Thị trường nhà đất: Đầu cơ, đầu tư "làm hại" người mua ở thực

Căn hộ có hiện tượng “đẩy” giá

Nghiên cứu về thị trường bất động sản Hà Nội trong quý 2 vừa qua, Savills Việt Nam cho biết, tổng nguồn cung căn hộ tại Hà Nội gồm khoảng 121.400 căn từ 199 dự án đã bán hết và 82 dự án đang mở bán. Tổng nguồn cung sơ cấp đạt 13.400 căn, tăng 4% theo quý và 24% theo năm.

Riêng 3 tháng vừa qua có 27 dự án mở bán căn hộ, gồm 15 dự án hiện hữu và 12 dự án mới, cung cấp 6.100 căn hộ, giảm 21% theo quý. Ngoài ra, có 13 dự án mới đang trong quá trình làm móng đã mở bán chưa chính thức khoảng 1.340 căn hộ.

Theo Savills, niềm tin của người mua được phản ánh qua số lượng lớn căn hộ đã bán. Tiền chênh ngoài hợp đồng xuất hiện tại nhiều dự án, bao gồm cả những dự án mới đang trong quá trình làm móng.

Lượng khách là các nhà đầu tư và đầu cơ được nhận định đang chiếm phần trăm nhiều hơn lượng khách có nhu cầu mua ở thực. Ảnh: Minh Thư

Thế nhưng, bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội cho hay: Tại mỗi dự án, lượng nhà đầu tư, đầu cơ chiếm nhiều hơn cả lượng khách có nhu cầu mua ở thực. Điều này có ảnh hưởng tới giá nhà, bởi khi nhà đầu tư và đầu cơ tham gia vào mua bán trên thị trường sẽ kỳ vọng dự án sẽ tăng giá, giá trị căn hộ sẽ tăng lên.

“Tuy nhiên, người sử dụng cuối cùng mới là người quyết định có lựa chọn, chấp nhận mua căn hộ có giá cao đó hay không khi trên thị trường có rất nhiều dự án với giá thành khác nhau, chứ không phải khan hiếm nguồn cung. Do đó, việc tăng giá từ các nhà đầu tư, đầu cơ cũng không đáng ngại”, bà Hằng nói.

Lý giải về hiện tượng tại một dự án, nhưng khi mở bán các đợt sau, chủ đầu tư thường tăng giá bán cao hơn đợt trước, bà Hằng cho rằng, đó là chiến lược kinh doanh của mỗi chủ dự án. Đối với dự án có vị trí tốt, chủ đầu tư uy tín mới có thể tăng giá bán chứ không phải dự án nào cũng có thể áp dụng “chiến lược” này.

Mặc dù xác nhận có việc “đẩy” giá trên thị trường, nhưng bà Hằng đánh giá nó chỉ diễn ra ở một số dự án nhất định, có thể ảnh hưởng đến thị trường nhưng không tác động mạnh đến nỗi người mua nhà phải quan ngại việc ra quyết định cuối cùng trong việc mua nhà bởi trên thị trường còn có nhiều dự án, sản phẩm để lựa chọn.

Dự báo của Savills, đến cuối năm 2015, 26 dự án với khoảng 12.600 căn hộ dự kiến sẽ được mở bán.Giao dịch được dự kiến vẫn duy trì ở mức cao trong các quý còn lại của năm, tuy nhiên có thể những yếu tố đầu cơ làm sai lệch nguồn cầu.

Giá biệt thự rẻ nhất ở mức 11,6 triệu đồng/m2

Giá biệt thự và liền kề trên cả thị trường thứ cấp và sơ cấp được Savills nhận định đều tăng nhẹ, không đáng kể và tăng do có sự biến đổi về tỷ giá thời gần đây.

Trong 3 tháng qua, tổng nguồn cung biệt thự và liền kề đạt khoảng 30.100 căn từ 110 dự án. Nguồn cung sơ cấp đạt khoảng 1.030 căn và nguồn cung thứ cấp đạt khoảng 29.060 căn. Một dự án mới thuộc quận Từ Liêm được ghi nhận trong quý, cung cấp thêm 46 biệt thự.

Giá thứ cấp trung bình đối với biệt thự là 48,8 triệu đồng/m2, tăng 0,1% theo quý. và 60,3 triệu đồng/m² đối với nhà liền kề, tăng 0,9% theo quý.

Mức giá sơ cấp cho biệt thự đạt cao nhất ở quận Tây Hồ đạt 100 triệu đồng/m². Thấp nhất ở huyện Mê Linh ở mức 11,6 triệu đồng/m². Đối với nhà liền kề, mức giá sơ cấp cao nhất đat khoảng 145 triệu đồng/m2 ở quận Cầu Giấy.

Theo Savills, từ quý 3 trở đi sẽ có 75 dự án biệt thự, liền kề tương lai tại 16 quận cung cấp khoảng 8.600 ha. Đến cuối năm 2015, có 4 dự án mới dự kiến sẽ gia nhập thị trường, 3 dự án trong số đó sẽ cung cấp khoảng 390 căn.

Tuy nhiên, với những dự án có cơ sở hạ tầng hoàn thiện, thiết kế đẹp và môi trường sống tốt mới là những yếu tố chính thu hút người mua, nhất là đối tượng khách là người nước ngoài.