Đắt gần ngang ngửa với khu vực trung tâm, BĐS Thủ Đức đang bị thổi giá?

Ba năm qua, giá đất và nhà ở quận 2, quận 9, Thủ Đức (TP.HCM) liên tục đi lên ở hầu hết phân khúc dẫn đến lo ngại về vấn đề bong bóng bất động sản tại khu vực này.
gia dat thanh pho Thu Duc anh 1

Thông tin về đề án thành phố Thủ Đức (TP.HCM) cùng loạt dự án hạ tầng được đầu tư hàng nghìn tỷ đồng là lý do chính khiến các nhà đầu tư và một bộ phận môi giới khu vực này ra sức "thổi giá".

Nhà Thủ Đức đắt gần bằng Phú Nhuận, Bình Thạnh

Tìm mua một căn nhà hoàn thiện dành cho gia đình 4 người gần quận Bình Thạnh (TP.HCM), chị Hồng Ánh, 45 tuổi được môi giới dẫn đi xem một căn nhà 3 tầng ở phường Linh Tây, quận Thủ Đức.

Ngôi nhà 66 m2 nằm trong hẻm trên đường số 6 được rao với giá 6,1 tỷ đồng. Theo người môi giới này, đây là khu vực rất gần với những trục đường chính như Phạm Văn Đồng, Kha Vạn Cân, đường số 9… Tuy nhiên, với nhu cầu tìm nhà cách cầu Sài Gòn không quá 7 km, căn nhà này lại xa hơn yêu cầu của chị đến gần 5 km, xung quanh là những con đường đông đúc dân cư nên chị Ánh không mấy hứng thú.

gia dat thanh pho Thu Duc anh 2

Thị trường bất động sản quận Thủ Đức chủ yếu là nhà lẻ, xen lẫn một số quỹ đất cho chung cư. Ảnh: Quỳnh Danh.

“Tuần trước, tôi mới xem một căn 3 tầng 60 m2 trong hẻm nhỏ đường Lê Quang Định bên quận Bình Thạnh, nằm ngã 4 Nguyễn Văn Đậu đang bán giá 5,8 tỷ đồng, rẻ hơn căn nhà bên Thủ Đức hơn 300 triệu mà lại gần trung tâm thành phố. Hẻm trước nhà hơi nhỏ nhưng vị trí thuận tiện hơn nhiều so với bên Thủ Đức”, chị Ánh nói.

Ở phân khúc nhà phố, một căn 80 m2 tại phường Linh Đông, Thủ Đức với mặt tiền rộng 4 m trên đường Kha Vạn Cân đang rao giá 16,3 tỷ đồng, tương đương 204 triệu đồng/m2.

Môi giới cho biết đây là mức giá đã được chủ nhà giảm 1,5 tỷ đồng và sẵn sàng thương lượng thêm nếu người mua thiện chí. Ngoài ra, căn nhà này còn có thể cho thuê mặt bằng kinh doanh với giá khoảng 40-45 triệu đồng/tháng trong thời điểm trước dịch bệnh.

Cùng tầm giá này, tại đường Đặng Văn Ngữ gần khúc giao với đường Lê Văn Sỹ (phường 10, Phú Nhuận), một căn nhà diện tích đất 90 m2 có 4 phòng ngủ đang tìm người mua giá 19 tỷ đồng, tương đương khoảng 211 triệu đồng/m2.

gia dat thanh pho Thu Duc anh 3

Có thể thấy giá nhà đất tại Thủ Đức đang dần tiệm cận với các khu vực gần trung tâm thành phố.

Ở cả phân khúc nhà ở và đất nền, giá rao bán hiện nay có biến động nhẹ so với thời điểm đầu năm. Trong khi đó, thị trường căn hộ chung cư lại có xu hướng đi ngang, không nhiều biến động do không có dự án mở bán mới, nguồn cung nhỏ giọt.

Trong 3 năm trở lại đây, giá đất Thủ Đức tăng trong khoảng 50-250% tùy khu vực. Những khu vực tăng giá mạnh nhất thường đi kèm với những dự án khu đô thị lớn được triển khai xây dựng. Với các khu vực dân cư ổn định thì mức tăng vừa phải.

Mặt bằng giá bán tăng quá nhanh

Nhìn rộng về thị trường thành phố Thủ Đức tương lai với 3 quận là quận 2, quận 9 và Thủ Đức, 2020 là một năm khó khăn do dịch Covid-19 tác động không nhỏ khi việc triển khai xây dựng và các kế hoạch bán hàng của các dự án bị ảnh hưởng do phải tuân thủ quy định giãn cách xã hội trong 2 đợt bùng phát của dịch bệnh.

Tuy nhiên, xét trên bình diện toàn thị trường TP.HCM, đây vẫn là khu vực có sức hút lớn.

Thống kê của đơn vị nghiên cứu thị trường và tư vấn đầu tư bất động sản REIC cho thấy trong 3 năm qua, khu vực đón nhận hơn 63.000 căn hộ và hơn 7.600 căn biệt thự, liền kề, shophouse. Tỷ lệ hấp thụ cao khi đa số dự án đều bán hàng tốt, chỉ số lượng hàng tồn khá ít.

Mặt bằng giá bán căn hộ tăng trong khoảng 50-80% sau 3 năm, tức trung bình mỗi năm khoảng 20%. Cá biệt, các dự án khu vực Thủ Thiêm có giá bán tăng gần gấp đôi sau 3 năm, từ mức 2.700-3.500 USD/m2 lên 6.000-8.000 USD/m2.

 

Với phân khúc thấp tầng, giá đất tăng trong khoảng 50-250% tuỳ khu vực. Những khu vực tăng giá mạnh nhất thường đi kèm với những dự án khu đô thị lớn được triển khai xây dựng. Với các khu vực dân cư ổn định thì mức tăng vừa phải.

gia dat thanh pho Thu Duc anh 4

Một dự án tại Thủ Thiêm có giá bán tăng gấp đôi so với thời điểm mở bán năm 2016. Ảnh: Quỳnh Danh.

Nhiều đại gia bất động sản cũng đang sở hữu quỹ đất lớn hàng trăm ha trong khu vực với dự án đã và đang được triển khai như Vinhomes, Vạn Phúc Group, Đại Quang Minh, Novaland, Keppel Land, Thuduc House… Bên cạnh đó là các quỹ đất từ 20 ha trở lên đang ở trong tay các chủ đầu tư như Tiến Phước, Hưng Thịnh Corp, Refico, HDTC.

Đánh giá về thị trường, ông Đặng Quang Long, Tổng giám đốc REIC, nhận định mặt bằng giá bán các sản phẩm giai đoạn mới vẫn cao hơn so với thời điểm này năm ngoái. Riêng khu vực quận Thủ Đức, thị trường vẫn ổn định về mặt bằng giá dù dịch bệnh. Nguồn cung mới của quận Thủ Đức cũng không nhiều trong 8 tháng đầu năm nay, do vậy, khách hàng đều phải tìm sản phẩm ở thị trường thứ cấp.

“Thực tế mặt bằng giá bán bất động sản của thành phố Thủ Đức tương lai tăng quá nhanh so với mặt bằng giá toàn TP.HCM, chỉ còn thấp hơn khu vực trung tâm thành phố, khá cao so với thu nhập của tầng lớp trung lưu”, ông Đặng Quang Long bình luận.

Nhiều người mua phải nhà giá đắt

Nhận định về mức giá hiện tại, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty bất động sản Việt An Hòa, cho rằng bất động sản khu Đông thành phố đang có giá rất cao. Nhiều dự án căn hộ sau khi mở bán trong vòng 12-18 tháng đã tăng giá gấp đôi, dù chưa giao nhà và chất lượng nhà có thể không tương xứng với mức giá đó.

"Ví dụ, với chi phí xây dựng 12 triệu đồng/m2, chủ đầu tư mở bán giá 60 triệu đồng/m2, sau đó sản phẩm bị thị trường đẩy lên đến 100 triệu đồng/m2 trong khi chủ đầu tư không hề có nhu cầu tăng chi phí xây dựng sẽ khiến giá bán vượt xa chất lượng nhà ở”, ông Trần Khánh Quang giải thích.

Nói với Zing, ông đánh giá một bộ phận giới đầu cơ dù không có nhu cầu sử dụng vẫn muốn mua để đấy. Nhóm khách hàng này ít khi quan tâm đến việc có thể cho thuê được hay không mà chỉ mua để chờ giá thị trường tăng lên. Điều này vô tình đẩy giá bất động sản trong khu vực lên rất cao.

Khi được hỏi về việc nhiều chủ đầu tư đang định giá sản phẩm ở mức quá cao, dễ dẫn đến tình trạng “ngáo giá”, ông Quang cho rằng giá nhà ở được xây dựng từ giá bán cơ bản, so sánh chất lượng với các sản phẩm khác trên thị trường, về hệ số xây dựng và uy tín của chủ đầu tư.

gia dat thanh pho Thu Duc anh 5

Hạ tầng khu vực thành phố Thủ Đức tương lai được đánh giá là chưa xứng đáng để phát triển các dự án 4.000-5.000 USD/m2. Ảnh: Quỳnh Danh.

“Nếu giá bán cao hơn 10-15% so với giá thật của bất động sản có thể gọi là đắt, còn đắt mức trên 30% là ngáo giá. Nhiều người có nhu cầu mua nhưng không có thời gian tìm hiểu nên mua nhà với giá quá cao mà không biết”, ông bình luận.

Theo chuyên gia này, quyết định thành lập thành phố Thủ Đức có thể khiến thị trường sáng lên nhưng khó tăng mạnh. Tuy nhiên, các sản phẩm hướng đến người có nhu cầu ở thực như căn hộ 1,5-2 tỷ đồng/căn hay nhà phố giá 4-5 tỷ sẽ vẫn tiếp tục sôi động.

Bên cạnh đó, ông cũng cho rằng kết nối hạ tầng ở thành phố phía Đông hiện nay vẫn chưa tương xứng để phát triển các dự án cao cấp 4.000-5.000 USD/m2. Trong bán kính 3 km quanh khu vực còn thiếu các tiện ích cao cấp về mặt xã hội như bệnh viện, trường học, khu vui chơi, tài chính... Chỉ tiện ích nội khu dự án chưa nói lên được giá trị của những sản phẩm cao cấp. Đây là điều mà Phú Mỹ Hưng đã thực hiện được một cách khá đồng bộ.

Chuyên gia khuyến nghị, trong thời điểm nền kinh tế khó khăn, người đầu tư nên hạn chế vay vốn ngân hàng, nếu cần thiết chỉ nên vay khoảng 30%. Ngoài ra, việc quan trọng là nên lập sẵn kế hoạch trong 12 tháng sắp tới chỉ có chi mà không có thu và tăng cường dự trữ tiền mặt.

gia dat thanh pho Thu Duc anh 6
Đề án TP Thủ Đức sẽ kích thích thị trường bất động sản phát triển?

Đề án TP Thủ Đức sẽ kích thích thị trường bất động sản phát triển?

“Thông tin thành lập TP Thủ Đức sẽ kích thích phát triển thị trường bất động sản, trong đó có nhà ở và các dịch vụ đi theo cho các khu vực nằm giáp ranh như Bình Dương, Đồng Nai, Biên Hòa, Bà Rịa – Vũng Tàu...”

Theo zingnews.vn

Chủ đề :
 
List comment
 
 
Giới trẻ phá bỏ định kiến về 'sống tạm': Ở nhà thuê vẫn phải thật 'chill'
icon

Với tư duy hiện đại và phong cách sống mới mẻ, giới trẻ hiện nay quan niệm, dù ở nhà thuê hay nhà riêng thì đó vẫn phải là không gian sống đích thực để tận hưởng phút giây thư giãn sau một ngày dài.

 
 
Bất động sản có “chỉ số sức khỏe” cao dẫn dắt thị trường Thanh Hóa
icon

Nhu cầu về các dự án bất động sản mang phong cách “Wellness Investment” hay được hiểu là không gian sống có “chỉ số sức khỏe” cao đang tăng mạnh trong bối cảnh đại dịch diễn biến ngày càng phức tạp.

 
 
Vinhomes thắng lớn tại giải thưởng bất động sản Châu Á – Thái Bình Dương (APPA) 2021
icon

Vinhomes - Nhà phát triển bất động sản số 1 Việt Nam vừa đại thắng tại Giải thưởng bất động sản Châu Á – Thái Bình Dương (APPA) với 4 hạng mục danh giá nhất năm 2021 cho 3 dự án Vinhomes Smart City, Vinhomes Grand Park và Grand World.

 
 
Ra mắt dự án The Metrolines tại VinHomes Smart City
icon

Ngày 01/06/2021, Công ty Cổ phần Vinhomes chính thức ra mắt The Metrolines – dự án duy nhất nằm giữa tam giác vàng 3 tuyến metro tương lai tại đại đô thị Vinhomes Smart City. 

 
 
Cục thuế Hà Nội rà soát, thu thuế với cá nhân cho thuê nhà qua AirBnB, Booking.com, Agoda
icon

Ðối với các cá nhân phát sinh hoạt động cho thuê nhà thông qua các website trung gian như AirBnB, Booking.com, Agoda, Luxstay… nhưng chưa kê khai, nộp thuế; Cục Thuế TP Hà Nội đã tiến hành thu thập thông tin, rà soát cơ sở dữ liệu.

 
 
Vinhomes Priority – Cơ hội vàng mua nhà Vinhomes với 3 đặc quyền siêu ưu đãi
icon

Ngày 24/5/2021, Công ty CP Vinhomes công bố chương trình “Vinhomes Priority” với đặc quyền chưa từng có tại Việt Nam: Không đồng vốn, không áp lực tài chính, không chờ đợi.

 
'Nghỉ dưỡng' tuổi hưu trẻ khỏe giữa lòng thành phố biển Hồ
icon

Không chỉ là thành phố trẻ năng động, Vinhomes Ocean Park còn là nơi được thế hệ hưu trí lựa chọn để nghỉ ngơi tuổi xế chiều bởi lối sống chủ động, khỏe mạnh, vui trẻ tại đây.

 
Giá đất tăng cao, nhà đầu tư 'tháo chạy' khỏi thành phố, vác tiền về quê đầu tư đất
icon

Thay vì đầu tư vào những mảnh đất ở Hà Nội có giá đắt đỏ, một số nhà đầu tư đã chuyển hướng mua đất ở quê chỉ bằng chính số vốn sẵn có vài trăm triệu đồng mà không cần vay mượn thêm...

 
Còn lại gì sau những… “cơn sóng đất”?
icon

Không chỉ gây đảo lộn thị trường bất động sản trong một thời gian, những “cơn sóng đất” vừa qua còn để lại nhiều hệ lụy nặng nề, về kinh tế, cùng với đó là những “lỗ hổng” trong quản lý, quy hoạch…

 
Đánh thuế biệt thự ‘bỏ hoang’ lập tức có người vào ở ngay!
icon

Nếu chỉ đánh thuế nhà đất bỏ hoang thì lập tức tháng sau những căn nhà, biệt thự đang ‘bỏ hoang’ sẽ có người sử dụng ngay, nên cần nâng tỷ suất của người đầu cơ nhà đất. Thế nào là ‘bỏ hoang’ cũng cần quy định rõ