Thắt chặt dự án cao cấp, nới cho vay nhà giá rẻ

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam khẳng định, thị trường địa ốc không có nguy cơ vỡ bong bóng mà mới chỉ tạm thời suy giảm

DN bất động sản vẫn lãi ròng

Theo ông Phan Thành Mai, Giám đốc điều hành mạng lưới các sàn giao dịch BĐS miền Bắc, tại TP. HCM trong thời gian qua, đối với phân khúc bình dân khoảng 20 triệu đồng/m2, đồ thị giá không thay đổi. Đối với phân khúc trung bình và khá có giá trên 40 triệu đồng/m2, giá giảm khoảng 20-30% so với năm 2007, đặc biệt phân khúc cao cấp giảm mạnh.

Tại thị trường miền Bắc, chung cư ở vị trí tốt vẫn có giao dịch đồng thời chung cư giá rẻ đang rất ít trong khi phân khúc này có cầu rất lớn. Trong khi cầu vẫn có, đặc biệt cầu đối với sản phẩm bình dân đang còn thiếu thì không có lý do gì để nói cả thị trường đổ vỡ. Nhà đầu tư đang có lợi nhuận, nên nếu giá có giảm xuống một chút thì họ cũng chưa bị ảnh hưởng lớn, bởi thị trường có lúc tăng lúc chững là bình thường. Việc của các DN là cần điều tiết lại hoạt động kinh doanh, dự án nào hiệu quả thu hồi vốn nhanh thì tiếp tục đầu tư, còn dự án nào kém hiệu quả nên dừng lại”, ông Phan Thành Mai khẳng định.

Trong khi đó, theo lãnh đạo Tập đoàn BĐS Hoàng Quân, trước việc tín dụng đối với BĐS tiếp tục thắt chặt, có ý kiến lo ngại thị trường BĐS quá khó khăn về vốn có thể dẫn đến đổ vỡ như đã từng xảy ra với thị trường Mỹ. Tuy nhiên, sự sụp đổ đó là do việc cho vay vào lĩnh vực BĐS quá nhiều và dưới chuẩn cho phép trong khi nhà đầu tư BĐS thì chỉ có 5-10% vốn tự có, phải vay từ ngân hàng đến 90%. Tại VN, để làm thực hiện một dự án BĐS, theo quy định của pháp luật, tối thiểu DN phải có 20% vốn, nhưng trên thực tế trung bình mỗi chủ đầu tư phải có tới 50% thì ngân hàng mới cho vay.

“Thông thưởng tỷ suất lợi nhuận của DN BĐS khoảng 30%, khi điều chỉnh giảm giá, khuyến mãi để thu hồi vốn nhanh thì theo tôi việc giảm giá 5-10% là điều bình thường”, ông Quân nói.

Tại phiên họp báo Chính phủ thường kỳ chiều 1/7, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam khẳng định, thị trường địa ốc không có nguy cơ vỡ bong bóng mà mới chỉ tạm thời suy giảm. Mặc dù có giảm song giá nhà đất hiện nay vẫn cao hơn so với thời điểm tháng 1/2010 và cao hơn giá thành tạo lập nên sản phẩm. dù lĩnh vực này có giảm sút giao dịch, song các doanh nghiệp BĐS vẫn có khả năng thanh toán, trả nợ ngân hàng nên Bộ Xây dựng ủng hộ chính sách thặt chặt tiền tệ, DN BĐS phải vượt qua khó khăn trước mắt trong ngắn hạn.

Theo yêu cầu của Ngân hàng Nhà nước, đến 30/6, các ngân hàng sẽ phải giảm dư nợ cho vay phi sản xuất trong đó có BĐS xuống dưới 22% và đến cuối năm phải xuống dưới 16%. Tuy nhiên, đến thời điểm này, Ngân hàng Nhà nước chưa có công bố con số chính thức các ngân hàng không thực hiện được yêu cầu này.

Không nới lỏng tín dụng

Theo Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam, Bộ Xây dựng không tán thành việc coi bất động sản là phi sản xuất. Bộ đã đề nghị Chính phủ phân loại và cơ cấu lại dư nợ, không cho vay với dự án cao cấp đang bão hoà, các dự án giải phóng mặt bằng, bên cạnh đó, ưu tiên vốn cho các dự án nhỏ, giá cả trung bình, nhà cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội để thị trường không sốt nóng nhưng cũng không đóng băng. Xét ở góc độ hàng hóa, quy mô hàng hóa trên thị trường bất động sản còn thấp. Lượng xây dựng lên để bán chỉ chiếm 30%, còn lại 70% người dân tự xây nhà để ở.

Theo ông Nam, dư nợ bất động sản đến thời điểm cuối tháng 5 là 220.000 tỷ đồng, giảm gần 7% so với thời điểm 31/12/2010, trong khi dư nợ tín dụng nói chung vẫn tăng. Hiện dư nợ nhà đất chỉ chiếm khoảng 7% so với tổng dư nợ và giảm so với năm ngoái.

Khẳng định dự thảo Nghị quyết của Chính phủ đã đưa bất động sản ra khỏi khu vực phi sản xuất, song lãnh đạo Bộ Xây dựng cho biết, điều này không đồng nghĩa với việc tín dụng cho lĩnh vực này được nới lỏng so với hiện tại, mà bất động sản vẫn bị kiểm soát dư nợ và dòng tiền. Cùng với chính sách thắt chặt tín dụng, bất động sản cũng như một số lĩnh vực như sản xuất, xây dựng, công nghiệp đều khó khăn. Các doanh nghiệp cần tạm thời chịu đựng và cố gắng vượt qua khó khăn trong ngắn hạn.

Một giải pháp có lợi cho DN BĐS được Bộ Xây dựng đề xuất là hình thức "chuyển nợ" từ nhà đầu tư sang người mua nhà bằng cách ký lại khế ước vay giữa ngân hàng với nhà đầu tư sang khế ước vay giữa ngân hàng với người mua nhà, bằng cách này sẽ không làm tăng tỷ trọng tín dụng bất động sản nhưng sẽ tạo thanh khoản cho nhà đầu tư có vốn để tái đầu tư.

Còn theo nhận định của chuyên gia kinh tế Trần Kim Chung, thì Bộ Tài chính đã đưa ra một số chính sách có thể coi như “tia sáng” đối với thị trường BĐS, đó là thuế thu nhập trong chuyển nhượng BĐS sẽ xem xét lại, bên cạnh đó, dự thảo về quỹ đầu tư BĐS nằm trong nghị định hướng dẫn thi hành Luật chứng khoán sửa đổi. Đây là tín hiệu rất đáng quan tâm đối với lĩnh vực này.

Huệ Trần