Dừng tách thửa chặn sốt đất: Chỉ là giải pháp tạm thời

Trước tình trạng “sốt đất” quay trở lại, nhiều địa phương đã “ra tay” ngăn chặn bằng biện pháp đầu tiên là tạm dừng phân lô, tách thửa đất, nhưng đây chưa phải là giải pháp tối ưu.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật SBLaw 

Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, luật sư Nguyễn Thanh Hà – Chủ tịch Công ty Luật SBLaw cho rằng cần chế tài quản lý nghiêm khắc về phân lô bán nềnthay vì cấm đoán.

Kẽ hở Luật Đất đai

- Nhiều ý kiến cho rằng phân lô bán nền chính là “gốc rễ” của sốt đất, ở góc độ pháp lý, luật sư có ý kiến gì?

Phân lô tách thửa là hình thức chia ra thành nhiều lô đất có diện tích nhỏ khác nhau từ một lô đất có diện tích lớn, tùy thuộc vào mục đích của người làm thủ tục tách thửa sẽ tách thửa theo diện tích khác nhau nhưng phải đáp ứng được quy định về tách thửa của pháp luật. (Lưu ý phân lô tách thửa đất khác với phân lô đất nền dự án).

Ở góc độ pháp lý, các quy định về kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ còn nhiều bất cập, do đó vẫn còn hiện tượng các tổ chức, cá nhân không thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng đã mua bán các bất động sản có giá trị rất lớn, mua đi bán lại nhiều lần, một số trường hợp mua gom đất rồi phân lô đất để chuyển nhượng mà không thực hiện thủ tục đầu tư dự án.

Hiện, Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 6-1-2022 của Chính phủ vừa ban hành quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản, có hiệu lực từ ngày 1/3/2022 đã quy định buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện: Phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã.

Song, Nghị định trên quy định “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên”, mà chưa có định lượng cụ thể về “thường xuyên” hay "không thường xuyên”.

Hơn nữa, việc tách thửa, phân lô bán nền có thể nhận thấy là một kiểu "lách luật". Điều 41, Nghị định 43/2013 của Chính phủ quy định rõ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê thì "cá nhân người sử dụng đất không thực hiện việc phân lô bán nền, mà chỉ có những chủ đầu của các dự án xây dựng mới được thực hiện việc này".

- Việc các địa phương gần đây đã tạm dừng tách thửa đất có là giải pháp tối ưu không thưa luật sư?

Tạm dừng phân lô, tách thửa là đúng nhưng chỉ mang tính tạm thời nhằm hạn chế hiện tượng này diễn ra. Nếu không có quy định chi tiết thì vừa ảnh hưởng quyền lợi chính đáng tách thửa, xây dựng của người dân, vừa không kiểm soát nổi việc chủ đầu tư phân lô tùy tiện.

Phân lô bán nền cần có cơ chế để quản thay vì cấm đoán

 

Luật đất đai hiện hành và văn bản hướng dẫn đang tạo ra cách hiểu khác nhau. Có tỉnh thì phải căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, điều kiện cụ thể tại địa phương để ban hành quy định về điều kiện tách thửa và diện tích tối thiểu được tách thửa. Có tỉnh lại căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương.

Giải pháp căn cơ

- Theo luật sư, bài toán ngăn chặn phân lô bán nền tràn lan cần được “giải” như thế nào?

Bản chất của phân lô, bán nền nếu tuân thủ quy hoạch sẽ tăng thu ngân sách nhà nước và là điều kiện để cải thiện bộ mặt đô thị. Thay vì chúng ta xây dựng những dự án nhà manh mún, các cơ quan nhà nước có thể kiểm soát kiểu dáng, màu sắc, thống nhất cảnh quan.

Việc phân lô, bán nền có thể thực hiện được quy hoạch thiết kế bên ngoài, còn bên trong là dành riêng cho mỗi cá nhân. Nhà nước quy định chặt chẽ phân lô bán nền ở mỗi dự án nhưng phải đúng quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, trong quản lý đất đai cần chế tài quản lý nghiêm khắc thay vì cấm đoán. Nếu sai phạm, cần siết chặt quản lý để không dám vi phạm nữa. Đưa ra quy phạm chặt chẽ để điều chỉnh bằng quy phạm pháp luật là điều cần thiết.

Trên góc độ pháp lý, tôi có các đề xuất: Thứ nhất, cần hoàn thiện điều chỉnh các luật đặc biệt Luật đất đai, Luật kinh doanh BĐS quy định rõ cụ thể cho hình thức mua bán này.

Thứ hai, việc phân lô, bán nền cần dựa trên cơ sở có dự án, quy hoạch 1/500, có hạ tầng được cơ quan chuyên môn thẩm định.

Thứ ba, tăng cường áp dụng cơ chế phân lô bán nền cho những khu quy hoạch đất giãn dân ở nông thôn, hoặc kinh tế khó khăn. Áp dụng tăng cường điều kiện cho đối tượng tham gia mua bán đất nền.

Thứ tư, quản lý việc phân lô bán nền, tách thửa theo quy hoạch được duyệt cần có cơ chế kiểm soát, giám sát xem có đúng quyết định, quy hoạch.

- Xin cảm ơn chia sẻ của ông!

Cấm gom đất rồi phân lô, tách thửa cắt sốt tức thời nhưng lãnh đạo hội BĐS nói đây mới là cách triệt để chống mua găm giữ đẩy giá

Cấm gom đất rồi phân lô, tách thửa cắt sốt tức thời nhưng lãnh đạo hội BĐS nói đây mới là cách triệt để chống mua găm giữ đẩy giá

Tạm dừng phân lô, tách thửa tạm có tác dụng, nhưng lâu dài cần xử lý mạnh bằng các sắc thuế để kìm hãm triệt để; phải đánh thuế thật nặng việc mua đất chỉ găm giữ để đó, bán chỉ thấy lỗ thì người ta sẽ dừng lại

Theo DDDN

 
List comment
 
 
Cen Land tiếp tục đồng hành cùng Shark Tank mùa 5
icon

Nhằm cổ vũ tinh thần khởi nghiệp của các startup và không ngừng hoàn thiện hệ sinh thái dịch vụ bất động sản (BĐS), Cen Land tiếp tục đồng hành cùng Shark Tank Việt Nam mùa 5 với vai trò nhà đồng hành chiến lược.

 
 
Biệt thự 'tựa sơn, nghinh thủy' - phong cách nghỉ dưỡng đa trải nghiệm tại Phan Thiết
icon

Có không gian yên bình, xanh mát và chuỗi tiện ích kề bên hiện đại, biệt thự Wow Compound tại NovaWorld Phan Thiet thiết lập hệ giá trị nghỉ dưỡng hàng đầu khu vực Phan Thiết.

 
 
Hiện tượng lạ của thị trường bất động sản
icon

Thị trường căn hộ khan hiếm nguồn cung trầm trọng, đã xuất hiện hiện tượng lạ tại phân khúc căn hộ gây nhiễu loạn giá cả. Giá nhà sơ cấp ở một số dự án cao hơn nhiều so với giá bán thứ cấp, đi ngược quy luật thị trường.

 
 
Tinh hoa kiến trúc nhân loại tại các công trình BĐS của Sun Property
icon

Hội tụ tinh hoa kiến trúc trên thế giới, các dự án địa ốc của Sun Property (thành viên Sun Group) hứa hẹn trở thành những biểu tượng mới cho các vùng đất.

 
 
Cận cảnh công trình nhà biểu diễn đa năng TP Đà Nẵng sắp bán đấu giá công khai
icon

Theo thông báo của Sở Tài chính TP Đà Nẵng, ngày 19/5 tới đây sẽ bắt đầu đấu giá tháo dỡ, bán vật tư thu hồi công trình nhà biểu diễn đa năng TP Đà Nẵng (số 1 Phan Đăng Lưu, quận Hải Châu).

 
 
Đầu tư bất động sản Phú Quốc thời điểm này đã quá muộn và đây là lý do không thể bỏ qua
icon

Đầu tư vào bất động sản Phú Quốc thời điểm này là quá muộn, khi giá đất ở Phú Quốc đã tăng nhiều lên mức ‘đỉnh’ và hiện đã là giai đoạn cuối ‘sóng’, thời gian tới thị trường sẽ có sự điều chỉnh.

 
Cảnh báo đa cấp bất động sản: Chiêu trò “quăng bom” để “lùa gà”
icon

Nhiều người không khỏi “hoa mắt, chóng mặt” bởi cam kết đầu tư nhận lãi “khủng” từ Công ty Nhật Nam, với chiêu “quăng bom” lãi suất này, Công ty Nhật Nam bắt đầu nổi lên như “diều gặp gió”…

 
Cơ hội đầu tư hiếm có tại tâm điểm phồn hoa mới của Quảng Trị
icon

Sự kiện mở bán dự án Vincom Shophouse Royal Park tại T.P Đông Hà, tỉnh Quảng Trị với hàng nghìn khách hàng xếp hàng chờ sở hữu một căn shophouse mơ ước cho thấy, nhà đầu tư hiểu rất rõ giá trị sản phẩm bất động sản “hàng hiệu” này.

 
Vinhomes công bố làm 500.000 căn nhà ở xã hội giá dưới 1 tỷ
icon

Chủ tịch Vinhomes ông Phạm Thiếu Hoa cho biết doanh nghiệp này sẽ bắt đầu kế hoạch làm nhà ở xã hội giá dưới 1 tỷ đồng. Mục tiêu là hoàn thành 500.000 căn trong 5 năm tới.

 
Khai mạc cuộc thi ảnh Vinhomes Grand Park - nơi đáng sống tại TP. Thủ Đức
icon

Lễ khai mạc cuộc thi ảnh “Vinhomes Grand Park – Nơi đáng sống tại TP. Thủ Đức” đã diễn ra với nhiều hoạt động sôi nổi, nổi bật là workshop chụp ảnh của nhiếp ảnh gia Khôi Lê.