Làm sao có lãi từ lô đất trúng đấu giá 24.500 tỷ đồng ở Thủ Thiêm?

Với việc trúng đấu lô đất hơn 10.000 m2 với giá 24.500 tỷ đồng, thị trường đặt ra câu hỏi về bài toán tài chính và hiệu quả đầu tư của Tập đoàn Tân Hoàng Minh cho tài sản này.

Kết quả cuộc đấu giá 4 lô đất mang ký hiệu 3-5, 3-8, 3-9, 3-12 tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm trong ngày 10/12 vừa qua nhanh chóng gây xôn xao thị trường bất động sản Việt Nam với giá trị trúng đấu quá lớn.

Kết quả, TP.HCM thu về 37.346 tỷ đồng cho ngân sách, cao gấp hơn 7 lần so với giá khởi điểm. Đặc biệt, lô đất 3-12 với diện tích 10.015 m2 đã được Tập đoàn Tân Hoàng Minh đấu giá thành công với con số cao bất ngờ - 24.500 tỷ đồng.

Chưa kể đến sự thắc mắc về nguồn tiền tương đương với vốn điều lệ của một ngân hàng tầm trung, nhiều chủ đầu tư bất động sản lớn trên thị trường đều đặt câu hỏi về phương án phát triển và đầu tư đối với lô đất này của ông lớn bất động sản đến từ phía Bắc.

Sẽ có căn hộ giá 500 triệu đồng/m2 ở Thủ Thiêm?

Ông T., lãnh đạo một tập đoàn đang phát triển nhiều dự án căn hộ cao cấp tại khu vực trung tâm TP.HCM đã dùng từ "choáng váng" với mức giá đấu thành công 4 lô đất tại Thủ Thiêm ngày 10/12.

“Chúng tôi cũng là một trong những đơn vị đăng ký tham gia đấu giá. Ban đầu, mức giá mà công ty dự tính cao lắm chỉ đến 200 triệu đồng/m2, nhưng kết quả giá chốt gấp 6-7 lần. Thực sự, tôi không hiểu các đơn vị trúng thầu sẽ phát triển kiểu gì để có lãi khi mà giá đất đã quá cao như vậy”, vị này nói.

lo dat Tan Hoang Minh Thu Thiem anh 1

Lô đất 3-12 có một mặt sát với Đại lộ Vòng cung và không giáp sông Sài Gòn. Ảnh: Chí Hùng.

Về lô 3-12 có diện tích 10.000 m2 được chốt giá 24.500 tỷ đồng, tức là trung bình 2,45 tỷ đồng/m2 đất, thì dựa vào đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, lô đất 3-12 có tổng diện tích sàn xây dựng (GFA) là 90.000 m2, hệ số sử dụng đất là 8,95 lần và số căn hộ dự kiến là 570 căn.

Như vậy, giá mỗi căn hộ là khoảng 42,9 tỷ đồng, tương đương khoảng 340 triệu đồng/m2 với tỷ lệ xây 80% GFA. Đây là mức giá chưa bao gồm chi phí xây dựng và lợi nhuận doanh nghiệp.

Phân tích về tính hiệu quả của lô đất này, ông T. cho rằng với mức chi phí gần 400 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm chi phí xây dựng, cảnh quan, thương hiệu quản lý), chủ đầu tư bắt buộc phải bán sản phẩm hoàn thiện tối thiểu ở mức 500 triệu đồng/m2.

lo dat Tan Hoang Minh Thu Thiem anh 2

Hệ số sử dụng đất và diện tích thương phẩm của 4 lô đất trong đợt đấu giá ngày 10/12. Biểu đồ: TL.

“Mức giá bán này rất thách thức, bởi thị trường căn hộ cao cấp năm sau sẽ còn khó khăn. Chưa kể, giá căn hộ ở khu vực trung tâm quận 1 còn không tới mức này, trong khi giá mặt bằng chung của các dự án cận kề ngay tại Thủ Thiêm hiện cũng chỉ dao động trên dưới 100 triệu đồng/m2. Tôi nghĩ, bài toán có lãi cho các đơn vị trúng đấu giá đợt này phải vài năm nữa, thậm chí tới 10 năm, khi mà toàn bộ Thủ Thiêm đã phát triển đồng bộ”, vị này nhận định.

Một lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản có tiếng khác ở TP.HCM cũng cho biết ông có ý định tham gia đợt đấu giá này, nhưng cuối cùng đã rút lui.

“4 lô đất liền kề này khá hấp dẫn về địa thế, nhưng tôi nhận thấy điều bất lợi là nhiều đơn vị trúng đấu giá với mức giá chênh lệch, sau này mỗi ông lại tung ra mức giá bán sản phẩm khác nhau, dẫn đến khó kiểm soát mặt bằng chung về giá ngay tại khu vực này. Do đó, nếu đã quyết tâm làm, thì phải gom hết 4 lô này lại. Chưa kể, trúng được lô diện tích lớn còn dễ làm, chứ mấy lô diện tích nhỏ, hệ số xây dựng thấp, mà giá đấu quá cao như vậy làm sao có lời”, vị này nói.

Lo "bong bóng" giá đất

Một trong những điều mà nhiều doanh nghiệp phát triển bất động sản tỏ ra lo lắng sau khi kết thúc buổi đấu giá 4 lô đất ở Thủ Thiêm là mức giá trúng đấu quá cao này sẽ kéo theo một đợt giá đất tăng mạnh trong tương lai gần, khiến họ khó mua được quỹ đất để phát triển dự án.

Ghi nhận của Zing trong phiên đấu giá lô đất 3-12 có 15 đơn vị tham gia đấu giá với những cái tên quen thuộc của thị trường như Capitaland, Bất động sản Hà An, Phát Đạt, Quốc Lộc Phát...

Tuy nhiên, các chủ đầu tư này đều nhanh chóng dừng lại sau lượt trả giá thứ 5 với mức 8.800 tỷ đồng. Theo một chuyên gia về lĩnh vực M&A quỹ đất với nhiều năm thực hiện giao dịch tại TP.HCM, chủ đầu tư nước ngoài khi tìm kiếm quỹ đất chỉ bỏ ra tối đa khoảng 6.000 tỷ đồng cho lô đất đẹp nhất.

lo dat Tan Hoang Minh Thu Thiem anh 3

Dự án The Metropole của chủ đầu tư Sonkim Land hiện có giá bán cao nhất khu vực Thủ Thiêm. Ảnh: Chí Hùng.

Ngoài ra, ông nhấn mạnh dòng sản phẩm nhà ở siêu sang tại Việt Nam đang tăng trưởng khá mạnh nhưng số lượng không nhỏ, trong khi nhóm khách hàng có thể mua những sản phẩm giá trị lớn như vậy không nhiều. Vì vậy, việc phát triển và định vị sản phẩm đòi hỏi một sự cân nhắc kỹ lưỡng trong dài hạn của mỗi chủ đầu tư.

"Không thể phủ nhận rằng các doanh nghiệp nước ngoài định vị sản phẩm tốt hơn rất nhiều so với các chủ đầu tư Việt Nam. Họ cũng là những người trực tiếp đứng ra phát triển dự án và đưa ra sản phẩm cuối cùng. Chính vì vậy, họ sẽ chỉ cân nhắc chi phí đất ở mức vừa phải và hợp lý", chuyên gia về quỹ đất này phân tích thêm.

Ông cho rằng kết quả cuộc đấu giá này sẽ tác động mạnh đến mặt bằng giá đất tại khu vực Thủ Thiêm và vùng lân cận. Trong một kịch bản xấu, nếu không có sự khuyến nghị và quản lý chặt chẽ của cơ quan chức năng cũng như các chuyên gia trong ngành, nguy cơ xảy ra bong bóng bất động sản là hoàn toàn có.

Ông Lê Hòa Bình - Phó chủ tịch UBND TP.HCM - cho biết đợt bán đấu giá tiếp theo dự kiến diễn ra vào đầu năm 2022. "Giá khởi điểm sẽ cao hơn giá khởi điểm của các lô đất đã đấu giá thành", ông Bình tiết lộ.

Theo Ban quản lý khu đô thị mới Thủ Thiêm, tại khu đô thị này hiện còn 51 lô đất với diện tích hơn 793.000 m2. Tất cả diện tích này là đất thương phẩm, là nguồn thu để thực hiện cân đối tài chính trong dự án đầu tư khu đô thị này từ đầu đến nay.

Theo zingnews.vn

Thị trường bất động sản sẽ hết cảnh trầm lắng nếu giải quyết được những vấn đề này

Theo chuyên gia, thị trường bất động sản năm 2023 cũng khó có khả năng ổn định và phát triển nếu mọi con đường dẫn đến dòng vốn không được khơi thông…

Doanh nghiệp địa ốc "chết" trên đống tài sản, sếp "đi buôn" để nuôi quân

Thị trường không có thanh khoản, thêm động thái siết chính sách và dòng tiền khiến doanh nghiệp bất động sản ở thế khó chồng khó. Không ít doanh nghiệp tại TPHCM phải cắt giảm nhân sự, dừng hoạt động.

Bán cắt lỗ nhà đất vẫn ế sưng, méo mặt vì gánh nợ ngân hàng

Cơn “sốt đất” hạ nhiệt khiến thị trường bất động sản vắng khách, giao dịch trầm lắng, nhiều môi giới, cò đất chuyển nghề, nhà đầu tư lỡ ôm đất lướt sóng chưa đẩy được hàng, lại phải cõng trên lưng gánh nặng lãi suất, nợ ngân hàng ngày một tăng...

Đất đấu giá Đông Anh gần 170 triệu đồng/m2, loạt dự án bất động sản bị thanh tra

Bất ngờ đất đấu giá ở Đông Anh (Hà Nội) lên gần 170 triệu đồng/m2, Bộ TN&MT thanh tra 10 dự án bất động sản lớn ở Đồng Nai; dừng điều chỉnh siêu dự án nghìn tỷ của 'chúa đảo' Tuần Châu ở Hà Nội… là các tin tức bất động sản gây chú ý tuần qua

Thực hư giảm giá bất động sản

Phân khúc được dự báo sẽ gặp nhiều ảnh hưởng trong giai đoạn hiện nay và có thể chịu sức ép giảm giá là sản phẩm đất nền khu vực ngoài trung tâm.

Cắt lỗ nguy hiểm nhưng còn hơn mất hết

Chi phí bỏ ra để đầu tư không hề nhỏ, nếu như bây giờ cắt lỗ sẽ rất nguy hiểm. Tuy nhiên, có những lúc chúng ta cũng phải chấp nhận cắt lỗ còn hơn là mất hết....

Có nên xuống tiền săn bất động sản 'ngộp' ở Đà Nẵng lúc này?

Thị trường bất động sản Đà Nẵng rất trầm lắng, giá giảm, tính thanh khoản thấp. Mặc dù cắt lỗ chưa diễn ra trên toàn thị trường nhưng đã bắt đầu mùa cho các nhà đầu tư có sẵn tiền đi săn bất động sản “ngộp”.

Nên hay không “bơm tiền” giải cứu thị trường?

Nhiều chuyên gia đưa ra quan điểm rằng, không nên bơm tiền để giải cứu bất động sản mà sẽ đưa ra chính sách, cơ chế theo phương pháp tiếp cận dựa trên thị trường, gỡ nút thắt thanh khoản...

Bộ Xây dựng thanh tra hoạt động kinh doanh bất động sản nhiều tỉnh, thành phố

7 tỉnh, thành phố gồm: Thái Nguyên, Thái Bình, Thanh Hóa, Thừa Thiên - Huế, Vĩnh Long, Sóc Trăng, An Giang nằm trong kế hoạch thanh tra năm 2023 của Bộ Xây dựng liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản.

Cần Thơ: Nhà ở chung cư “nóng”, đất nền “lạnh”

Thị trường bất động sản (BÐS) tại Cần Thơ đang diễn ra hai trạng thái trái chiều “nóng” và “lạnh” ở 2 phân khúc nhà ở chung cư và đất nền.