Đất nền có còn là kênh đầu tư ‘vua’, trước khi xuống tiền cần biết điều này

Nhiều người chọn đất nền làm kênh đầu tư, trú ẩn tài sản với kỳ vọng sinh lời tốt, vì thế phân khúc này luôn hấp lực mạnh dòng vốn đầu tư. Tuy nhiên, đất nền “sốt” lên nghĩa là thị trường đã bắt đầu đạt đến mức bão hòa.

Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, lượng giao dịch đất nền trong 3 tháng đầu năm 2022 đạt 153.537 giao dịch thành công. Tổng lượng giao dịch bằng khoảng 242% so với quý 4/2021. Cụ thể, tại miền Bắc có 20.726 giao dịch; tại miền Trung có 42.722 giao dịch và tại miền Nam có 90.089 giao dịch. Con số này cho thấy, so với các phân khúc bất động sản khác thì đất nền luôn là phân khúc được nhiều nhà đầu tư lựa chọn.

Nhận định về kênh đầu tư đất nền, ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch Cengroup cho rằng, đây là loại hình đầu tư đặc biệt bởi giá trị nhỏ, mua không phải xây nên ai tham gia cũng được. Tuy nhiên, đất nền là “đuôi” của làn sóng đầu tư, tức khi đất nền “sốt” lên nghĩa là thị trường bất động sản đã bắt đầu đạt đến mức bão hòa.

Nhiều người chọn đất nền làm kênh đầu tư, trú ẩn tài sản với kỳ vọng sinh lời tốt, vì thế phân khúc này luôn hấp lực mạnh dòng vốn đầu tư.

Theo phân tích của ông Hưng, giống như chứng khoán, khi toàn dân đầu tư chứng khoán, từ bà bán rau đến giới sinh viên cũng nói chuyện đầu tư chứng khoán tức là thị trường đang có vấn đề. Đất nền cũng vậy, đặc biệt đất nền ở các tỉnh.

Ông Hưng cho rằng, đất nền là sản phẩm đầu tư dài hơi và thường trải qua một vài chu kỳ mới tăng giá. Chính vì vậy, khi đầu tư đất nền, nhà đầu tư cần xem xét, cân nhắc nhiều yếu tố.

Trường hợp đất nền thuộc khu vực nhà nước bán đấu giá, đã làm hạ tầng và sau đó bán lại để dân tự xây, hoặc đất nền nằm trong những khu đô thị đã hình thành, sẽ được xếp vào nhóm tiềm năng rất tốt. Ngược lại, nếu đất nền nằm ở khu vực xa xôi, hạ tầng chưa kéo đến thì nhà đầu tư cần cẩn trọng.

“Cần biết giá trị sử dụng của đất nền nếu muốn đầu tư bền vững. Ví dụ đất nền chỉ đóng vai trò là sản phẩm đầu tư kiểu trao tay, người sau bán cao hơn người trước một chút thì những sản phẩm ấy rất cần cẩn thận. Có thể chúng ta không kịp rút vốn ra và cần nằm đợi thêm vài chu kỳ nữa, khéo nhà đầu tư lại thành cư dân”, ông Hưng lưu ý.

Đất nền là ‘món ngon’ nhưng không dễ chọn, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam đưa ra một vài quy tắc khi đầu tư đất nền.

Đầu tiên, quy tắc nước chảy chỗ trũng. Thông thường giá bất động sản tăng mạnh ở các khu vực có dân số tăng nhanh, có động lực tăng trưởng kinh tế vùng (đô thị hóa, khu công nghiệp, du lịch…) hoặc hạ tầng khơi thông (cao tốc, sân bay, cảng biển…). Những khu vực khác không có yếu tố này sẽ tăng chậm hơn thậm chí phải hàng chục năm mới tăng giá.

Quy tắc vết dầu loang. Dân cư sẽ tràn ra sống ở các khu vực xung quanh trung tâm của địa phương hoặc trung tâm của các siêu đô thị như Hà Nội - TP. HCM. Nghĩa là khu vực lựa chọn đầu tư phải có sinh khí; chẳng hạn cách đó 5-7km phải có chợ, bệnh viện, trường học, cụm dân cư hiện hữu…. Tránh đầu tư vào các khu đất quá tách biệt vì có khi hàng chục năm sau vẫn chưa có người ở vì tùy thuộc vào tốc độ loang của cư dân địa phương hoặc các đô thị lớn.

Phải đi tới khu đất định đầu tư để đo thời gian đi lại cũng như kết nối giao thông với các khu vực khác như thế nào.

Tính thanh khoản của khu vực đang dự kiến đầu tư cũng là một quy tắc cần lưu ý. Theo ông Tuấn, cần tìm hiểu các website rao bán bất động sản, thăm dò thị trường để biết về giá và mức độ tăng trưởng về dân cư để biết về nhu cầu, ra văn phòng công chứng để xem giao dịch có thật sự cao hay không, vì nếu đầu tư vào các khu vực mà khả năng thanh khoản thấp thì có thể rủi ro chôn vốn và khó chuyển đổi thành tiền khi cần.

Đặc biệt là quy tắc an toàn khi đầu tư. Ông Tuấn cho hay, đầu tư đất nền phải có sổ đỏ; sổ riêng hoặc ít nhất sổ chung có quy hoạch 1/500 qua đấu giá và không vướng quy hoạch; cần tìm hiểu quy hoạch trước khi xuống tiền. Đối với các loại đất khác thổ cư như đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm cần phải kiểm tra khả năng lên thổ vì có thể chôn vốn thậm chí không thanh khoản được.

Minh Thư