Không chỉ thiếu nguồn cung, doanh nghiệp ‘tiết lộ’ lý do khiến giá nhà chỉ tăng, khó giảm là đây

Số liệu thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, trong 3 tháng đầu năm nay, chỉ có 22 dự án nhà ở thương mại được hoàn thành ở 3 miền Bắc, Trung, Nam với 5.217 căn hộ. Số lượng dự án này bằng khoảng 47% so với quý cuối năm 2021 và bằng khoảng 54% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, miền Bắc có 13 dự án, miền Trung 5 dự án và miền Nam chỉ có 4 dự án.

Không chỉ thiếu nguồn cung, trăm thứ đều được bổ vào giá là nguyên nhân khiến giá nhà chỉ tăng, khó giảm... (Ảnh: Minh Thư)

Cả nước có 1.216 dự án đang xây dựng, bằng khoảng 116% so với quý 4/2021 và bằng 88% cùng kỳ năm trước. Trong đó, miền Nam có 689 dự án với 70.411 căn hộ, miền Bắc 288 dự án với gần 160.000 căn hộ và miền Trung 239 dự án với 104.860 căn hộ.

Đáng chú ý, trong 3 tháng đầu năm nay, có tổng số 39 dự án bất động sản được cấp phép mới với hơn 18.600 căn hộ, trong đó miền Bắc có 21 dự án với 6.103 căn, miền Trung 7 dự án với 3.077 căn và miền Nam 11 dự án với 9.480 căn.

Những số liệu này cho thấy, nguồn cung về nhà ở thương mại trong quý đầu năm vẫn chưa được cải thiện, đặc biệt là số lượng dự án được cấp phép mới chỉ bằng khoảng 41%, trong đó số căn hộ của các dự án bằng khoảng 49% so với cùng kỳ năm 2021.

Nguồn cung ít là một trong số các nguyên nhân khiến giá nhà tăng mà không giảm. Bên cạnh đó còn một số nguyên nhân khác khiến tất cả đều được cộng vào giá nhà.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group chia sẻ, với doanh nghiệp khi phát triển bất động sản có 3 yếu tố: đất, pháp lý và năng lực tài chính.

Tuy nhiên, với nhà ở thương mại hiện vấn đề quỹ đất gặp vô cùng khó khăn. Cùng với đó, vấn đề pháp lý khi thực hiện dự án liên quan đến rất nhiều khâu và khâu nào cũng quan trọng, không thể bỏ qua.

Quy định của pháp luật về công tác tạo lập pháp lý cho một dự án bất động sản hiện đang rất hoàn chỉnh, chỉ còn vấn đề về thời gian đang rất dài.

“Chẳng hạn, như chúng tôi thực hiện triển khai một dự án ở Bình Dương, chính quyền ủng hộ bởi tất cả đều làm đúng hết; thế nhưng chúng tôi phải mất đến 2,5 năm mới hoàn tất được thủ tục pháp lý.

Không phải là ‘chạy’ mà là ‘đua’. Không phải đơn giản là tôi đến Sở này làm một công văn và Sở đó duyệt cho tôi, mà muốn Sở đó duyệt thì tôi phải xin ý kiến của các ban ngành liên quan và thời gian đợi chờ thủ tục đó phải theo quy định. Thế nhưng, quy định ISO là 30 ngày giải quyết nhưng không bao giờ đúng thế cả, thậm chí kéo dài gấp 3-4 lần. Thời gian làm thủ tục pháp lý rất lâu ảnh hưởng đến chi phí tài chính của doanh nghiệp rất nhiều.

Ví dụ, chúng tôi mua một lô đất có giá 300 tỷ đồng, cứ mỗi năm chúng tôi tốn chi phí lãi vay là 10% cho 300 tỷ đồng, tức mỗi năm mất 30 tỷ đồng, hai năm mất 60 tỷ đồng… Số tiền đó bắt buộc sẽ phải cộng hết vào giá nhà, không còn cách nào khác”, ông Phúc nói.

Cùng với đó, ông Phúc cũng cho biết, chi phí nguyên vật liệu tăng lên doanh nghiệp cũng phải cộng hết vào giá, đó là lý do vì sao giá bất động không giảm.

Vậy, làm sao để tăng nguồn cung cho thị trường? Ông Phúc cho hay, không phải doanh nghiệp không muốn tăng cung mà do gặp quá nhiều khó khăn. Doanh nghiệp rất cần giải quyết vấn đề về đất và pháp lý.

Tương tự, ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản Asian Holding cũng cho biết, khi doanh nghiệp hợp tác phát triển một dự án ở huyện Bình Chánh (TP Hồ Chí Minh), kể từ khi dự án được chấp thuận đầu tư, doanh nghiệp đã mất tới 4 năm mới ra được phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch.

Nếu mỗi năm mất 10% về chi phí lãi vay thì doanh nghiệp phải mất 4 năm trả khoản lãi vay đó.

Việc doanh nghiệp tiếp cận quỹ đất ở TP.HCM và các tỉnh là rất khó, chỉ có cách chấp nhận mua những dự án đã có pháp lý ‘sạch’ với giá cao hơn, chấp nhận lãi ít đi.

Câu chuyện pháp lý là câu chuyện muôn thủa. Tốc độ thủ tục pháp lý quá chậm đã khiến số lượng các dự án được phép mở bán ở TP.HCM mấy năm gần đây chỉ khoảng vài chục dự án mỗi năm, thậm chí năm 2020-2021 chỉ có 7-8 dự án; trong khi trước đây là hàng trăm dự án.

Ông Hậu mong muốn, làm sao để doanh nghiệp được tiếp cận quỹ đất nhiều hơn còn tài chính doanh nghiệp tự sắp xếp được.

Minh Thư

Giá chung cư Hà Nội tăng 4-5%, người dân tìm mua nhà giá dưới 25 triệu đồng/m2 không có

Giá căn hộ chung cư tại các địa phương những tháng đầu năm nay đều có xu hướng tăng, tỷ lệ tăng bình quân khoảng 3% so với thời điểm cuối năm 2021. Không còn chung cư giá dưới 25 triệu đồng/m2 ở các thành phố lớn.