Tranh cãi khi mua chung cư: Khi nào ngân hàng phát sinh nghĩa vụ bảo lãnh?

Người dân khi có nhu cầu mua căn hộ thuộc các dự án nhà ở nên xem xét kỹ về các khía cạnh pháp lý để lựa chọn các dự án phù hợp cho nhu cầu mua căn hộ của mình, đồng thời hạn chế được tối đa các tranh chấp có thể phát sinh làm ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người mua nhà.

Gần đây, một số khách hàng mua nhà chung cư do không hiểu rõ khía cạnh pháp lý của việc mua nhà đối với những dự án hình thành trong tương lai nên dẫn đến khiếu kiện ngân hàng. Trên thực tế, mấu chốt vấn đề nằm ở chỗ khách hàng mua nhà đã không (hoặc chưa) hoàn thành đúng các thủ tục đề nghị phát hành bảo lãnh căn hộ, trong khi lại kéo đến ngân hàng yêu cầu giải quyết vấn đề của chủ đầu tư.

Trình tự bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai

Theo quy định tại khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán/cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được Ngân hàng (NH) thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng. Việc bảo lãnh nói trên nhằm mục đích bảo đảm cho nghĩa vụ hoàn trả khoản tiền mà chủ đầu tư đã nhận ứng trước của bên mua/thuê mua nhà dự án trong trường hợp chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà theo quy định tại hợp đồng bán, thuê mua nhà.

Trình tự thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được quy định chi tiết tại khoản 3 Điều 1 Thông tư 13/2017/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN cụ thể như sau: (1) NH thương mại xem xét, thẩm định và quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư căn cứ theo đề nghị của chủ đầu tư hoặc bên bảo lãnh đối ứng; (2) NH thương mại và chủ đầu tư ký hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai; và sau đó (3) NH thương mại phát hành cam kết bảo lãnh cho từng bên mua. Theo đó, nghĩa vụ bảo lãnh của NH với các khách hàng mua căn hộ chỉ phát sinh khi NH đã phát hành thư bảo lãnh cho từng khách hàng mua căn hộ riêng lẻ thuộc dự án.

Thực tế là trong quá trình chào hàng tới khách hàng mua căn hộ, mặc dù chưa hoàn thành việc gửi hồ sơ đề nghị phát hành bảo lãnh và chưa được các NH chấp thuận việc phát hành thư bảo lãnh cho từng khách hàng mua nhà trong dự án, có một vài chủ đầu tư đã vội vàng đưa công văn hồi đáp của việc NH đồng ý về mặt nguyên tắc việc sẽ cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư trên cơ sở chủ đầu tư đáp ứng đầy đủ các điều kiện của pháp luật để tạo niềm tin cho khách hàng. Do không đọc và tìm hiểu kỹ, đã có khá nhiều khách hàng bỏ tiền mua căn hộ để rồi sau đó dẫn tới tranh chấp, khiếu kiện khi dự án không hoàn thành đúng tiến độ.

Xem xét kỹ các khía cạnh pháp lý

Trước đó, trả lời báo chí, luật sư Trung Thành của Đoàn Luật sư Hà Nội khuyến nghị: Khi mua bất động sản là tài sản hình thành trong tương lai, người dân cần quan tâm đến ba yếu tố đó là: Giấy phép xây dựng của dự án; dự án đã được Sở xây dựng cho phép bán hay chưa; Dự án đã được NH bảo lãnh trong việc bán/cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hay chưa?

Trong các yếu tố nói trên thì yếu tố thứ ba rất quan trọng, do đây là một trong những căn cứ để bảo vệ quyền lợi trực tiếp cho người mua nhà trong trường hợp chủ đầu tư không hoàn thành được việc bàn giao nhà đúng tiến độ.

Trên thực tế, NH sẽ chỉ phát hành bảo lãnh cho người mua nhà trong dự án của chủ đầu tư khi chủ đầu tư đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật (Có giấy phép xây dựng, có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán/cho thuê mua…). Đồng thời cung cấp đủ hồ sơ cần thiết (Hợp đồng mua/Thuê mua nhà ở…) làm cơ sở cho việc phát hành bảo lãnh. Nếu NH đã đồng ý phát hành bảo lãnh, NH sẽ có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh (hoàn trả tiền cho người mua nhà) trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao đúng hạn như đã cam kết với người mua.

Văn bản bảo lãnh có giá trị pháp lý của NH cho người mua nhà là thư bảo lãnh và không phải là công văn mang tính chất đề nghị, hồi đáp.

Từ các vấn đề phân tích ở trên, người dân khi có nhu cầu mua căn hộ thuộc các dự án nhà ở nên xem xét kỹ về các khía cạnh pháp lý để lựa chọn các dự án phù hợp cho nhu cầu mua căn hộ của mình, đồng thời hạn chế được tối đa các tranh chấp có thể phát sinh làm ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người mua nhà khi chủ đầu tư không thể bàn giao căn hộ đúng tiến độ cam kết.

Minh An
Từ khóa: TPBank bảo lãnh mua nhà

Doanh nghiệp ở Đồng Nai công bố thưởng Tết kèm nồi lẩu, bình nước

Mặc dù gặp nhiều khó khăn trong sản xuất kinh doanh, nhưng một doanh nghiệp tại Đồng Nai đã sớm công bố thưởng Tết cho người lao động.

Người đầu tư bất động sản muốn gục ngã

Nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn đang rơi vào tình thế “tiến thoái lưỡng nan” khi hạ giá nhiều cũng không ai mua, còn tiếp tục ôm hàng thì có thể gánh nợ xấu.

Giá cổ phiếu tăng vọt trong 2 tuần, Bầu Đức có thêm nghìn tỷ

Chỉ trong vòng nửa tháng trở lại đây, loạt cổ phiếu HAG, L14, CEO, DIG,… đều tăng giá phi mã.

Ngân hàng rao bán loạt tài sản liên quan đến Tập đoàn Lã Vọng

Sau phiên bán đấu giá bất thành, Agribank vừa tiếp tục công bố bán đấu giá loạt tài sản đảm bảo cho khoản vay của Công ty cổ phần Thương mại Ngôi Nhà Mới (doanh nghiệp thuộc Tập đoàn Lã Vọng).

Chi hàng chục triệu đồng mua cây thông tươi đón Noel

Thị trường thông tươi cho mùa Noel đang vô cùng nhộn nhịp. Từ 150.000 đồng đến vài chục triệu đồng, người mua sẽ có cành thông, cây thông tươi vừa túi tiền để trang trí

Bí ẩn doanh nghiệp vừa lập 1 tháng trúng đấu giá ‘đất vàng’, loạt dự án kêu gọi đầu tư

Bí ẩn về doanh nghiệp 1 tháng tuổi trúng đấu giá 9.460m2 “đất vàng”; Bộ TN&MT nói về đề xuất nâng tiền đặt cọc đấu giá đất lên 30-35% giá khởi điểm; Ninh Thuận kêu gọi đầu tư 39 dự án giai đoạn 2021-2025… là tin tức bất động sản chú ý trong tuần qua.

Đà Nẵng: Công ty bất ngờ tuyên bố giải thể, hàng trăm công nhân trắng đêm đòi quyền lợi

Sau khi công ty tuyên bố giải thể, hàng trăm công nhân công ty SSLV Đà Nẵng vẫn trắng đêm để đòi quyền lợi.

Trúng Jackpot hơn 16 tỷ đồng, một người vừa trở thành tỷ phú Vietlott đầu tiên của tháng

Duy nhất một chiếc vé của người chơi trúng Jackpot trị giá hơn 16 tỷ đồng vừa được Vietlott tìm thấy tại kỳ quay thưởng tối 2/12. Chủ nhân của chiếc vé may mắn trúng thưởng này đã trở thành tỷ phú Vietlott đầu tiên của tháng 12.

Dư luận nêu shark lên tivi để đánh bóng tên: Giám đốc Shark Tank nói gì?

Giám đốc sản xuất chương trình xác nhận ông Nguyễn Ngọc Thủy không còn là shark của chương trình Shark Tank Việt Nam. Bà cũng nêu quan điểm về ý kiến các shark lên truyền hình để đánh bóng.

Cận cảnh dự án nhà ở bỏ hoang, thi công hơn 10 năm chưa xong

Hơn 10 năm qua, dự án khu nhà ở dành cho người thu nhập thấp tại khu đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc (thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam) vẫn ngổn ngang, trong khi người dân đang mòn mỏi mong đợi có nhà từng ngày.