Giá nhà sẽ tăng hay giảm nếu bỏ khung giá đất?

Một trong những vấn đề mới trong Nghị quyết 18 của Trung ương được nhiều chuyên gia, dư luận quan tâm đó là bỏ khung giá đất và xây dựng cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Quy định này sẽ có tác động như thế nào đến thị trường bất động sản trong thời gian tới?

Chia sẻ với PV Infonet, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá, Nghị quyết 18 đã đưa ra những quan điểm mang tính đột phá, những vướng mắc trước đây không xử lý được liên quan đến đền bù giải phóng mặt bằng; cơ chế, quyền lợi cho những chủ sử dụng đất sẽ được giải quyết nhanh hơn khi bỏ khung giá đất, giá cả theo nguyên tắc thị trường.

Theo chuyên gia, khi bỏ khung giá đất sẽ có tính tích cực cho thị trường bất động sản, giá nhà có thể sẽ tăng. (Ảnh: Minh Thư)

“Khi việc đền bù giải phóng mặt bằng nhanh, không còn phản ứng, khiếu nại, khiếu kiện, tạo sự đồng thuận của người dân, không gây bức xúc trong việc đền bù thì việc triển khai dự án được nhanh hơn, có thể chi phí đầu vào sẽ tăng lên nhưng các chủ đầu tư sẽ chủ động được việc tính toán đưa ra các phương án từ đầu, hiệu quả kinh tế mang lại lớn hơn”, ông Đính cho hay.

Cũng theo Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, khi triển khai bỏ khung giá đất và xây dựng cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường cũng cần có hệ thống định giá, chỉ số giá trên thị trường để làm cơ sở kiểm soát ‘mềm’ hiệu quả mà không cần kiểm soát cứng, tức là lại phải có bộ phận này, bộ phận kia để phê duyệt, thẩm định giá đó là đúng. Theo ông, khi có chỉ số giá của thị trường hàng ngày biến động, dựa trên nền tảng đó để đối chiếu với thời điểm phê duyệt có phù hợp hay không.

“Khi bỏ khung giá đất sẽ có tính tích cực cho thị trường bất động sản, để thị trường tự quyền quyết định có lợi hơn có hại. Có thể giá nhà sẽ cao hơn, nhưng cao hơn ở mức độ nào đó thị trường chấp nhận được, thậm chí có thể tự nó sẽ điều chỉnh giá, hoàn toàn có thể yên tâm”, ông Đính cho biết thêm.

Cũng cho rằng, việc bỏ khung giá đất là hoàn toàn hợp lý, GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho hay, mục đích của việc đặt ra khung giá đất trước đây là nhằm quản lý giá đất đai, làm căn cứ để đưa ra bảng giá đất của các địa phương, xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai.

Theo ông Võ, Luật Đất đai 2013 quy định giá đất trong khung phải ngang bằng với giá thị trường. Trong khung đó thì có giá tối thiểu và giá tối đa, buộc các địa phương không được quy định giá đất ngoài khung. Tuy nhiên, trên thực tế, khung giá đất được xác định thường thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường. Khung giá đất chỉ bằng khoảng 30 - 70% giá thị trường. Điều này đã tạo ra khoảng cách lớn giữa giá đất của thị trường với giá của nhà nước dẫn đến nhiều hệ lụy, trong đó lớn nhất là vấn đề trục lợi, tham nhũng đất đai, thất thoát ngân sách.

Khung giá đất và bảng giá đất thấp hơn thị trường khiến thu thuế về đất đai giảm. Giá đất Nhà nước chỉ bằng 30% giá đất thị trường, như vậy chỉ thu được 30% tiền thuế so với thực tế. 

Ngoài ra, ông Võ cho rằng, việc bảng giá đất của UBND cấp tỉnh thấp hơn thị trường còn dẫn đến việc người thực hiện giao dịch sẽ ghi trên hợp đồng một mức giá thấp hơn giá nhà nước để trốn thuế. Khung giá đất cũng là một trong những nguyên nhân khiến khiếu kiện đất đai gia tăng trong thời gian qua, liên quan đến vấn đề đến bù giải phóng mặt bằng.

Do đó, theo ông Võ, việc bỏ khung giá đất sẽ giúp nâng cao tính thương mại hóa của quyền sử dụng đất. Đây là quyết định rất quan trọng đối với sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Vũ Kim Giang, Tổng giám đốc Hải Phát Land cho biết: Bỏ khung giá đất sẽ chỉ liên quan đến chuyển nhượng thứ cấp, đến việc giải phóng đền bù sẽ khác.

Theo ông Giang, có mấy phương pháp tính tiền sử dụng đất như so sánh trực tiếp, phương pháp thặng dư…. Và đa phần các tỉnh áp dụng theo phương pháp thặng dư, tức là tính doanh thu đầu vào, đầu ra, trừ chi phí, trừ lợi nhuận định mức của chủ đầu tư sẽ ra tiền sử dụng đất. Bản chất phương pháp thặng dư đã không áp dụng bảng giá đất mà chỉ áp dụng một phần, đó là trong công tác giải phóng đền bù đất.

“Đa phần chúng tôi khi làm dự án đều tính theo phương pháp thặng dư. Bỏ khung giá đất tác động đến doanh nghiệp như thế nào cần phải chờ hướng dẫn chi tiết mới biết được”, ông Giang nói.

Vậy liệu giá nhà có sự thay đổi khi bỏ khung giá đất? Trả lời câu hỏi này của PV Infonet, ông Giang đánh giá, bỏ khung giá đất là điểm tích cực cho công tác tính thuế đất, gần như sẽ tham chiếu theo đầu vào, đầu ra là chính, với mảng giao dịch thứ cấp sẽ không còn khung giá đất để áp giá nữa mà sẽ phải theo giao dịch thực là cái mà nhà nước hướng đến.

Minh Thư

Giá nhà tăng, cầm 2 tỷ đồng, vợ chồng trẻ chật vật chọn nhà ở Hà Nội

Thu nhập bình quân của người dân chưa bắt kịp với mức độ tăng giá của bất động sản. Người mua nhà có nhu cầu thực sẽ gặp khó khăn chi trả nếu sở hữu nguồn tài chính cá nhân hạn hẹp.