Luật Kinh doanh bất động sản chồng lấn với nhiều luật khác

Một đạo luật/ngành luật mà không có phạm vi điều chỉnh riêng, lại chồng lấn với luật khác, thì giải pháp tốt nhất là chớ vội ban hành.

Trước hết, phải khẳng định, tôi hoàn toàn nhất trí với ý kiến ông Nguyễn Đình Cung trong bài viết “Không quốc gia nào có luật kinh doanh bất động sản như Việt Nam” về việc liệu có cần thiết phải ban hành một đạo luật riêng để quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản.

Ba tầng luật điều chỉnh kinh doanh bất động sản

Trong hệ thống pháp luật Việt Nam cũng như hầu hết các quốc gia, Bộ Luật Dân sự là luật chung điều chỉnh các quan hệ dân sự, bao gồm các quan hệ nhân thân và tài sản được hình thành trên cơ sở bình đẳng, tự do ý chí, độc lập về tài sản và tự chịu trách nhiệm. Bộ Luật Dân sự đã có các quy định khung về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự, trong đó có hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng thuê tài sản, các loại hợp đồng dịch vụ.

Ngoài ra, các hoạt động thương mại là hoạt động nhằm mục đích sinh lợi, bao gồm mua bán hàng hoá, cung ứng dịch vụ còn được quy định cụ thể bởi Luật Thương mại. Luật Thương mại đã có quy định về hợp đồng mua bán hàng hoá, hợp đồng cung ứng dịch vụ, các hoạt động xúc tiến thương mại, trung gian thương mại.

Theo Bộ Luật Dân sự, tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Như vậy, các loại hợp đồng mua bán bất động sản (BĐS), hợp đồng thuê BĐS hoàn toàn có thể áp dụng các quy định của hợp đồng mua bán tài sản, hợp đồng thuê tài sản theo Bộ Luật Dân sự; các quy định của hợp đồng mua bán hàng hoá theo Luật Thương mại.

Trong khi đó, các loại hợp đồng dịch vụ BĐS có thể áp dụng quy định về hợp đồng dịch vụ của Bộ Luật Dân sự; các quy định của hợp đồng cung ứng dịch vụ, các hoạt động xúc tiến thương mại, trung gian thương mại theo Luật Thương mại.

Hệ thống pháp luật của nước ta đã có luật riêng điều chỉnh hoạt động kinh doanh tài sản là bất động sản nhưng không có luật riêng điều chỉnh về hoạt động kinh doanh tài sản là động sản. Vậy có cần thiết phải có luật riêng điều chỉnh về hoạt động kinh doanh các loại BĐS không?

Có quan điểm cho rằng, BĐS là tài sản có giá trị lớn, quan trọng nên cần phải có luật riêng để điều chỉnh. Nhưng một số loại động sản cũng có giá trị rất lớn như ô tô, tàu bay, tàu biển... thì hiện không có quy định riêng điều chỉnh hoạt động kinh doanh của chúng mà chỉ được quy định chung trong Bộ Luật dân sự, Luật Thương mại và rải rác trong các luật chuyên ngành có quy định về các tài sản này (Luật Giao thông đường bộ, Luật Hàng không dân dụng, Bộ Luật Hàng hải...).

Vậy về mặt logic nếu đã có Luật Kinh doanh bất động sản thì cũng cần phải xây dựng các luật riêng điều chỉnh hoạt động kinh doanh các loại động sản có giá trị lớn, quan trọng.

Việc ban hành Luật Kinh doanh bất động sản dẫn đến hoạt động kinh doanh mua bán nhà ở, kinh doanh quyền sử dụng đất... bị điều chỉnh bởi một hệ thống các luật đồ sộ với nhiều tầng nấc, gây xung đột, chồng chéo, vướng mắc trong triển khai thực hiện. Kinh doanh BĐS hiện nay chịu sự điều chỉnh của 3 tầng luật: luật “ông” (Bộ Luật Dân sự), luật “cha” (Luật Thương mại), luật “con” (Luật Kinh doanh bất động sản).

Mặt khác, phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản có chồng lấn với các luật khác: Luật Đầu tư (về thủ tục đầu tư, thủ tục chuyển nhượng dự án...), Luật Nhà ở (các quy định về BĐS dạng nhà ở), Luật Đất đai (về kinh doanh quyền sử dụng đất), Bộ Luật Dân sự, Luật Thương mại...

Mặt khác, theo điều 107 Bộ Luật Dân sự, phạm vi bất động sản rất rộng, ngoài đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất còn có: tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật. Một số loại cây lâu năm, một số loại rừng... cũng được coi là BĐS. Nhưng Luật Kinh doanh bất động sản chỉ điều chỉnh hoạt động kinh doanh một số loại bất động sản nhất định gồm nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất.

Như vậy, một số hoạt động kinh doanh BĐS lại “lọt” khỏi Luật Kinh doanh bất động sản, dẫn đến tên gọi của luật không phản ánh đúng phạm vi điều chỉnh, không đảm bảo tính chặt chẽ, khoa học.

Do vậy, nhất thiết phải xem xét, đánh giá sự cần thiết của việc xây dựng, ban hành Luật Kinh doanh bất động sản.

9 năm làm mới luật một lần

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 được Quốc hội thông qua ngày 25/11/2014, có hiệu lực từ ngày 01/7/2015, thay thế Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, đến nay mới triển khai thực hiện được hơn 7 năm.

*Việc “ép” các dự án không có bản chất kinh doanh BĐS phải tuân theo Luật Kinh doanh bất động sản là khiên cưỡng*

Qua nghiên cứu báo cáo tổng kết, đánh giá thi hành Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, các tồn tại, hạn chế, vướng mắc trong dự thảo tờ trình của Chính phủ và nội dung dự thảo sửa đổi, tôi nhận thấy dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) không có nhiều điểm mới nổi bật.

Quá trình thi hành Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành chưa phát sinh nhiều bất cập đến mức phải sửa đổi toàn diện (bản chất là ban hành luật mới).

Do vậy, không cần thiết phải xây dựng luật để thay thế Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành. Nếu cần thiết, Chính phủ có thể khoanh những nội dung lớn phải sửa để xây dựng Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản (tương tự Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng).

Cần nhấn mạnh, việc liên tục ban hành các đạo luật mới thay thế luật cũ khi mới triển khai một vài năm là nguyên nhân gây ra sự xáo trộn, giảm tính ổn định của hệ thống pháp luật, khiến người dân và doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn trong thực hiện, tuân thủ pháp luật và khiến các nhà đầu tư, đặc biệt nhà đầu tư nước ngoài, ngần ngại khi quyết định bỏ vốn đầu tư.

Thực tế, các đạo luật quan trọng có liên quan đến việc sử dụng đất, các hoạt động đầu tư tạo lập, kinh doanh BĐS (gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng...) chỉ có “tuổi thọ” rất ngắn, chỉ 8-10 năm (cá biệt có Luật Đầu tư năm 2014 chỉ có “tuổi thọ” 6 năm), gây ra sự kém ổn định, kém hấp dẫn trong môi trường đầu tư, kinh doanh.

Thiếu khoa học, kém chặt chẽ

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) hiện nay có sự không thống nhất về các thuật ngữ pháp lý, điển hình là các thuật ngữ “dự án bất động sản” (được sử dụng 110 lần rải rác trong toàn bộ các chương), “dự án kinh doanh bất động sản” (được sử dụng 5 lần).

Tại Điều 3 dự thảo luật đã giải thích khái niệm “dự án bất động sản” là “dự án có sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định pháp luật để đầu tư xây dựng các loại nhà ở, công trình xây dựng...”. Như vậy, đã giải thích rất rộng cho khái niệm “dự án bất động sản”: mọi dự án có xây dựng nhà, công trình đều coi là “dự án bất động sản”.

Giải cứu thị trường bất động sản từ gốcGần đây đã xuất hiện ngày càng nhiều, thậm chí dầy đặc tiếng kêu “giải cứu” thị trường bất động sản, điều đã diễn ra nhiều lần trong vài thập niên qua.

Ví dụ, dự án A là dự án du lịch nghỉ dưỡng, gồm xây dựng các công trình để kinh doanh, cung cấp dịch vụ lưu trú, nhà hàng, trung tâm thương mại…; hoặc dự án A1: sản xuất nông nghiệp có nhà lưới để trồng rau, chuồng trại chăn nuôi; hoặc dự án A2: xây dựng nhà xưởng gia công hàng may mặc; hoặc dự án A3: xây dựng bệnh viện.

Các dự án A, A1, A2, A3 mặc dù đều có đầu tư xây dựng công trình nhưng mục tiêu không hướng đến hoạt động kinh doanh BĐS (không mua bán, chuyển nhượng, cho thuê các loại nhà, công trình xây), mà việc xây dựng công trình chỉ nhằm tạo cơ sở vật chất để kinh doanh dịch vụ hoặc phục vụ sản xuất.

Tuy nhiên theo cách giải thích thuật ngữ tại dự thảo luật, các dự án này vẫn là dự án BĐS. Như vậy, khi chủ đầu tư có nhu cầu mua bán, cho thuê công trình trong dự án hay chuyển nhượng dự án cho doanh nghiệp khác thì hoạt động ấy được coi là hoạt động kinh doanh BĐS và phải đáp ứng các điều kiện về kinh doanh BĐS.

Cách giải thích từ ngữ rất rộng của dự thảo dẫn đến việc người nông dân muốn cho thuê chuồng trại chăn nuôi cũng bị coi là hoạt động kinh doanh BĐS và phải tuân thủ quy định của Luật Kinh doanh bất động sản (!?).

Các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản chỉ phù hợp khi áp dụng với các “dự án kinh doanh bất động sản”, không phù hợp với các dự án mặc dù đều có đầu tư xây dựng công trình nhưng mục tiêu không hướng đến hoạt động kinh doanh BĐS (không mua bán, chuyển nhượng, cho thuê các loại nhà, công trình), mà chỉ xây dựng công trình để tạo cơ sở vật chất kinh doanh dịch vụ hoặc phục vụ sản xuất.

Việc “ép” các dự án không có bản chất kinh doanh BĐS phải tuân theo Luật Kinh doanh bất động sản là khiên cưỡng, càng gây vướng mắc, chồng chéo trong triển khai thực hiện.

ThS Nguyễn Văn Đỉnh