Hà Nội: Lo “thổi giá” đất ăn theo hạ tầng

Thị trường nhà đất tại nhiều khu vực nội thành Hà Nội đang nóng lên sau thông tin một loạt tuyến đường mới sẽ được triển khai xây dựng trong thời gian tới.

Đường chưa mở đã sốt giá

Gần 2 tháng kể từ khi thông tin phố Chùa Bộc được đền bù giải tỏa để mở rộng, thị trường nhà đất dọc tuyến đường này trở thành chủ đề nóng trên nhiều diễn đàn về bất động sản. Trên các website Batdongsan.com.vn, Alonhadat.com…, xuất hiện những căn nhà tại khu vực này rao bán với giá tương đương nhà mặt phố quận Hoàn Kiếm.

Từ mức giá chỉ hơn 100 - 150 triệu đồng/m2 cho những lô mặt đường đắt giá, giá đất chào bán tại khu vực tăng gấp 2 - 3 lần sau các lời rao bán trong vòng vài tháng ngắn ngủi. Một căn nhà 4 tầng, diện tích 60 m2 chào bán với lên tới gần 300 triệu đồng/m2. Cách không xa, một căn nhà khác, chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, một môi giới cho biết, mức giá chào bán lên tới 29 tỷ đồng, tương đương 601,7 triệu đồng/m2. Ở các nhà trong ngõ, giá chào bán cũng lên tới 100 - 150 triệu đồng/m2 tùy vị trí có sát với khu vực mở rộng đường theo quy hoạch của Thành phố hay không.

Trong lời chia sẻ của Tiến, một “cò đất” trong khu vực, giá đất khu vực Chùa Bộc vốn đã đắt do là tuyến phố kinh doanh sầm uất nhất nhì Hà Nội, với việc sắp đền bù giải tỏa thì giá đất chắc chắn sẽ cao, bởi lẽ đơn cử giá đền bù của Thành phố hơn 47 triệu đồng/m2 đã cao gấp đôi so với giá cơ sở chỉ khoảng hơn 20 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, Tiến cũng thừa nhận, giá đất rao bán của các chủ nhà tại đây được đẩy lên khá cao và cũng không dễ dàng nếu chỉ tính đầu tư để chờ giải tỏa, đền bù.

Chùa Bộc chỉ là một số ít tuyến phố trong thời gian gần đây có giá cả bắt đầu “dựng đứng” khi các thông tin quy hoạch của Thành phố được công bố. Dù mới nằm trong danh mục đề xuất, giá đất quanh khu vực dự án cầu Trần Hưng Đạo dự kiến như Cổ Linh, Hồng Tiến (Long Biên)… đã nóng lên từng ngày. Giá đất khu vực này đã từng nóng lên cách đây 3 năm khi thông tin 6 tuyến cầu được triển khai.

Thời điểm đó, một lô đất 60 m2 nằm tại đường Thạch Cầu (Long Biên, Hà Nội) nơi dự kiến có cầu Trần Hưng Đạo được rao bán với giá 2,7 tỷ đồng. Đến nay, lô đất thổ cư này vẫn được rao bán lại với giá 2,7 tỷ đồng. Tiếp đó, ăn theo thông tin các tuyến cầu này được triển khai, các dự án chung cư như Berriver Long Biên, PHC Complex, Le Grand Jardin, Hope Residence, TSG Lotus Sài Đồng… cũng đua nhau đẩy giá tăng vọt.

Trở lại với thời điểm gần đây, sau lệnh giãn cách xã hội được nới lỏng cùng thông tin về thiết kế cầu Trần Hưng Đạo được triển khai, dân đầu tư lại kháo nhau đổ xô sang khu vực này. “Giá đất ở khu vực này đang sốt vì cầu Trần Hưng Đạo sắp được phê duyệt rồi. Khi dự án cầu thông qua thì giá chắc chắn không dừng ở mức này”, Tuấn - một môi giới chia sẻ trên một room tư vấn bán đất trên Zalo.

Theo Tuấn, tại một khu vực nơi dự án cầu chạy qua như đường Cổ Linh, đường Hồng Tiến, giá đất rao bán từ 150 - 180 triệu đồng/m2. Cách đó không xa, tại Phố Trạm, giá đất cũng được “cò đất” chia sẻ là đã tăng 30 - 40% trong vài tháng qua.

Thống kê số liệu từ một số website rao vặt cho thấy, tính trung bình giá đất ở các khu vực này nhúc nhích từ 7 - 12% kể từ đầu tháng 8/2021. Ở khu vực xa hơn, việc 2 bên bờ có tương lai sớm được kết nối cũng thúc cho nhiều dự án đất nền “thơm lây”. Giá nhiều lô đất nền dự án cũng được các chủ đầu tư mở bán mới ở giai đoạn này từ mức 25 - 30 triệu đồng/m2 lên mức 45 - 80 triệu đồng/m2.

Tại khu vực Gia Lâm, một số dự án đang được chào bán với giá khá cao như dự án đấu giá Hải Phát (thị trấn Trâu Quỳ) giá bán đạt ngưỡng 82 triệu đồng/m2; dự án Oasis Cổ Bi (xã Cổ Bi) được chào bán mức giá 50 - 60 triệu đồng/m2; dự án đất nền Euro Window giá khoảng 82 - 120 triệu đồng/m2...

Giá đất chào bán tăng cao cũng diễn ra tại khu vực Nam Từ Liêm, nhất là dọc theo tuyến đường 70 đoạn Nhổn - Đại lộ Thăng Long và đoạn Hà Đông - Văn Điển sau khi có thông tin Hà Nội thúc tiến độ sớm triển khai 2 dự án này ngay trong năm nay nhằm giảm tình trạng ùn tắc giao thông.

Dọc tuyến đường 70, một số dự án vốn “đắp chiếu” cả chục năm nay, bỗng dưng giá bán tăng gấp rưỡi, gấp đôi từ mức ban đầu là 35 - 65 triệu đồng/m2. Chẳng hạn, một căn biệt thự rộng 260 m2 nằm tại mặt đường, thời điểm năm 2019 có mức giá khoảng 42 triệu đồng/m2, nay tăng lên 78 triệu đồng/m2 (tăng 85%), tổng giá bàn giao thô là 20,2 tỷ đồng. Những căn nằm ở mặt đường rộng 17,5 m giá dao động từ 60 - 85 triệu đồng/m2, còn các căn biệt thự liền kề nằm ở mặt đường rộng 30 m có giá từ 100-130 triệu đồng/m2.

Tương tự, trong một vài tháng gần đây, nhiều dự án ven Hà Nội cũng sôi động, dù giá khá cao. Chẳng hạn như dự án The Phoenix Garden (Đan Phượng) khoảng 32,2 triệu đồng/m2; Khu đô thị Inoha City Phú Xuyên (Phú Xuyên) giá khoảng 24,7 triệu đồng/m2; Orange Garden (Hoài Đức) giá khoảng 39,1 triệu đồng/m2; The Spring Town Xuân Mai (Chương Mỹ) giá khoảng 14,5 triệu đồng/m2; Hòa Lạc Premier Residence (Sơn Tây) giá khoảng 13,9 triệu đồng/m2…

Cẩn trọng đầu tư “ăn theo” hạ tầng

Hồi cuối tháng 8/2021, Văn phòng Chính phủ đã có thông báo kết luận của Phó Thủ tướng Chính phủ Lê Minh Khái - Trưởng Ban Chỉ đạo điều hành giá, trong đó Phó Thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng theo dõi sát diễn biến của thị trường bất động sản, tránh khả năng tăng nóng cục bộ giá bất động sản trong các tháng còn lại của năm khi dịch bệnh được kiểm soát và dòng vốn có thể tập trung vào thị trường bất động sản.

Thực tế, sau giai đoạn “kìm nén” khá lâu vì giãn cách, nhu cầu đầu tư của người dân bùng phát trở lại, nhưng điều này cũng tiềm ẩn những rủi ro khi các “cò đất” lợi dụng thổi giá lên, nhất là với việc thông tin về các quy hoạch hạ tầng giao thông được công bố ồ ạt. Trong cảnh báo mới đây, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đặc biệt nhấn mạnh nhà đầu tư cần cẩn trọng, tránh sa lầy vào tình trạng tung tin không đúng sự thật về quy hoạch hạ tầng và phát triển dự án của các cò đất.

Ghi nhận thực tế cho thấy, để tạo sự sôi động giả tạo, một số sàn giao dịch bất động sản hoặc “cò” đất phối hợp cọc qua, cọc lại và đẩy giá lên. Nhóm “cá mập” sẽ đến một chủ nhà đang rao bán, đặt cọc nhưng không mua ngay mà sau đó lại đi rao bán với giá cao hơn và cứ như thế nhiều lần, từ đó tạo hiệu ứng giá và thanh khoản. Sau khi giao dịch, mức giá mới sẽ được ồ ạt tung lên các website để “tạo sóng”, từ đó lôi kéo nhà đầu tư vào thị trường.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch kiêm Tổng thư ký VARS cho rằng, nhu cầu đầu tư, để tiền vào đất tăng mạnh một phần là do đầu tư vào nhiều ngành khác còn khó khăn do ảnh hưởng dịch bệnh. Bên cạnh đó, lãi suất ngân hàng giảm sâu, cộng với việc giãn cách kéo dài, hoạt động kinh doanh chính sụt giảm là nguyên nhân nhà đầu tư tìm kiếm các “sóng đất” để kiếm tiền, tuy nhiên cẩn trọng là không bao giờ thừa.

Ngoài ra, có một nguyên nhân quan trọng là nhiều phân khúc chính thống của thị trường địa ốc như chung cư, biệt thự, liền kề trong các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM hay Đà Nẵng… có lượng cung khá nhỏ giọt hoặc bị áp lực bởi Covid-19 như bất động sản nghỉ dưỡng, dẫn tới nhà đầu tư chỉ còn cửa bám sóng đất nền.

Theo ông Vũ Kim Giang, Tổng giám đốc Hải Phát Land, chuyện các dự án làm cầu, làm đường mở đến đâu thì bất động sản “sốt” tới đó là thực trạng diễn ra từ nhiều năm nay và nhiều nhà đầu tư nhờ “đón sóng” hạ tầng đã trúng đậm. Tuy nhiên, thời điểm này việc đầu tư thực sự không dễ dàng, nhất là đầu tư theo sóng “hạ tầng” khi các dự án chưa chắc chắn được triển khai.

Chưa kể, các sóng hạ tầng trên cùng một khu vực có thể xuất hiện nhiều bảng giá khác nhau, phụ thuộc vào vị trí, kết cấu, liên kết hạ tầng hay mật độ dân sinh của lô đất nằm trong khu vực đó. Vậy nên nếu thật sự bỏ tiền mua, nhà đầu tư ít nhiều phải cân nhắc cẩn trọng để tránh sa lầy quá sâu trong cơn sốt giá.