Bịt kẽ hở tách thửa để chặn sốt đất

Việc phân lô, bán nền tràn lan thường khiến giá đất “sốt ảo”, mà một trong những nguyên nhân xuất phát từ bất cập về quy định tách thửa đất.

Nhiều tác động tiêu cực

Từ đầu năm tới nay, kịch bản sốt đất tái diễn ở nhiều địa phương trên cả nước, đi kèm với đó là tình trạng phân lô, bán nền tràn lan, trong đó có bàn tay nhào nặn của giới cò đất, đầu nậu, gây tác động tiêu cực lên thị trường bất động sản, làm ảnh hưởng đến trật tự, an toàn xã hội địa phương.

Thực tế này gợi nhớ lại những cơn sốt đất cách đây hơn một năm, khi không chỉ đất nền tỉnh lẻ, mà cả khu vực nông thôn, vùng sâu, vùng xa đều nóng bỏng tay. Hớn Quản - một huyện vùng sâu của tỉnh Bình Phước với phần lớn người dân quanh năm bám ruộng, bám vườn, nhưng ngay sau khi có thông tin xây dựng sân bay Técníc Hớn Quản, sự yên bình của một vùng quê nghèo nhanh chóng bị phá vỡ khi giới cò đất, đầu nậu từ khắp nơi ùn ùn kéo đến mua bán, giao dịch, người dân cắt đất bán tràn lan… khiến giá đất liên tục nhảy múa.

Khi chính quyền địa phương có công văn yêu cầu các cơ quan chức năng kiểm tra, xử lý nghiêm đối với các hành vi tụ tập đông người không có tổ chức thì các đội nhóm cò đất, đầu nậu cũng nhanh chóng tháo chạy, nhưng sự bình yên đã không còn như xưa, nhiều đồng bào dân tộc thiểu số bị lôi kéo, xúi giục bán đất nên không còn đất sản xuất nông nghiệp, dẫn đến nguy cơ đói nghèo.

Để xảy ra tình trạng trên, theo các chuyên gia, ngoài việc chính quyền địa phương buông lỏng quản lý, thì còn do những kẽ hở trong pháp luật đất đai. Luật sư Nguyễn Bích Trâm, Đoàn Luật sư TP.HCM cho biết, Luật Đất đai hiện hành cho phép phân lô đất ở tại nông thôn và đô thị, đồng thời không có quy định nào cấm tách thửa đất nông nghiệp. Các văn bản hướng dẫn còn giao UBND cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định điều kiện và diện tích tối thiểu được phân lô theo từng loại đất, trong đó có đất ở và đất nông nghiệp. Tuy nhiên, việc ban hành các quy định tách thửa để chặn nạn phân, lô bán nền không phải địa phương nào cũng thực hiện đúng luật.

Chẳng hạn, vào tháng 7/2019, UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu ra quyết định số 18/2019/QĐ-UBND, trong đó yêu cầu người dân muốn tách thửa đất nông nghiệp phải có bản vẽ, thiết kế, phương án mặt bằng được UBND huyện chấp thuận và phải lập dự án đầu tư. Tuy nhiên, quyết định này đã bị Bộ Tư pháp “tuýt còi” vì không phù hợp với pháp luật về đất đai, xây dựng, đầu tư. Bộ Tư pháp cho rằng, quy định của tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu gây phiền hà, thêm gánh nặng thủ tục hành chính cho người dân có nhu cầu chính đáng về tách thửa đất nông nghiệp. Đến tháng 9/2021, UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu phải ban hành quyết định số 15/2021/QĐ-UBND thay thế với những quy định tách thửa đất thông thoáng hơn.

Sốt đất ở huyện Hớn Quản diễn ra vào cuối tháng 3/2021. Ảnh: Trọng Tín

Cần sửa luật

Mặc dù các địa phương liên tục ban hành văn bản quy định việc tách thửa đất, nhưng tình trạng phân lô, bán nền trái phép vẫn diễn ra, gây sốt ảo và do luật không cấm nên cơ quan chức năng cũng lúng túng trong việc đưa ra giải pháp ứng phó.

Mới đây, một số địa phương Bình Phước, Khánh Hòa, Lâm Đồng… đã ra văn bản chỉ đạo tạm dừng cho phép phân lô, tách thửa đất. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, động thái này chỉ là giải pháp tình thế, đến khi mệnh lệnh hành chính này được gỡ bỏ thì mọi chuyện đâu lại vào đấy, bởi tách thửa đất là nhu cầu chính đáng của người dân nên không thể cấm đoán kéo dài.

Ông Nguyễn Duy Thành, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Quản lý nhà Toàn cầu, cho rằng, chỉ đạo tạm dừng phân lô, tách thửa chỉ mang tính chữa cháy nhất thời, nhưng vô hình trung ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của người dân, hệ lụy là nguồn cung bất động sản giảm, từ đó đẩy giá nhà đất ở các địa phương tiếp tục tăng.

Trong công văn gửi đến Thủ tướng Chính phủ, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã chỉ ra điểm bất cập tại một số văn bản dưới luật quy định việc tách thửa đất. Theo HoREA, quy định cho phép tách thửa đối với đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở phù hợp với Điều 43d - Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nhưng không phù hợp với Điều 143 và Điều 144 - Luật Đất đai 2013.

Giới đầu nậu, cò đất, lợi dụng kẽ hở này để giao dịch đất chia lô, tách thửa tràn lan, gây ra các cơn sốt ảo giá đất, phá vỡ quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng... Những đối tượng này còn lợi dụng chủ trương khuyến khích người dân hiến đất làm đường để làm những con đường tạm bợ nhằm mục đích phân lô, bán nền trái phép.

Do vậy, HoREA cho rằng, cần sửa đổi, bổ sung Điều 43d - Nghị định 43/2014/NĐ-CP theo hướng UBND cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương. Trường hợp có phần diện tích đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nằm xen kẽ trong cùng thửa đất ở, hoặc thửa đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở nằm xen kẽ trong đất đô thị, điểm dân cư nông thôn thì xem xét từng trường hợp cụ thể để giải quyết chuyển mục đích sử dụng đất toàn bộ hoặc một phần thửa đất sang đất ở, đồng thời với việc tách thửa đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính, nộp tiền sử dụng đất.

Ngoài ra, HoREA cũng đề nghị sửa đổi, bổ sung Điều 75a - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP theo hướng UBND cấp tỉnh căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng và điều kiện cụ thể tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện tách thửa đất ở, điều kiện hợp thửa đất ở tại nông thôn, đô thị và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở tại nông thôn hoặc đô thị.