo gỡ hết. Nguồn tài chính cho thị trường bất động sản chưa đa dạng, chưa bền vững, chủ yếu phụ thuộc nguồn vốn tín dụng ngân hang, trái phiếu và tiền ứng trước của khách hàng. Khi tín dụng ngân hàng siết chặt, cổ phiếu, trái phiếu bị kiểm soát, trong khi nguồn vốn của doanh nghiệp không có thì lấy tiền đâu để phát triển các dự án bất động sản?

Khi nguồn cung càng ít, nhu cầu càng cao thì giá bất động sản càng tăng lên, càng gây khó khăn cho thị trường; không cẩn thận sẽ dẫn đến méo mó thị trường.

Thông tin về thị trường liên quan đến bất động sản, tác động trực tiếp như quy hoạch, thông tin dự án đủ điều kiện pháp lý cũng chưa làm tốt, chưa cung cấp kịp thời đầy đủ nên có hàng loạt tình trạng nhiều nhà môi giới lợi dụng thông tin để ‘thổi giá’, làm lũng đoạn thị trường. Điều này không chỉ gây ảnh hưởng đến câu chuyện giá, mà còn làm cho thị trường phát triển méo mó, dẫn đến rủi ro cho nhà đầu tư, tranh chấp khiếu nại trên thị trường.

Cũng theo ông Khởi, nhu cầu của thị trường, nhu cầu tiêu thụ, nhu cầu nhà ở rất lớn, không lo xây ra không bán được mà sợ không có hàng để bán. Thị trường vẫn còn chênh lệch cung- cầu, nhà giá rẻ thì ít, nhà giá cao vẫn còn nhiều; thậm chí, có trường hợp chủ đầu tư có ‘hàng’ nhưng không đem ra bán mà chờ giá lên mới bán…

Minh Thư