DN bất động sản muốn chuyển nhượng dự án đang vào thế kẹt?

Trước cuộc gặp gỡ giữa Chủ tịch UBND TP.HCM và đại diện các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) trên địa bàn Thành phố vào ngày 7/11, PV Infonet đã có cuộc trao đổi với ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA).

Ông Châu cho hay, hiệp hội sẽ báo cáo về 3 vấn đề tác động đến thị trường BĐS cũng như lĩnh vực đầu tư, gồm: Các vấn đề liên quan đến thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư; Công nhận chủ đầu tư; Giải pháp kiểm soát việc chuyển nhượng dự án nhằm mục đích trục lợi.

PV: Thưa ông, các quy định về chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư hiện nay đang có những bất cập gì?

Ông Lê Hoàng Châu: Theo Luật Nhà ở năm 2014, DN phải nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại. Tuy nhiên, các quy định này đã tạo ra sự xung đột pháp luật và mâu thuẫn với các điều khoản Luật Đất đai năm 2013. 

Trước đây, theo Luật Đất đai, cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư, chỉ định nhà đầu tư trong trường hợp DN đã nhận chuyển nhượng quỹ đất sạch của dự án, bao gồm đất ở, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng... phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt. 

Nhưng quy trình, thủ tục lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức chỉ định nhà đầu tư đã có quỹ đất sạch của dự án bị ách tắc sau khi Bộ Xây dựng có văn bản trả lời UBND TP.HCM ngày 5/5/2016 với nội dung: Từ năm 2017, việc chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải căn cứ vào chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương.

Theo ông các quy định này tác động như thế nào đến thị trường và DN bất động sản?

Ông Lê Hoàng Châu: Kể từ ngày 1/7/2015 (Luật Nhà ở năm 2014 có hiệu lực) đến nay, Sở Xây dựng TP.HCM đã thụ lý 170 dự án đề nghị công nhận chủ đầu tư. Trong đó, chỉ có 44 dự án có quyền sử dụng đất ở hợp pháp (chiếm 26%), còn lại 126 dự án (chiếm 74%) có nguồn gốc do bồi thường đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp, đất chuyên dùng. 

Việc không giải quyết chấp thuận chủ trương đầu tư với các DN đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một điểm nghẽn của thị trường BĐS hiện nay.

Đây cũng là một trong nhiều nguyên nhân dẫn đến sự sụt giảm nguồn cung dự án, sụt giảm nguồn cung căn hộ vừa túi tiền. Nhiều DN lâm vào hoàn cảnh rất khó khăn, bị đọng vốn kéo dài, chịu lãi vay tăng cao, dễ dẫn đến bị rơi vào nhóm nợ xấu, mất cơ hội đầu tư, kinh doanh, thậm chí có nguy cơ phá sản. 

Trước những bất cập này, HoREA đã có những kiến nghị gì, thưa ông? 

Ông Lê Hoàng Châu: Từ giữa năm 2015 đến nay, hiệp hội đã có rất nhiều văn bản kiến nghị Chính phủ, Quốc hội. Tuy nhiên, các vấn đề này vẫn chưa được giải quyết vì liên quan đến quy trình xem xét sửa đổi, bổ sung các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản...  

Mới đây Bộ Xây dựng cho biết, sẽ đề xuất sửa đổi từ "đất ở" thành cụm từ "đất ở và các loại đất khác" tại Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở để thống nhất với Luật Đất đai. Hiệp hội cho rằng chỉ cần sửa đổi chữ "đất ở" trong Luật Nhà ở thì sẽ đảm bảo sự thống nhất với Luật Đất đai, và như vậy sẽ tháo gỡ được ách tắc này. 

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM.

Hiện nhu cầu chuyển nhượng dự án giữa các DN trên thị trường rất lớn. Theo ông, các quy định về chuyển nhượng dự án kinh doanh BĐS đang gặp vướng mắc nào? 

Ông Lê Hoàng Châu: Về hoạt động chuyển nhượng toàn bộ dự án hay một phần dự án đang có điểm nghẽn. Đây là hoạt động kinh doanh bình thường của DN, nhưng theo các quy định, chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới được chuyển nhượng dự án. Điều này dẫn đến việc chuyển nhượng dự án rất khó khăn.

Trong 10 tháng đầu năm 2018, mới chỉ có 15/23 hồ sơ chuyển nhượng dự án được chấp thuận. Do vậy, chưa tạo điều kiện cho nhà đầu tư mới có năng lực thay thế chủ đầu tư cũ để khởi động lại các dự án bị đình trệ, cũng như chưa tạo được sự thông thoáng trong thị trường chuyển nhượng dự án, và có thêm nguồn thu thuế cho ngân sách nhà nước.

Đây cũng là một nguyên nhân dẫn đến thực trạng đã có hơn 500 dự án bị thu hồi chủ trương đầu tư, bị “trùm mền” vì chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.

Theo ông, việc chuyển nhượng dự án giữa các DN có bị trục lợi hay không?

Ông Lê Hoàng Châu: Yếu tố trục lợi trong việc chuyển nhượng toàn bộ dự án hoặc một phần dự án có sử dụng đất chỉ xảy ra trong một số trường hợp lựa chọn nhà đầu tư theo hình thức chỉ định thầu theo kiểu "chủ nghĩa tư bản thân hữu" hoặc do nằm trong "nhóm lợi ích".

Nhiều trường hợp chủ đầu tư được giao dự án thông qua hình thức chỉ định nhà đầu tư. Điều này đã mang lại lợi nhuận rất lớn, thậm chí lợi nhuận siêu ngạch cho nhà đầu tư. Trong đó, nhiều dự án loại này được chuyển nhượng lại theo kiểu "cai đầu dài", đứng trung gian để hưởng lợi. 

Đơn cử như việc di dời các cơ sở gây ô nhiễm môi trường và các cơ sở phải di dời theo quy hoạch xây dựng đô thị. Quy chế tài chính quy định DN phải di dời “tự làm chủ đầu tư hoặc liên doanh với nhà đầu tư khác hình thành pháp nhân mới làm chủ đầu tư để thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất”. 

Điều này dẫn đến thực tế, hầu hết các dự án đầu tư xây dựng BĐS trên nền cơ sở sản xuất ô nhiễm và các cơ sở phải di dời theo quy hoạch xây dựng đô thị đều thông qua hình thức chỉ định nhà đầu tư, không lựa chọn nhà đầu tư bằng hình thức đấu giá đất, hoặc đấu thầu rộng rãi.

Hay có những dự án chỉnh trang, tái thiết đô thị, Nhà nước thực hiện công tác giải phóng mặt bằng rất vất vả rồi giao lại cho nhà đầu tư theo hình thức chỉ định.

Có trường hợp nhà đầu tư chưa thực hiện xong dự án nhưng đã chuyển nhượng cho nhà đầu tư khác để hưởng lợi. 

Theo ông, cần có giải pháp gì để ngăn chặn tình trạng chuyển nhượng dự án với mục đích trục lợi? 

Ông Lê Hoàng Châu: Theo tôi, giải pháp hiệu quả nhất để kiểm soát việc chuyển nhượng dự án có sử dụng đất nhằm mục đích trục lợi là phải kiểm soát chặt chẽ ngay từ khâu lựa chọn nhà đầu tư, nhà thầu công trình BT được thanh toán bằng quỹ đất đối ứng. 

Vậy HoREA có những kiến nghị gì về vấn đề này?

Ông Lê Hoàng Châu: Theo tôi, trước tiên cần phải phổ biến phương thức đấu thầu rộng rãi trong nước và quốc tế để lựa chọn nhà đầu tư các dự án có sử dụng đất, các công trình xã hội hóa đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP), nhất là hình thức hợp đồng BT được thanh toán bằng quỹ đất đối ứng. 

HoREA kiến nghị Chính phủ sớm ban hành Nghị định quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT).

Đây là văn bản quy phạm pháp luật còn thiếu để thực hiện Luật Quản lý, sử dụng tài sản công. Do chưa có nghị định này nên đã tạo ra khoảng trống pháp luật kể từ ngày 1/1/2018, ngày Luật Quản lý, sử dụng tài sản công có hiệu lực, đến nay.

Xin cảm ơn ông!