Đất “vàng” các ga đường sắt: Nguy cơ bị thâu tóm giá rẻ?

Trên mạng đường sắt quốc gia đều có những nhà ga nằm trên diện tích đất lớn tại các vị trí đắc địa trong lòng đô thị nhưng chưa thể phát huy hết lợi thế thương mại của mình. 

Đường sắt bị di dời

Thời gian gần đây liên tục xuất hiện các thông tin liên quan tới đề xuất di dời đường sắt khỏi các trung tâm thành phố, đưa ra các vùng ven, đất nơi ga đường sắt đứng chân nhường chỗ cho các dự án đô thị, bất động sản. Điển hình là những đề xuất dời ga Nha Trang, Đà Nẵng; xây tổ hợp thương mại trên khu đất thuộc sở hữu của ga Hà Nội.

Đất “vàng” các ga đường sắt: Nguy cơ bị thâu tóm giá rẻ? ảnh 1

Ga Hà Nội trong tương lai sẽ được bàn giao cho Hà Nội quản lý, sử dụng. Ảnh: Mạnh Thắng

Mới đây nhất, TP.Đà Nẵng phát hành hồ sơ chào thầu thuê tư vấn di dời ga Đà Nẵng khỏi nội đô và phát triển đô thị, trong đó có thuê tư vấn khảo sát và lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi dự án tái phát triển đô thị (sau khi dời ga). Từ năm 2003-2004, dự án di dời ga Đà Nẵng đã được khởi động nghiên cứu, với đề xuất vốn đầu tư khoảng 12.600 tỷ đồng, trong đó có hơn 2.400 tỷ đồng cho giải phóng mặt bằng, còn lại đầu tư hạ tầng tuyến mới ra nội đô.

Trước đó, ga Nha Trang cũng từng bị nhà đầu tư đề xuất di dời khỏi nội đô, làm ga mới và chuyển đổi một phần đất ga hiện hữu thành trung tâm thương mại, chung cư cao tầng (trên 30 tầng)... Tuy nhiên, trong kết luận về điều chỉnh quy hoạch chung TP.Nha Trang đến năm 2040, Tỉnh ủy Khánh Hòa khẳng định vẫn duy trì ga hành khách Nha Trang, chỉ di dời và xây dựng mới ga dành cho vận tải hàng hóa. Sau năm 2030, ưu tiên dùng 50% diện tích đất được chuyển đổi phục vụ công cộng (bảo tàng, công viên...), kết hợp dịch vụ, thương mại, hạn chế nhà cao tầng...

Hay với ga Hà Nội, cũng từng có đề xuất chuyển đổi đất vị trí ga này thành trung tâm thương mại, khách sạn, nhà ở. Khi dư luận lên tiếng phản đối, đề xuất này đã tạm bị gác sang một bên. Tuy nhiên, theo quy hoạch đường sắt quốc gia, tuyến đường sắt Bắc - Nam tương lai chỉ tới ga Ngọc Hồi, sau đó sẽ đi các tuyến nhánh tránh nội đô để đi các tỉnh Đông và Tây Bắc. Riêng đoạn đường sắt Ngọc Hồi - Yên Viên hiện hữu, gồm cả ga Hà Nội, Giáp Bát, Long Biên, Gia Lâm sẽ được bàn giao cho Hà Nội quản lý, khai thác.

Muốn ga đường sắt như ga sân bay

Mới đây, Cục Đường sắt (Bộ GTVT) đã có dự thảo báo cáo tổng kết Luật Đường sắt, trong đó đề cập tới quy định cho phép các ga đường sắt được xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ thương mại, văn phòng, đặc biệt các ga lớn có lợi thế thương mại cao.

Cục Đường sắt đánh giá, thời gian qua đã có nhiều nhà đầu tư quan tâm, muốn đầu tư vào các ga đường sắt lớn, có lợi thế thương mại như ga Hà Nội, Nha Trang, Đà Nẵng... Tuy nhiên, chưa có dự án nào cụ thể được triển khai. Trên thế giới, các nước châu Âu; Nhật Bản, đều kết hợp các ga đường sắt với trung tâm thương mại, đô thị đi kèm. Đây cũng được coi là giải pháp khả thi kết hợp nguồn lực ngân sách và tư nhân trong bối cảnh ngân sách cho đầu tư kết cấu hạ tầng đường sắt còn hạn chế. Cục Đường sắt cho rằng, mô hình như trên có thể triển khai tại Việt Nam nếu chiếu theo quy hoạch đường sắt quốc gia, tới năm 2030, cần khoảng 240.000 tỷ đồng đầu tư cho hạ tầng đường sắt. Thực tế giai đoạn 2021-2025, ngân sách chỉ bố trí được hơn 14.000 tỷ đồng cho đường sắt (đáp ứng chưa tới 6% nhu cầu).

Cục Đường sắt đề xuất, cần bổ sung luật để có cơ sở pháp lý phát triển mô hình kết hợp bất động sản và tạo nguồn lực tham gia đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng đường sắt. Các ga đường sắt lợi thế có thể kêu gọi đầu tư theo mô hình trên như ga: Lào Cai, Đồng Đăng, tổ hợp ga Ngọc Hồi, ga Hà Nội, Thanh Hóa, Vinh, Huế, Đà Nẵng, Diêu Trì, Nha Trang... Trước mắt, có thể thí điểm tại các ga trên tuyến đường sắt Thủ Thiêm (TPHCM) - sân bay Long Thành (Đồng Nai); tuyến đường sắt Ngọc Hồi - Lạc Đạo (Hà Nội); đường sắt Biên Hòa - Vũng Tàu, sau đó tổng kết đưa vào các quy định liên quan.

Trao đổi với PV Tiền Phong, ông Vũ Anh Minh, Chủ tịch HĐTV Tổng Công ty Đường sắt (VNR) cho biết, việc di dời đường sắt quốc gia, các ga khỏi nội đô, như ga Đà Nẵng, Nha Trang, Hà Nội là theo quy hoạch đã được phê duyệt. Dù vậy, theo ông Minh, nếu duy trì được các ga nội đô để sau này có đường sắt tốc độ cao chạy xuyên tâm là phù hợp nhất. Đường sắt có lợi thế hơn hàng không nhờ đi lại thuận tiện với các ga ngay ở trung tâm, nhưng lợi thế này sẽ không còn khi các ga bị đưa ra ngoại thành.

Cũng ông Minh cho biết, VNR đã đề xuất và được Nhà nước giao phần quản lý phát triển nhà ga đường sắt để tăng vốn cho VNR. Từ đó, công ty đầu tư khai thác hiệu quả các nguồn lực đang quản lý, trong đó có lợi thế thương mại của các ga. Tương tự như hàng không, đường băng là của nhà nước, nhưng nhà ga, sân đỗ giao cho doanh nghiệp quản lý, khai thác, các cảng biển cũng tương tự vậy. Chỉ có đường sắt là hạ tầng, nhà ga đều thuộc Nhà nước quản lý, tổng công ty chỉ có phương tiện khai thác trên nền hạ tầng đó. Nếu chúng tôi được giao nhà ga để khai thác hết lợi thế thương mại sẽ có thặng dư vốn để đầu tư trở lại phục vụ khách đi tàu.

Một chuyên gia giao thông cho biết, hiện tại đang có sự khác biệt trong mô hình tổ chức các tổng công ty giao thông. Ngành hàng không có công ty chỉ khai thác phương tiện, công ty chuyên khai thác sân bay và nhà ga; Ngành hàng hải vừa khai thác hạ tầng cảng vừa có đội tàu. Riêng đường sắt, VNR chỉ quản lý phương tiện, nhà ga và hạ tầng đều của Nhà nước. “Đặc thù đường sắt là phương tiện phải gắn với hạ tầng, vì cả hai mảng này rất khó kêu gọi xã hội hóa. Tổng công ty đường sắt nếu chỉ có phương tiện, không có tài sản là nhà ga cũng không thể phát huy hết lợi thế. Bây giờ nếu đất vàng của các nhà ga cũng bị lấy đi, đường sắt xem như không còn gì để phát triển, lại phải trông chờ Nhà nước. Do đó, nếu giao các nhà ga cho công ty đường sắt để tạo nguồn lực phát triển cũng phù hợp, tương tự như các nước đang làm và cũng giống hàng hải, hàng không”, vị chuyên gia trên nói thêm.

Hiện tại, đường sắt quốc gia đi qua địa bàn 34 tỉnh/thành phố, với tổng số 297 ga (tất cả tỉnh thành có đường sắt đi qua đều có ga nằm trong trung tâm thành phố). Giai đoạn 2016 - 2021, ngân sách đầu tư cho hạ tầng đường sắt chỉ gần 7% vốn cho giao thông và chỉ đáp ứng bằng 43% nhu cầu. Trong đó, vốn cho đầu tư, cải tạo, nâng cấp đường sắt quốc gia chỉ bình quân hơn 2.129 tỷ đồng/năm (cả giai đoạn hơn 21.288 tỷ đồng).

Di dời nhà máy khỏi nội đô: Làm sao để “đất vàng” không hóa cao ốc?

Di dời nhà máy khỏi nội đô: Làm sao để “đất vàng” không hóa cao ốc?

Nhìn lại quỹ đất vàng sau di dời nhà máy khỏi nội đô, dư luận tiếp tục nghi ngại những cao ốc sẽ mọc lên, tiếp tục vỡ quy hoạch và chất tải hạ tầng đô thị trung tâm Hà Nội.

Theo TPO

Doanh nghiệp bất động sản ‘gồng’ lỗ quyết không giảm lương, nhân sự

Có doanh nghiệp bất động sản đã ‘gồng’ lỗ 5-6 tháng nay và hiện vẫn đang tiếp tục ‘gồng’; có doanh nghiệp đã sẵn sàng phương án, chuẩn bị dòng vốn đủ để trang trải cho các hoạt động, kế hoạch của công ty… và họ quyết không cắt giảm lương, nhân sự.

Bất động sản bán tháo mạnh, nên mua hay chờ giảm tiếp?

Bước vào tháng cuối năm 2022, thị trường bất động sản đang lộ rõ những khó khăn. Nhiều phân khúc bất động sản giảm giá, nhiều nơi cắt lỗ, bán tháo. Dù giá giảm vậy nhưng đa số người dân có tiền hay có nhu cầu vẫn thận trọng thăm dò..

'Giá bất động sản sẽ xuống đáy vào quý 2 năm sau'

Nhà đầu tư có tâm lý chờ đợi để bắt ‘đáy’ bất động sản. Vậy giá bất động sản đã chạm ‘đáy’ chưa và khi nào nên ‘xuống tiền’?

Người đầu tư bất động sản muốn gục ngã

Nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn đang rơi vào tình thế “tiến thoái lưỡng nan” khi hạ giá nhiều cũng không ai mua, còn tiếp tục ôm hàng thì có thể gánh nợ xấu.

Bí ẩn doanh nghiệp vừa lập 1 tháng trúng đấu giá ‘đất vàng’, loạt dự án kêu gọi đầu tư

Bí ẩn về doanh nghiệp 1 tháng tuổi trúng đấu giá 9.460m2 “đất vàng”; Bộ TN&MT nói về đề xuất nâng tiền đặt cọc đấu giá đất lên 30-35% giá khởi điểm; Ninh Thuận kêu gọi đầu tư 39 dự án giai đoạn 2021-2025… là tin tức bất động sản chú ý trong tuần qua.

Cận cảnh dự án nhà ở bỏ hoang, thi công hơn 10 năm chưa xong

Hơn 10 năm qua, dự án khu nhà ở dành cho người thu nhập thấp tại khu đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc (thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam) vẫn ngổn ngang, trong khi người dân đang mòn mỏi mong đợi có nhà từng ngày.

Thị trường bất động sản bế tắc, có cần 'giải cứu’?

Chỉ còn một tháng nữa là hết năm 2022, đứng trước muôn vàn khó khăn, câu chuyện ‘cứu’ hay không ‘cứu’ bất động sản lúc này trở thành chủ đề nóng hổi trên thị trường; nếu ‘cứu’ thì ‘cứu’ như thế nào là vấn đề khá nan giải….

Bất động sản gặp khó, các đại gia xây dựng hoàn thành kế hoạch năm ra sao?

Hồi đầu năm, hàng loạt doanh nghiệp xây dựng đã đặt mục tiêu kinh doanh đầy tham vọng. Thế nhưng sau 9 tháng, phần lớn doanh nghiệp chỉ hoàn thành được một nửa kế hoạch.

Thị trường bất động sản sẽ hết cảnh trầm lắng nếu giải quyết được những vấn đề này

Theo chuyên gia, thị trường bất động sản năm 2023 cũng khó có khả năng ổn định và phát triển nếu mọi con đường dẫn đến dòng vốn không được khơi thông…

Doanh nghiệp địa ốc "chết" trên đống tài sản, sếp "đi buôn" để nuôi quân

Thị trường không có thanh khoản, thêm động thái siết chính sách và dòng tiền khiến doanh nghiệp bất động sản ở thế khó chồng khó. Không ít doanh nghiệp tại TPHCM phải cắt giảm nhân sự, dừng hoạt động.