Siết chặt môi giới nhà đất: hướng đến chuyên nghiệp hay thị trường tự thanh lọc?

Khi các hoạt động sản xuất, kinh doanh và chuyện đi lại giữa các tỉnh bắt đầu được nối lại một cách thông suốt, hoạt động mua bán đất nền

Khi các hoạt động sản xuất, kinh doanh và chuyện đi lại giữa các tỉnh bắt đầu được nối lại một cách thông suốt, hoạt động mua bán đất nền bắt đầu sôi động trở lại sau một thời gian bị ngưng trệ bởi nhiều địa phương thực hiện giãn cách xã hội. Cùng với đó, hiện tượng mời chào, giới thiệu bán đất nền “trên giấy” trong khi người dân vẫn đang canh tác trồng trọt đang lan rộng trở lại tại nhiều địa phương.

Trước thực trạng bát nháo của hoạt động môi giới bất động sản (BĐS), Bộ Xây dựng đã đưa quy định môi giới BĐS bắt buộc phải hoàn thành chương trình đào tạo của đơn vị được cấp phép mới được dự thi sát hạch lấy chứng chỉ và không cho cá nhân hoạt động môi giới độc lập… vào dự thảo sửa Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS 2014 để lấy ý kiến.

Nếu các quy định mới được ban hành và áp dụng, các giao dịch mua bán bất động sản trong thời gian sắp tới sẽ phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Ảnh minh họa: Ngân Phương

Siết chặt cá nhân môi giới độc lập hướng đến sự chuyên nghiệp

Thời gian qua, có không ít trường hợp người dân khi đi mua nhà, đất do không tìm hiểu kỹ thông tin thị trường đã bị sập bẫy của môi giới bất động sản. Tiền đã trao nhưng nhà, đất vẫn mãi không thể nhận được lại thêm gánh nặng khoản vay vốn từ ngân hàng đang khiến cuộc sống của nhiều người bị xáo trộn và thêm chật vật.

Trong bản dự thảo nêu trên, Bộ Xây dựng cho rằng hạn chế trong kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS là nguồn nhân lực thừa về số lượng nhưng thiếu về chất lượng.

Theo Bộ Xây dựng, Luật Kinh doanh BĐS 2014 quy định về điều kiện các tổ chức, cá nhân được kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, điều kiện được thi sát hạch về trình độ hiểu biết pháp luật, về kỹ năng hoạt động môi giới quá dễ dàng, không quy định buộc phải có giấy chứng nhận hoàn thành khóa học thì mới được dự thi lấy chứng chỉ.

Điều này đã dẫn đến tình trạng hiện nay đội ngũ làm môi giới BĐS yếu về chuyên môn, hiểu biết pháp luật hạn chế, chưa có tính chuyên nghiệp, yếu kém về đạo đức kinh doanh dẫn đến tình trạng làm ăn chụp giật, không chịu trách nhiệm, gây thiệt hại cho khách hàng khi tư vấn không đúng, tư vấn cho xong để kiếm tiền, thậm chí còn lũng đoạn thị trường, góp phần gây ra những cơn sốt ảo để kiếm lợi.

Theo đề xuất sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản, cá nhân không được phép hoạt động môi giới độc lập mà phải thành lập doanh nghiệp, văn phòng môi giới… và phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.

Nhiều ý kiến cho rằng, việc siết chặt quy định đối với cá nhân môi giới bất động sản độc lập như thế là phù hợp. “Theo tôi thì dự thảo này nếu được áp dụng sẽ nâng cao chất lượng, ý thức và chuyên môn về môi giới bất động sản. Tránh tình trạng cắt giảm phí một cách không lành mạnh đang diễn ra hiện nay”, ông Nguyễn Thanh Vũ, một người môi giới tự do chia sẻ.

Đồng quan điểm, ông Trần Tuấn Cường – một người môi giới bất động sản tự do khu vực TP Thủ Đức, cũng cho rằng cần siết chặt quản lý để lực lượng môi giới phát triển theo tính chuyên nghiệp và theo khuôn khổ. Tuy nhiên, việc thay đổi này chỉ phù hợp với những người xem nghề môi giới bất động sản là ngành nghề chính và lâu dài. “Nếu môi giới bất động sản là công việc chính thì họ có thể thay đổi để phù hợp với quy định mới, nhưng nếu đó là nghề phụ chỉ làm khi rảnh rỗi thì khó mà quản lý”.

Về việc buộc phải có giấy chứng nhận hoàn thành khóa học mới được thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, theo bà Trần Thanh Xuân, Giám đốc điều hành Công ty CP Tư vấn đầu tư xây dựng Thiên Niên Kỷ, yêu cầu này là cần thiết. “Một nhân viên bất động sản cần có nền tảng và kiến thức về nghề nghiệp, và điều này cũng tốt cho doanh nghiệp. Sau khi nhân viên có nền tảng rồi thì công ty sẽ đào tạo tiếp cho họ về kỹ năng giao tiếp, về sản phẩm và như vậy sẽ giúp rút ngắn thời gian cho doanh nghiệp trong công tác huấn luyện”.

“Nếu pháp luật định hướng cá nhân hoạt động môi giới bất động sản phải có chứng chỉ và không hoạt động độc lập thì mọi thứ trên thị trường sẽ khác, người dân muốn mua bán ký gửi nhà đất sẽ thông qua sàn. Nếu cung cầu ngoài thị trường chấp nhận theo định hướng đó sẽ là tín hiệu tốt, nhưng thời gian chấp nhận như thế nào thì phải chờ đi vào thực tế áp dụng”, ông Lê Văn Tuấn – Giám đốc sàn PN Holding Thủ Đức, nhận định.

Theo luật sư Bùi Xuân Thời – Đoàn Luật sư TPHCM, việc quản lý hoạt động của người hành nghề môi giới BĐS bằng chứng chỉ hành nghề và pháp nhân ngoài việc tránh thất thoát tiền thuế cho Nhà nước còn góp phần bảo vệ cho người mua BĐS. Bởi trước đây không ít các trường hợp người mua bị giới “cò đất” lừa bán các dự án ma, lừa bán đất quy hoạch, bị làm giá, thổi giá đất. Khi bị phát hiện thì cò đất đã cao chạy xa bay, chỉ còn người mua phải lãnh hậu quả.

Dự thảo sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sẽ theo hướng siết chặt “cò đất” tự do. Ảnh minh họa: Ngân Phương

Phương pháp quản lý cần phù hợp với thực tiễn

Từng là một nhân viên môi giới tại các sàn giao dịch bất động sản, khi có nhiều kiến thức và kinh nghiệm trong hoạt động môi giới bất động sản, bà Đặng Thị Lan Hương chọn ra làm môi giới độc lập. Theo bà Hương, việc làm môi giới độc lập sẽ tự quản lý được thời gian, công việc của mình không phải phụ thuộc vào sàn, không phải chạy chỉ tiêu hay chia hoa hồng lại cho sàn.

Đánh giá về dự thảo sửa đổi luật Kinh doanh bất động sản có điều khoản siết chặt môi giới độc lập và phải có chứng chỉ hành nghề, bà Hương cho rằng “Đa số các môi giới BĐS đều có kiến thức về giao dịch, về pháp lý. Là môi giới, mình bán kiến thức, kinh nghiệm và thông tin của mình nên bắt buộc những môi giới hành nghề có tâm và lâu dài thì phải có kiến thức. Việc có chứng chỉ chỉ là làm cho mọi người vào một khuôn khổ tốt hơn thôi. Cần phải có những chế tài cụ thể để đảm bảo hiệu quả nếu luật được sửa đổi”.

“Tôi bán vé số, lâu lâu nghe người quen nói có nhà cần bán thì tôi giới thiệu, bán được thì họ cho tôi chút tiền gọi là lộc. Nếu bắt phải có chứng nhận thì chắc tôi không làm được”, bà Nguyễn Thị Kiều Trinh, ngụ tại quận Bình Thạnh, cười và nói.

Đồng tình với bà Trinh, ông Nguyễn Hoài Nam – một người môi giới tự do có 20 năm kinh nghiệm, cho rằng khó có thể bắt cá nhân phải thành lập doanh nghiệp hay phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. “Một bà bán xôi hay một nhân viên văn phòng cũng có thể trở thành “cò đất”. Họ giới thiệu bán được cái nhà hoặc miếng đất và nhận về một khoản phí “xăng xe”, không lẽ như thế mà bắt phạt. Làm thế nào để quản lý được “cò làng” thì cần phải xem xét lại”, ông Nam nói.

“Tâm lý khách hàng khi tìm đến mình là để nhanh, tiện và đỡ mất nhiều chi phí. Nhiều người đang cầm cố tài sản trong ngân hàng, kẹt tiền quá buộc phải nhờ mình tìm khách bán nhanh. Đang lúc khó khăn mà phải bỏ tiền đăng tin hay yêu cầu dịch vụ qua các sàn môi giới thì khó cho họ”, ông Trần Văn Minh, một người môi giới tự do tại TP Thủ Đức, chia sẻ.

Là một người có nhu cầu cần bán nhà, bà Trịnh Hồng Dương cho biết bà cũng từng gửi bán nhà qua sàn giao dịch bất động sản. Theo bà Dương, gửi nhà đất qua sàn sẽ yên tâm hơn nhưng sẽ bị ràng buộc đối với tài sản. “Ở một số sàn nếu đã ký kết hợp đồng cung cấp dịch vụ thì trong thời gian 3 tháng hay 6 tháng mình sẽ không thể giao nhà của mình cho một đơn vị hoặc người môi giới nào khác, như thế có thể sẽ mất nhiều thời gian hơn. Vì thế tôi vẫn lựa chọn người môi giới tự do có uy tín như thế sẽ linh hoạt hơn. Tôi nghĩ cần phải có những giải pháp nào đó để quản lý một cách linh hoạt”, bà Dương nói.

Một khách hàng khác cũng đồng tình, không thể nói môi giới ở sàn là chuyên nghiệp hay môi giới tự do là không chuyên nghiệp hoặc môi giới ở sàn là không lừa đảo còn môi giới tự do là lừa đảo. Vì bài học về công ty Alibaba môi giới rất “chuyên nghiệp” và rất nhiều người dân đã phải khóc nghẹn ngào khi lãnh đạo công ty Alibaba bị bắt và họ vô vọng trong việc đòi lại khoản tiền bị lừa đảo. “Thay đổi là tốt, thay đổi để đảm bảo rằng khách hàng không gặp phải rủi ro. Nhưng cần làm thế nào để có thể đảm bảo được quyền lợi của người mua, người bán mà không quá khó khăn về thủ tục thì sẽ tốt hơn”, ông Đào Minh Trọng, một người có nhu cầu mua nhà đất, ngụ tại quận Gò Vấp, cho hay.

Đề cập đến dự thảo quy định về điều kiện hoạt động nghề môi giới BĐS, luật sư Bùi Xuân Thời cho rằng, điều này sẽ có tính khả thi nếu các cơ quan chức năng xây dựng lộ trình áp dụng hợp lý. Cơ quan chức năng có thẩm quyền cần xem xét công tác quản lý chặt chẽ hơn với các sàn giao dịch để luật được ban hành thực sự đi vào đời sống nhân dân và công tác quản lý của nhà nước trong lĩnh vực đất đai, xây dựng mang lại hiệu quả hơn”, ông nói.

Theo ông, thị trường vận hành gồm nhiều khâu nhiều đối tượng nên không chỉ thay đổi ở một khâu, một đối tượng mà cần phải thay đổi đồng bộ thì mới dám nghĩ đến vấn đề chuyên nghiệp hóa.

Luật sư Bùi Xuân Thời – Đoàn Luật sư TPHCM
Đối với quy định các giao dịch mua bán bất động sản phải thông qua sàn giao dịch BĐS, cá nhân tôi vẫn còn rất nhiền băn khoăn. Bởi tại Khoản 2, Điều 22 và Khoản 2, Điều 28 Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 đã từng quy định bắt buộc các tổ chức, cá nhân giao dịch BĐS thì phải thông qua sàn giao dịch. Đến Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 thì quy định nêu trên không còn bắt buộc. Tổ chức, cá nhân có quyền tự lựa chọn việc qua sàn hoặc không qua sàn. Đến dự thảo này lại bắt buộc môi giao dịch mua bán BĐS phải thông qua sàn giao dịch. Điều này đồng nghĩa với việc chủ sở hữu tài sản, chủ đầu tư phải tốn thêm một khoản chi phí hoa hồng (thường hoa hồng môi giới bất động sản phổ biến hiện nay từ 1-3% giá trị bất động sản), điều đó có thể vô tình đẩy giá BĐS lên cao hơn và người mua chịu thiệt.

Ông Nguyễn Văn Đính – Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam
Thị trường bất động sản là một thị trường ảnh hưởng nặng nề đến nền kinh tế, nó có vấn đề thì cả nền kinh tế sẽ chao đảo. Chúng ta đã có bài học này của những năm 2008 – 2013, khi thị trường bất động sản khủng hoảng ngay lập tức nền kinh tế cũng bị khủng hoảng theo. Vì thế chúng ta không thể coi thường hoạt động này, nhưng muốn nó phải chuyên nghiệp, không cho môi giới hoạt động lang thang, hoạt động theo kiểu không kiểm soát thì cần có quy định rõ ràng.Đã đến lúc chúng ta cần thay đổi luật để phù hợp với sự phát triển của thị trường bất động sản. Sự thay đổi đó sẽ làm cho hoạt động môi giới bất động sản hướng đến tính chuyên nghiệp cao hơn, tính kiểm soát và đặc biệt là giảm thiểu rủi ro, khách hàng bị lừa đảo, thị trường bị hỗn loạn.

Ông Nguyễn Đức Lập – Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đào tạo bất động sản
Cần có bộ giáo trình chung với khung kiến thức nền tảng chung về nghề môi giới bất động sản và bộ ngân hàng câu hỏi ôn thi sát hạch, phương thức sát hạch, bộ tiêu chí đánh giá dùng chung cho toàn quốc.Ngoài ra, thay vì giới hạn thời hạn của chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản là 5 năm hoặc ít hơn thì nên buộc các nhà môi giới hàng năm phải tham gia khóa học ngắn hạn để cập nhật kiến thức pháp lý bất động sản.Nhà nước cần xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia dành cho các nhà môi giới bất động sản để lưu trữ và cung cấp thông tin, tiếp nhận báo cáo thị trường, cấp thẻ định danh để quản lý. Việc này có thể thông qua cơ quan chuyên trách của nhà nước hoặc qua Hội Môi giới bất động sản Việt Nam.