Bất động sản vùng ven hết thời ‘lướt sóng’ nhưng nắm chắc điều này vẫn sinh lời tốt

Tính thanh khoản của bất động sản các tỉnh vùng ven sẽ không bằng vùng lõi nhưng bù lại giá vốn, tăng trưởng địa tô lại rất hấp dẫn… Vậy làm sao để chọn được bất động sản vùng ven sinh lời tốt?

Nhiều nhà đầu tư chọn bất động sản vùng ven để gửi gắm dòng tiền của mình, mong tìm kiếm cơ hội sinh lời. Tuy nhiên,làm sao để chọn được những sản phẩm bất động sản vùng ven tốt, an toàn, sinh lời cao?

Chia sẻ kinh nghiệm, ông Đỗ Quý Duy, Giám đốc Kinh doanh Tập đoàn Hải Phát - Hải Phát Invest - cho hay, khi đầu tư bất động sản vùng ven hay vùng lõi, công thức của ông rất đơn giản, đó là cần đánh giá “chợ và hàng”.

Bất động sản vùng ven luôn có dư địa để tăng giá, vấn đề là nhà đầu tư phải chú ý thật kỹ đến vấn đề pháp lý của sản phẩm định đầu tư. (Ảnh: Minh Thư)

Theo ông Duy, yếu tố chợ là yếu tố quan trọng nhất, tức là thị trường khu vực định đầu tư, mua bán thế nào.

“Chẳng hạn, quanh TP.HCM sẽ có một số thị trường truyền thống như Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa Vũng Tàu… tại chợ truyền thống này người mua, người bán đã có tích lũy lâu đời về phát triển kinh tế và hành vi mua bán bất động sản rất cụ thể.

Khi tôi đến Bình Dương, có những người họ vẫn là nông dân, vẫn đi làm đồng ruộng hay cạo mủ cao su… nhưng trong nhà của họ có khoảng 20-30 sổ đỏ, với trị giá tài sản đến hàng trăm tỷ đồng. Với việc họ sở hữu tài sản lớn như vậy thì nhu cầu về đất dự án của họ chỉ là nhu cầu mua chơi hoặc mua để thử nghiệm, mua để dành cho con cháu; còn nhu cầu ở lại sang giai đoạn khác”, ông Duy phân tích.

Hoặc với thị trường Long An, tìm hiểu ông Duy thấy rằng, thị trường này nhu cầu của người dân nội địa về bất động sản nhà ở tại đây chưa cao vì như thành phố Tân An của Long An quỹ đất còn rất rộng, lượng dân cư không nhiều. Tuy nhiên, Long An lại giống như Hưng Yên, những huyện sát với TP.HCM thì nhu cầu lại cực lớn về vấn đề nhà ở vì từ những vị trí đó đi vào làm việc tại TP.HCM chỉ mất khoảng 30 phút.

Với thị trấn, huyện sát TP.HCM như vậy thì chợ bất động sản được hình thành một tệp khách hàng nữa là làm việc tại TP.HCM nhưng lại sống ở Long An. Thị trường đó, ngoại trừ những nhà đầu tư bản địa tại Long An thì sẽ có thêm những nhà đầu tư tại Sài Gòn, quy mô thị trường được mở rộng hơn.

Chính vì thế, theo ông Duy, nhà đầu tư phải tìm hiểu chợ, tức là tìm hiểu văn hóa tiêu dùng, mua bán bất động sản của người bản địa khu vực đó trước.

Yếu tố chợ và người mua, người sử dụng bất động sản sẽ là yếu tố cốt lõi của một nhà đầu tư phát triển bất động sản phải nhìn nhận. Khi nhà đầu tư phát triển bất động sản nhìn nhận được tệp khách hàng đó thì những nhà đầu tư, đầu cơ họ mới nhìn ra được khách hàng sau khi họ đầu tư là ai.

Yếu tố thứ hai là về hàng hóa, sản phẩm của thị trường. Hàng do chủ đầu tư phát triển, vì thế, cần quan sát chủ đầu tư xem khả năng hình thành hàng hóa của họ ra sao, mẫu mã sản phẩm thế nào, tổ chức bán hàng phân phối, tổ chức cung ứng dịch vụ sau bán hàng ra sao?...

“Tốc độ đô thị hóa tại các huyện, thị trấn của tỉnh vùng ven sẽ chậm hơn thị trường vùng lõi như TP.HCM, Hà Nội. Vì thế, khi đầu tư cần tính toán độ dài hơi tốt hơn, cần cơ cấu tài chính hợp lý. Tính thanh khoản của bất động sản các tỉnh vùng ven sẽ không bằng vùng lõi nhưng bù lại giá vốn, tăng trưởng địa tô lại rất hấp dẫn”, ông Duy nói.

Cùng với những yếu tố trên, yếu tố liên quan đến đầu ra đó là thời điểm cũng rất quan trọng, ông Duy cho rằng, thời điểm này là thời điểm tuyệt vời để đầu tư vào những sản phẩm ở vùng ven.

Đầu tư bất động sản vùng ven thời điểm này, theo kinh nghiệm cá nhân, bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản EximRS cho hay, nhà đầu tư nên hạn chế dùng vốn vay mà chỉ nên dùng vốn tự có, còn nếu buộc phải vay thì tỷ lệ vay chỉ nên thấp, dưới 40%.

'Thời điểm này không giống như thời điểm trước nên khó có thể ‘lướt sóng’ được, phải xác định đầu tư dài hạn. Bên cạnh đó, khi đầu tư vào các bất động sản thuộc về dự án vùng ven phải quan tâm đến tiện ích dự án như thế nào, nếu bất động sản đó có tiện ích đầy đủ thì định nghĩa bất động sản đó sẽ có hơi người.

Câu này tôi thường nói nhiều với các nhà đầu tư, bởi khi có hơi người tức là có người dân sinh sống ở đó thì khu đô thị đó sẽ sống được vào tạo ra giá trị gia tăng rất nhiều cho nhà đầu tư. Việc này kéo theo hàng loạt tiện ích bên trong sẽ thu hút nhiều người về ở, đó là khu vực đầu tư tốt', bà Tú lưu ý.

Tuy nhiên, theo bà Tú, bất động sản vùng ven còn có dòng sản phẩm tự phát phân lô, bán nền. Với bất động sản vùng ven ở TP.HCM, bất động sản vùng lõi chênh nhau khá cao về giá, lượng khách hàng và lượng nhà đầu tư quan tâm đến bất động sản vùng ven là cực nhiều. Song, đôi khi có những sản phẩm phân lô bán nền không đáp ứng đầy đủ pháp lý, chưa biết có phù hợp quy hoạch hay không. Do đó, đối với dòng sản phẩm này, nhà đầu tư nhỏ lẻ cần cân nhắc rất kỹ, tìm hiểu kỹ trước khi quyết định đầu tư.

Trong thời điểm hiện tại, bất động sản vùng ven luôn có dư địa để tăng giá, vấn đề là nhà đầu tư phải chú ý thật kỹ đến vấn đề pháp lý của sản phẩm định đầu tư.

Minh Thư