Chung cư cũ: Càng "chiều chuộng" nhau, càng thất bại

Để giải quyết bài toán khó gỡ về cải tạo chung cư cũ, UBND Hà Nội đề nghị Bộ Xây dựng kiến nghị Thủ tướng cho phép nghiên cứu lập quy hoạch chi tiết cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ theo định hướng cho phép điều chỉnh tăng các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc tại khu vực 4 quận nội thành cũ.

Theo vị trí, đặc điểm của từng phân khu quy hoạch trong khu vực nội đô lịch sử, Hà Nội mong muốn cho phép xây dựng cao tầng (21 - 27 tầng) để đảm bảo tái định cư tại chỗ cho người dân đang sinh sống tại các khu nhà này.

Chia sẻ khó khăn trong vấn đề cải tạo chung cư cũ này, KTS Lê Văn Lân, Phó Chủ tịch Hội kiến trúc sư Hà Nội thấu hiểu trước thực trạng người dân ở các dự án chung cư cũ thì muốn ở lại chỗ cũ của mình, nhưng lại muốn được đền bù hệ số cao hơn, ai cũng muốn thế thì lấy tiền đâu mà xây để thỏa mãn câu chuyện đó.

Ông Lân phân tích: Nếu ngân sách nhà nước có nhiều bỏ ra xây dựng thì không có chuyện gì, nhưng phải đi huy động vốn khác thì người bỏ vốn ra phải thấy có lãi thì họ mới làm. Nếu không đưa những dự án đó lên cao tầng thì người bỏ vốn xây dựng thấy không có lãi, không làm. Nhưng nếu cho xây cao lên thì trung tâm Hà Nội vốn đã chật lại càng thêm chật chội hơn, phá hỏng hạ tầng, khiến những người đang ở và những người khách nước ngoài đến Hà Nội sẽ thấy ngột ngạt.

Đề xuất nâng tầng khi cải tạo chung cư cũ lên 21 - 27 tầng ở Hà Nội đang là bài toán phức tạp mà các nhà kiến trúc và quy hoạch trăn trở.

“Câu chuyện đưa lên cao tầng để giải quyết bài toán xây không lỗ cho một số đối tượng là không nên. Nhà nước đã có quy định phải giữ mật độ xây dựng ở các quận trung tâm thành phố ở mức nhất định. Nếu để thỏa mãn các nhà đầu tư, chỗ nào cũng cho nâng tầng hết thì khó thực hiện được, làm thế hạ tầng cơ sở của thành phố sẽ tắc, và hơn nữa là chúng ta đã đi theo một lợi ích rồi”, ông Lân nêu quan điểm.

Theo vị KTS này, nếu không tìm cách để giải tỏa sự thiếu vốn trong bài toán này thì cũng phải chấp nhận nâng cao ở một mức độ nào đó, nhưng phải cân nhắc, xem xét lại kỹ, chứ không phải tất cả các dự án cũ khi cải tạo đều được nâng cao.

Chia sẻ với PV Infonet, ông Đào Ngọc Nghiêm, Phó Chủ tịch Hội quy hoạch phát triển đô thị Hà Nội cho rằng: Việc cải tạo chung cư là vấn đề không riêng ở Hà Nội mà của nhiều đô thị khác, Hà Nội đã có cả nghị quyết dự kiến 2015 phải giải quyết xong, thậm chí Thủ tướng cũng đã có chỉ đạo về cải tạo các khu chung cư cũ.

“Trong Luật Thủ đô có nói đến việc cải tạo chung cư cũ phải đảm bảo phù hợp về quy hoạch. Luật là văn bản cao nhất của nước ta, Quốc hội phải thông qua. Vậy, chúng ta phải tuân thủ Luật bằng cách tìm giải pháp thích hợp hay phải xin điều chỉnh Luật?”, ông Nghiêm đặt câu hỏi.

Theo ông, với sự khó khăn hiện nay, Hà Nội cùng với sự đồng tình của Bộ Xây dựng đang muốn điều chỉnh lại quy định này, tức là phải thay đổi Luật Thủ đô. Vậy, thời gian thực hiện những cái đó là bao giờ? Chúng ta vượt cấp qua Luật hay tuân thủ theo Luật, đấy là thể hiện trọng trách của các nhà cầm quyền? Tuân thủ pháp luật hay xin điều chỉnh đều có khả năng xảy ra nhưng phải tính đến cái nào là cái có lợi nhất, phải cân nhắc chứ không chỉ vì lợi ích trước mắt…

“Hà Nội đã mở rộng rất lớn như hiện nay, tìm sự hài hòa cho các chủ đầu tư ở các khu vực khác là việc dễ làm, tại sao không thực hiện? Cái quan trọng là tạo ra cơ chế, chính sách, tạo điều kiện cho người dân để họ không tăng áp lực ở các khu vực cần cải tạo, là yếu tố cơ bản. Bài học khu phố cổ là rõ ràng, không tạo chính sách thuận lợi thì người dân không đi, ở đây không chỉ là giải quyết vấn đề nhà ở mà phải giải quyết vấn đề việc làm cho người dân”, vị Phó Chủ tịch Hội quy hoạch trăn trở.

Trước những vấn đề đó, ông Nghiêm cho rằng: Nếu đề xuất nâng tầng được chấp thuận thì phải đảm bảo việc chấp thuận đó trên cơ sở đảm bảo tuân thủ hệ thống pháp luật, phải phân tích có tăng dân số cơ học hay không? 

Riêng Hà Nội, khối lượng các khu chung cư cũ rất lớn, tác động đến diện mạo đô thị. Số lượng ước tính, riêng khu vực quản lý của nhà nước có 23 khu chung cư cũ, 10 khu nhà ở thấp tầng với hơn 1.500 căn nhà, khoảng hơn 1 triệu m2 đất. Nếu kể thêm các khu nhà do doanh nghiệp xây dựng bằng vốn tự có thì có khoảng 60 khu chung cư, nhà ở cũ.

Năm 1998, Chính phủ đã đồng ý phê duyệt giảm dân số 96.000 xuống còn 80.000 trong nội đô lịch sử, nhưng không thành công mà dân số đã tăng lên 1,2 triệu dân.

“Bởi vậy, hiện nay áp lực quá lớn về giao thông, hạ tầng… mà mục tiêu phải giảm dân số khu vực nội đô, vậy nếu giữ dân số như hiện nay thì sẽ áp lực đến bao giờ? Trong khi đó, quy hoạch chỉ đến 2030, tức là còn 15 năm nữa, đây là việc khó khăn….”, ông Nghiêm trăn trở.