Có nên xuống tiền đầu tư bất động sản ăn theo đường Vành đai 4 lúc này?

Trong 2 năm vừa qua, giá đất ở các khu vực liên quan đến quy hoạch đường Vành đai 4 đã ‘đẩy’ lên khoảng 30-50%. Thời điểm này có nên ‘xuống’ tiền đầu tư tiếp tục đầu tư?

Anh Lê Khánh Toàn (Hà Nội) đang có ý định đầu tư vào đất ở một số khu vực thuộc huyện ngoại thành Hà Nội liên quan đến quy hoạch đường Vành đai 4.

Anh Toàn cho biết “hơn 1 năm trước, bạn tôi đã rủ đầu tư chung mảnh đất ở Thường Tín nhưng vì lo ngại quy hoạch chưa rõ ràng nên tôi chưa xuống tiền. Không ngờ, giá đất khu vực đó hiện nay đã tăng 40-50% so với thời điểm năm trước, tôi thực sự tiếc”.

Đến nay, khi tìm hiểu thông tin, anh Toàn thấy rằng, nghị quyết về chủ trương đầu tư dự án xây dựng đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô Hà Nội đã được Quốc hội thông qua và ngày 16/6. Theo Tờ trình của Chính phủ, sơ bộ tổng mức đầu tư cho giai đoạn 1 của công trình hạ tầng này là 85.813 tỷ đồng, với quy mô khoảng 112,8 km và được chia thành 7 dự án thành phần.

Cụ thể, tuyến Vành đai 4 sẽ đi qua địa phận 3 tỉnh thành Hà Nội, Hưng Yên và Bắc Ninh. Đoạn qua Hà Nội dài 58,2km, đi qua 7 quận, huyện: Sóc Sơn, Mê Linh, Đan Phượng, Hoài Đức, Thanh Oai, Thường Tín và Hà Đông.

Về tiến độ, dự án sẽ được thực hiện từ năm 2022, cơ bản hoàn thành năm 2026 và đưa vào khai thác từ năm 2027.

“Tôi muốn xuống tiền đầu tư đất để ăn theo quy hoạch đường Vành đai 4 lúc này có quá muộn không? Nhiều khu vực giá đất đã tăng khá mạnh, liệu giá có còn tăng thêm được nữa không?” anh Toàn băn khoăn.

"Ăn" theo quy hoạch đường Vành đai 4, đất nhiều khu vực như Mê Linh, Thường Tín... tăng giá từ 30-50%. (Ảnh: Minh Thư)

Trước băn khoăn của anh Toàn cũng như nhiều nhà đầu tư khác về việc đầu tư và tiềm năng tăng giá đất liên quan đến các khu vực đường Vành đai 4 đi qua, chia sẻ với PV Infonet, ông Lê Đình Chung, Phó Tổng giám đốc Hải Phát Land cho hay: Trong 2 năm vừa qua, giá đất ở các khu vực liên quan đến quy hoạch đường Vành đai 4 đã ‘đẩy’ lên khoảng 30-50%.

“Do đó, ở thời điểm này việc tăng giá sẽ không còn nữa và đang bị ‘đứng’ lại”, ông Chung nói.

Theo phân tích của Phó Tổng giám đốc Hải Phát Land, các quận trung tâm như Cầu Giấy, Ba Đình, Đống Đa, giá đất trong 2 năm gần đây tăng khoảng 50%, giá trung bình khoảng 200 – 500 triệu đồng/m2.

Việc tăng giá lan đến nhiều nơi như Thường Tín, Thanh Oai, Hoài Đức… rồi lan đến các tỉnh xung quanh Hà Nội như Hưng Yên, Bắc Ninh…

Khi đường Vành đai 4 được hình thành, các thị trường đó sẽ ‘đẩy’ lên rất nhanh. Đơn cử như Thường Tín, trong vòng một năm gần đây, giá đất đã tăng khoảng 50%, có chỗ tăng giá gấp đôi.

“Những thị trường này vẫn sẽ tốt trong thời gian tới, nhất là khi đường Vành đai 4 đang được xúc tiến để thi công sẽ là đòn bẩy cho thị trường bất động sản quanh khu vực đó. Đây sẽ là thị trường được nhiều nhà đầu tư quan tâm nhiều, cơ hội dư địa vẫn còn rất nhiều.

Tuy nhiên, việc tăng giá đất sẽ chỉ xuất hiện khi đường Vành đai 4 chính thức được khởi công. Thời điểm đó nhà đầu tư vào là an toàn nhất và cơ hội tăng giá chắc chắn sẽ rất cao”, ông Chung lưu ý.

Theo ông Chung, phải ít nhất một năm trở ra, thị trường các khu vực liên quan đến quy hoạch vành đai 4 mới chấp nhận được mức giá hiện tại bây giờ và mới có tín hiệu về mặt tăng giá lên.

“Vào thời điểm này gần như sẽ không có cơ hội đầu tư nhiều, nhất là trong một năm tới. Muốn đầu tư nên bám vào thời điểm khởi công đường. Khi đầu tư bất động sản ở Hà Nội nói chung cũng cần đầu tư trung và dài hạn, từ 2-3 năm trở lên”, ông Chung khuyến cáo.

Một lưu ý khác ông Chung cũng lưu ý các nhà đầu tư, khi mua cần xác định được rõ nguồn gốc đất bởi các khu vực đường Vành đai 4 đi qua có nhiều loại đất như đất vườn, đất nông nghiệp, đất trang trại…

Do đó, phải xác định nhu cầu mua đất để làm gì, phải kiểm tra đất xem có nằm trong quy hoạch hay không, có được phép chuyển đổi thành đất ở hay không, thủ tục chuyển đổi có thuận lợi hay không, nguồn gốc đất có liên quan đến tranh chấp, thừa kế không, có sổ đỏ hay không…?

Còn theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội, trước khi đưa ra quyết định mua, nhà đầu tư cần đánh giá tính hợp lý của mức giá hiện tại.

Bà Hằng chỉ ra hai yếu tố giới đầu tư cần xem xét, đó là giá giao dịch của dự án trong 1-2 năm về trước và điều kiện phát triển hạ tầng.

“Khi đem lên bàn cân giá trị của bất động sản ở thời điểm hiện tại và giá trị ở 1-2 năm về trước, nhà đầu tư sẽ hiểu được sự biến động về mức giá của dự án trong khoảng thời gian gần nhất. Tiếp đó, họ có thể so sánh chỉ số này với tốc độ biến động giá bình quân của toàn thị trường để đưa ra những đánh giá khách quan về tính hợp lý của mức giá hiện tại”, bà Hằng cho hay.

Ngoài ra, điều kiện phát triển hạ tầng cũng là một cơ sở tất yếu để kiểm tra tính hợp lý của giá. Hệ thống cơ sở hạ tầng, tiện ích đô thị thường là một trong những yếu tố có thể tác động tới giá trị của bất động sản.

Cũng theo bà Hằng, một công trình hạ tầng giao thông thường được triển khai trong nhiều năm, theo từng giai đoạn nhất định như giai đoạn đang được phê duyệt, giai đoạn giải phóng mặt bằng, hay giai đoạn sắp triển khai thi công. Do đó, giới đầu tư cần nắm rõ hiện trạng quy hoạch và tiến độ hoàn thiện của các dự án thành phần để đưa ra quyết định ‘rót vốn’ sáng suốt nhất.

Bà Hằng lưu ý thêm, tại các khu vực mà điều kiện phát triển hạ tầng chưa được hoàn thiện thi công hay chưa đi vào hoạt động, giá bất động sản vẫn có khả năng bị điều chỉnh.

Cụ thể như, với tuyến Vành đai 4 - Vùng Thủ đô, dự án là một tuyến đường quy mô lớn và được chia thành 7 dự án thành phần do các địa phương quyết định đầu tư với tiến độ thực hiện khác nhau. Đây là một trong những căn cứ quan trọng, giúp các nhà đầu tư có thể xác định tính hợp lý của mức giá hiện tại của các dự án tại từng khu vực nhất định.

Minh Thư