Nghịch lý càng bình ổn, giá nhà càng tăng

Như một con ngựa bất kham, giá bất động sản vẫn liên tục tăng, bất chấp các nỗ lực bình ổn từ cơ quan quản lý...

Khó “ghìm cương” giá nhà

Báo cáo thị trường nhà ở Hà Nội quý I/2022 của CBRE Việt Nam cho thấy, giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp trong quý ở mức 1.655 USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 13% theo năm và 4% theo quý. Trong đó, phân khúc trung cấp ghi nhận mức tăng mạnh nhất theo năm, ở mức 16% do sự nâng cấp định vị của các dự án khu đô thị.

Trên thị trường thứ cấp, giá bán trung bình đạt 1.278 USD/m2, tăng 9% theo năm - mức tăng cao nhất trong 5 năm qua. Các dự án cao cấp tại các quận trung tâm như Hai Bà Trưng, Ba Đình, Đống Đa và Tây Hồ ghi nhận mức tăng giá cao hơn trung bình thị trường, từ 10% trở lên theo năm.

Nhiều năm qua, giá nhà tại Việt Nam vẫn miệt mài tăng. Tại Hà Nội, GRDP bình quân đầu người năm 2021 đạt khoảng 5.420 USD, tương đương 123 triệu đồng và nếu tuân theo nguyên tắc mỗi cặp vợ chồng hay cá nhân không nên dành quá 1/3 thu nhập cho việc mua nhà thì một cặp vợ chồng tại Hà Nội sẽ cần đến hơn 37 năm để có thể sở hữu căn hộ có giá 3 tỷ đồng.

Theo ông Giáp Văn Kiểm, Chủ tịch AVLand Group, việc giá bất động sản liên tục tăng xuất phát từ nhiều yếu tố, trong đó văn hóa đầu tư là một nguyên nhân khi nhiều người vẫn chọn bất động sản là kênh trú ẩn tài sản, nhất là trong bối cảnh lạm phát tăng. Cùng với đó, việc dân số gia tăng nhanh chóng cũng khiến nhiều nhà đầu tư, kể cả người có nhu cầu mua ở thực cũng muốn tích lũy bất động sản vì sự khan hiếm chắc chắn sẽ đẩy giá lên cao, nên càng mua sớm thì càng có lợi. Ngoài ra, việc đẩy mạnh đầu tư công, nhất là các dự án hạ tầng, đã tạo hiệu ứng tăng giá tích cực cho bất động sản nơi các dự án hạ tầng đi qua.

“Bất động sản không có đỉnh giá và sẽ tăng theo thời gian, nên dù có nhiều chính sách, giải pháp đưa ra để bình ổn thị trường thì việc giá tăng là khó tránh”, ông Kiểm nói và cho biết thêm, Chính phủ đang làm rất tốt công tác điều tiết thị trường qua việc kiểm soát nguồn tiền, siết tín dụng địa ốc, hạn chế phân lô bán nền... Những điều này góp phần làm cho thị trường thêm minh bạch, phát triển bền vững hơn. Bởi vậy, thay vì lo lắng chuyện giá tăng, nhà đầu tư nên nhìn vào mặt tích cực khi thị trường có nhiều hơn sản phẩm an toàn, hiệu quả.

“Tín đồ đầu tư” vẫn say mê đất

Từ một góc nhìn khác, đại diện một doanh nghiệp bất động sản - xây dựng tại Hà Nội cho rằng, các giải pháp quản lý làm lành mạnh thị trường là rất cần thiết, tuy nhiên, kể cả với mục đích này thì khi ban hành, thực hiện cũng cần phải được cân nhắc kỹ. Chẳng hạn, việc đánh thuế tài sản với ngôi nhà thứ 2 ở thời điểm hiện tại là chưa phù hợp, thậm chí mục đích giảm giá nhà có khi còn không đạt được mà lại khiến thị trường bị ảnh hưởng.

“Bất động sản là lĩnh vực có liên quan đến nhiều ngành nghề khác, tạo ra được nhiều công ăn, việc làm, nhiều nguồn lực cho xã hội, nếu đánh thuế không cẩn thận sẽ làm khó cho cộng đồng doanh nghiệp, làm người dân hoang mang, lo sợ, gây ra ‘tác dụng ngược’ và ảnh hưởng đến nguồn thu các địa phương, đến hệ thống tài chính và nền kinh tế”, vị đại diện trên nói.

Còn theo bà Nguyễn Thị Bích Ngọc, nhà sáng lập kiêm Tổng giám đốc Sen Vàng Group, thị trường vẫn đang trong giai đoạn phát triển nóng, những quy định, thông tin đưa ra như siết tín dụng bất động sản chủ yếu dành cho nhà đầu tư lớn, dòng tiền lớn, còn thời điểm hiện tại, nhóm nhà đầu tư nhỏ lẻ có tiền sẵn trong tay vẫn đang lùng sục các thị trường mới, nên trong 1-2 tháng tới giá bất động sản vẫn sẽ tăng do cầu từ thị trường tăng, nhất là từ nhà đầu tư cá nhân, thậm chí có thể khiến thị trường nóng sốt cục bộ.

Đánh giá về tác động chính sách, bà Ngọc cho rằng, các chính sách kích cầu của Nhà nước khiến dòng tiền lớn được bơm ra thị trường, do đó động thái siết tín dụng để tránh dòng tiền kích cầu chảy vào bất động sản là cần thiết, cho dù không dễ dàng.

“Dự báo tháng 5 tới thị trường sẽ có nhiều biến động, nhưng các sản phẩm đi theo mô hình có giá trị, có dòng tiền thực thì vẫn mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư. Hơn nữa, khó khăn cũng sẽ không kéo dài, khi năm 2023 được cho là thời điểm thị trường bước vào giai đoạn tăng trưởng bền vững hơn, từ đó tạo thuận lợi hơn cho dòng sản phẩm có giá trị thực”, bà Ngọc nói và chia sẻ thêm rằng, khi đó, các sản phẩm đất nền vùng ven, đất nền gần khu quy hoạch bài bản hay nhà chung cư, bất động sản nghỉ dưỡng sẽ tích cực cả cung lẫn cầu.

Riêng với các nhà đầu tư F0, theo bà Ngọc, nên tránh các sản phẩm pháp lý chưa đầy đủ, không mang lại giá trị thật, không gắn với quy hoạch tốt của khu vực đó. Đặc biệt, cần tránh dùng đòn bẩy quá 30% cho tất cả các dòng sản phẩm.

Ông Đỗ Quý Duy, Giám đốc Kinh doanh Hải Phát Homes cho hay, quy mô thị trường giai đoạn 2022-2025 lớn hơn 4 lần so với giai đoạn 2010-2015 nên nguồn cung hiện tại chưa đáp ứng được nhu cầu của thị trường. Theo đó, dòng tiền sẽ theo 2 xu hướng: Thứ nhất, các nhà đầu tư lạc quan sẽ ưu tiên lựa chọn các bất động sản tại các địa phương có tiềm năng tăng trưởng tốt với các dự án nhà ở có vị trí đắc địa và giá vốn còn hợp lý. Ngoài ra, các dự án nghỉ dưỡng có pháp lý sở hữu lâu dài cũng sẽ là lựa chọn của nhóm nhà đầu tư này khi được hỗ trợ bởi các chính sách ưu đãi từ các chủ đầu tư.

Thứ hai, các nhà đầu tư an toàn sẽ hướng đến các sản phẩm vùng ven hoặc nội đô các thành phố lớn có tính chắc chắn về thanh khoản như Hà Nội, TP.HCM…Tuy nhiên, tiềm năng tăng trưởng của những sản phẩm này sẽ chỉ ở mức trung bình bởi đã có tăng trưởng mạnh trước đó.

Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Phó giám đốc bộ phận Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển CBRE Việt Nam đánh giá, xu hướng đầu tư vào bất động sản vùng ven đã xuất hiện từ vài năm nay khi được hỗ trợ bởi mặt bằng lãi suất ngân hàng thấp và tính thanh khoản tốt. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần lưu ý rằng, với mô hình khu đô thị, lượng hàng chào bán trên thị trường sơ cấp càng nhiều thì sự cạnh tranh tại thị trường thứ cấp sẽ càng gắt gao.

“Trên thực tế, trong cùng một dự án khu đô thị, có thể ở các phân khu khác nhau sẽ có điều kiện bàn giao khác nhau cùng với định vị sản phẩm khác nhau, nên người mua thứ cấp sẽ có rất nhiều sự lựa chọn, vì vậy, khả năng sinh lợi của các dự án này có thể không bằng so với các dự án đơn lẻ”, bà Thanh nói, đồng thời chia sẻ thêm, về sản phẩm, căn hộ một phòng ngủ có thể được một số nhà đầu tư ưa chuộng vì chi phí đầu tư không nhiều, nhưng tính thanh khoản của sản phẩm này cần được xem xét kỹ lưỡng, tùy thuộc vào đặc điểm dân cư khu vực đó. Hiện nay, các dòng sản phẩm căn hộ trên thị trường chủ yếu được thiết kế hai phòng ngủ bởi là loại sản phẩm được nhiều người quan tâm nhất.

Hơn 10 năm qua, Hà Nội đã có nhiều thay đổi, trong đó, nhà ở chưa bao giờ là câu chuyện hết nóng. Năm 2010, Hà Nội có khoảng 6,6 triệu người, GRDP bình quân đầu người ở mức 37,5 triệu đồng, mức giá trung bình phân khúc chung cư dao động trong khoảng 15-20 triệu đồng/m2. Đến đầu năm 2022, Hà Nội có hơn 8,5 triệu dân, GRDP năm 2021 ở mức 123 triệu đồng và mức giá trung bình của phân khúc chung cư đạt trên 38 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm thuế, phí).