Nỗi khổ chung cư

Việc nợ sổ hồng, tranh chấp phí bảo trì, chất lượng chung cư xuống cấp, văn hoá chung cư bất cập… đang là vấn nạn mà nhiều cư dân chung cư đang khổ sở chịu đựng nhiều năm nay…

Vấn nạn nợ sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) kéo dài tại nhiều chung cư khiến nhiều người dân mệt mỏi, chán chường.

VẤN NẠN NỢ SỔ

Tại buổi giao lưu trực tuyến “Giải đáp về công tác quản lý, vận hành nhà chung cư tại TP.HCM” do báo Sài Gòn giải phóng tổ chức, nhiều cư dân tại nhiều chung cư trên địa bàn thành phố đang gặp phải những khó khăn, vướng mắc khi mua chung cư để ở.

Cụ thể, tại chung cư Tín Phong (quận 12), anh Lê Thành Công, cư dân tại đây cho biết, gia đình anh đã mua căn hộ hơn 10 năm nhưng vẫn chưa được cấp sổ hồng. Nguyên nhân là do bên chủ đầu tư và đơn vị “mua sỉ” một phần dự án để bán lại cho khách hàng, phát sinh tranh chấp tầng hầm, sở hữu chung - riêng, hợp đồng mua bán giữa hai bên…

Anh Công chia sẻ thêm chủ đầu tư và đơn vị “mua sỉ” là công ty Hưng Thịnh đã kiện nhau ra Tòa án quận 12 từ 04 năm nay nhưng không hiểu vì sao Tòa quận 12 không đưa ra xét xử. Do chưa có phán quyết của tòa nên việc cấp giấy chứng nhận cho khách mua nhà cũng bị "treo" theo.

Tại chung cư Florita (quận 7), anh Nguyễn Hùng, cư dân ở đây cho biết đã nhận nhà 05 năm nhưng chưa được cấp giấy chủ quyền căn hộ. Khi hỏi đại diện chủ đầu tư thì được trả lời “khi nào có thì báo”. Điều này khiến cư dân rất bức xúc, vì không có sổ nên không thể thế chấp vay tiền ngân hàng làm ăn!

Hay tại chung cư Screc 2 (quận 2 cũ, nay là TP. Thủ Đức), đại diện cư dân bày tỏ: chung cư đã được bàn giao từ năm 2014 tới nay vẫn chưa được cấp sổ hồng. Đã rất nhiều lần ban quản trị và người dân gửi thư đề nghị, kiến nghị tới Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND TP.HCM để được giải đáp về vấn đề này nhưng chưa bao giờ được trả lời rõ ràng.

Trả lời những thắc mắc của cư dân các chung cư, ông Đặng Thanh Xuân, Phòng Quản lý nhà và công sở, Sở Xây dựng TP.HCM, cho biết đối với chung cư Tín Phong việc chủ đầu tư và đơn vị “mua sỉ" một phần dự án để bán lại cho khách hàng phát sinh tranh chấp tầng hầm, sở hữu chung riêng, hợp đồng mua bán giữa hai bên là quan hệ về hợp đồng dân sự. Trường hợp các bên có tranh chấp với nhau về quyền sở hữu tầng hầm thì có thể liên hệ Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền để được xem xét, giải quyết theo quy định.

Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật thì việc làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua căn hộ là trách nhiệm của chủ đầu tư.

Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện thì sẽ bị xử lý theo quy định tại Nghị định 16 (ngày 28/01/2022) của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng.

Đối với chung cư Florita, theo đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, dự án đến nay chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung do điều chỉnh quy mô dự án. Trường hợp này chủ đầu tư phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo ý kiến của Tổng Cục Quản lý đất đai tại Công văn số 2746 (ngày 23/11/2021) và Khoản 22 Điều 1 Nghị định số 148 (ngày 18/12/2020) của Chính phủ. Sau đó, chủ đầu tư nộp hồ sơ tại Sở Tài nguyên và Môi trường để xem xét, giải quyết theo quy định.

Đối với chung cư Screc 2, Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất cho Công ty TNHH MTV Kinh doanh nhà (nay là Công ty cổ phần Phát triển Kinh doanh nhà). Năm 2006, dự án đã được chuyển nhượng cho Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh nhà Sài Gòn (chưa đăng ký cập nhật tên trên Giấy chứng nhận).

Do Công ty TNHH MTV Kinh doanh nhà đã cổ phần hóa, nhưng chưa tất toán nghĩa vụ tài chính khi cổ phần hóa, do vậy chưa thể xem xét việc chuyển nhượng đất từ Công ty cổ phần Phát triển Kinh doanh nhà sang Công ty cổ phần Đầu tư kinh doanh nhà Sài Gòn. Và chưa thể xem xét cấp sở hữu công trình cho các hộ dân.

TRANH CHẤP PHÍ BẢO TRÌ, CHẤT LƯỢNG BẤT CẬP

Một vấn nạn nữa đối với nhiều chung cư là tranh chấp phí bảo trì hoặc bán căn hộ không đúng với quảng cáo, chất lượng xuống cấp trong thời gian bảo hành nhưng không được chủ đầu tư xử lý triệt để hay văn hoá ở chung cư đang có nhiều vấn đề…

Tại chung cư Khang Gia Tân Hương (quận Tân Phú), năm 2006, nhiều cư dân cho biết đã mua những căn hộ tại tầng 1, với giá 20 triệu đồng/m2, chủ đầu tư quảng cáo là căn hộ ở. Tuy nhiên, đến năm 2018, cư dân tầng 1 bàng hoàng khi hay tin Sở Xây dựng TP.HCM lên kế hoạch tháo dỡ 71 căn hộ nhà ở kết hợp cửa hàng thương mại tại tầng 1, vì chủ đầu tư xây dựng sai phép, biến sàn thương mại thành căn hộ ở. Cho tới nay, chủ đầu tư dự án đã bị công an truy nã. Nhưng việc xử lý những căn hộ tầng 1 chưa biết như thế nào.

Theo đại diện Sở Tài Nguyên và Môi trường TP.HCM, nội dung xử lý vi phạm xây dựng tại chung cư Khang Gia Tân Hương thuộc thẩm quyền Sở Xây dựng, sau khi Sở Xây dựng giải quyết xong, đề nghị chủ đầu tư liên hệ Sở Tài nguyên và Môi trường để được xem xét giải quyết cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà theo quy định tại Điều 72 Nghị định số 43 (ngày 15/5/2014), nay được sửa đổi bổ sung tại Khoản 22 Điều 1 Nghị định số 148 (ngày 18/12/2020) của Chính phủ.

Tại chung cư Phú Hoàng Anh (huyện Nhà Bè) đang diễn ra tranh chấp phí bảo trì với số tiền hơn 46 tỷ đồng. Theo cư dân tại đây, toàn bộ phí bảo trì đã bị ban quản trị nhiệm kỳ cũ chuyển sang tài khoản cá nhân. Hiện Ban quản trị mới không sử dụng được khoản tiền này trong công tác bảo trì, vận hành chung cư. Về lý do thì ngân hàng giữ số tiền này giải thích là vì tài khoản cá nhân nên ban quản trị không được lấy theo quy định của pháp luật. Bởi vậy, toàn bộ việc sửa chữa các hạng mục bị hư hỏng trong chung cư hết sức khó khăn.

Đối với trường hợp của chung cư Phú Hoàng Anh, ông Lê Trung Phát, Đoàn Luật sư TP.HCM, nhìn nhận: theo quy định của Luật Nhà ở, khi ban quản trị mở tài khoản để tiếp nhận tiền phí bảo trì từ chủ đầu tư, thì ban quản trị phải lập tài khoản đứng tên ban quản trị. Không được mở tài khoản cá nhân. Việc ban quản trị cũ mở tài khoản cá nhân để giữ tiền phí bảo trì là trái luật.

Hành vi này, có dấu hiệu của tội phạm về hình sự với "tội chiếm giữ trái phép tài sản" theo Điều 176 Bộ luật Hình sự. Vì vậy, tại thời điểm này, ban quản trị nên làm đơn "tố giác tội phạm" lên Công an TP.HCM để được giải quyết. Trong quá trình xác minh điều tra, nếu cơ quan công an xác định số tiền này đã sử dụng, thì có thể khởi tố tội "sử dụng trái phép tài sản" theo Điều 177. Trong quá trình điều tra, cơ quan công an cũng được phép phong tỏa tài khoản này để tránh thất thoát về sau. Vì vậy, cư dân nên làm nhanh việc gửi đơn.

Tại chung cư Moscow Tower (quận 12), đại diện chung cư cho biết dự án có 02 block với 560 căn hộ vừa hoàn thiện đi vào hoạt động đã phát sinh hàng loạt tranh chấp giữa cư dân với chủ đầu tư là Công ty TNHH Minh Nguyên Long.

Cư dân đã gửi đơn khiếu nại đến các cơ quan chức năng một loạt hành vi của chủ đầu tư, như bàn giao hồ sơ dự án cho cư dân không đầy đủ, không bàn giao quỹ bảo trì 2% (khoảng 17 tỷ đồng) cho ban quản trị theo quy định, chiếm dụng, quản lý hầm xe… nhưng chưa được giải quyết dứt điểm.

Theo ông Đặng Thanh Xuân, Phòng Quản lý nhà và công sở, Sở Xây dựng TP.HCM, chung cư Moscow Tower được chủ đầu tư là Công ty TNHH Minh Nguyên Long bàn giao hồ sơ nhà chung cư không đúng quy định. Sở Xây dựng đã có công văn hướng dẫn chủ đầu tư và ban quản trị nhà thực hiện đúng về các quy định của pháp luật có liên quan. Đồng thời, theo quy định tại Điều 48 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 02 (ngày 15/02/2016) của Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng đã đề nghị UBND quận 12 kiểm tra, đôn đốc đối với việc bàn giao hồ sơ nhà chung cư tại dự án Moscow Tower.

Về việc chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư cho ban quản trị quản lý theo quy định, Sở Xây dựng đã đề nghị chủ đầu tư và ban quản trị chung cư tiến hành quyết toán số liệu, bàn giao và tiếp nhận bàn giao đối với kinh phí bảo trì tại chung cư Moscow Tower. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện thì Thanh tra Sở Xây dựng sẽ tiến hành kiểm tra, xử lý theo quy định hoặc chuyển sự việc trên đến Cơ quan cảnh sát điều tra Công an TP.HCM giải quyết nếu chủ đầu tư có dấu hiệu vi phạm về quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì theo quy định tại Chỉ thị số 02 (ngày 15/9/2021) của Bộ Xây dựng về việc tăng cường công tác quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư.

Một vấn nạn nữa mà cư dân đang phải đối mặt là tình trạng văn hoá chung cư đang có vấn đề, chưa có biện pháp giải quyết triệt để, hiệu quả, làm xấu hình ảnh văn minh được xây dựng cho chung cư.

Chẳng hạn, tại chung cư Him Lam Nam Sài Gòn (huyện Bình Chánh), cư dân bức xúc vì có nhiều trường hợp nhà ở tầng trên làm ồn ào, chạy nhảy đùng đùng trong giờ nghỉ trưa và sau 22 giờ, làm những cư dân tầng dưới rất khó chịu, nhất là với những nhà có người già bị bệnh hoặc trẻ sơ sinh. Cũng có trường hợp, chủ nhà sửa chữa căn hộ cũng làm luôn trong giờ nghỉ trưa.

Theo ông Đặng Thanh Xuân, Phòng Quản lý nhà và công sở, Sở Xây dựng TP.HCM, việc xử lý ồn ào vào giờ nghỉ ngơi, Sở Xây dựng đề nghị cư dân liên hệ ban quản trị nhà chung cư và đơn vị quản lý vận hành để có biện pháp khắc phục. Trường hợp gây ồn ào sau 22 giờ, đề nghị cư dân liên hệ cơ quan công an địa phương để được xem xét, giải quyết theo quy định.

Theo Giám đốc Sở Tài nguyên Môi trường TP.HCM Nguyễn Toàn Thắng, tính đến tháng 11/2021, TP.HCM có hơn 63.000 căn chưa được cấp giấy chứng nhận.

Trong đó, có 37.421 căn hộ, nhà đất chưa được cấp giấy chứng nhận của những dự án đã có văn bản thẩm định cấp giấy chứng nhận (29.423 căn chưa nộp hồ sơ; 7.998 căn đã nộp hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố, nhưng người mua đang thực hiện thuế hoặc hồ sơ đang rà soát).

Còn khoảng 25.579 căn nhà ở tại những dự án người mua nhà đã nhận nhà đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận, nhưng chưa có văn bản thẩm định cấp giấy chứng nhận theo quy định.

Nguyên nhân là do vướng mắc nguồn gốc đất, chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính bổ sung, cơ quan nhà nước đang thanh tra, kiểm tra, vi phạm trong xây dựng...