Chung cư cũ vào “tầm ngắm”

Sau nhiều năm bế tắc, lộ trình cải tạo chung cư cũ của TP.HCM bắt đầu thấy lối ra khi những “nút thắt” thủ tục dần được tháo gỡ và xuất hiện bóng dáng của những ông lớn ngành địa ốc.

Bóng dáng ông lớn

Cách đây 13 năm, 8 chung cư lô số tại cư xá Thanh Đa (quận Bình Thạnh, TP.HCM) được đưa vào danh mục các chung cư hư hỏng, xuống cấp khi UBND TP.HCM quyết định cải tạo, xây dựng lại.

Thế nhưng, kể từ đó - thời điểm 2 lô chung cư số IV và VI có hiện tượng sụp lún, nghiêng, bong tróc, thấm dột khiến TP.HCM phải di dời khẩn cấp 300 hộ dân nơi đây để đảm bảo an toàn, đến nay 2 lô chung cư này mới có hy vọng được “hóa kiếp” khi mới đây, UBND TP.HCM đã có quyết định giao đất cho Công ty cổ phần Phát triển nhà Thanh Đa để thực hiện dự án “Giai đoạn 1 lô IV và lô VI thuộc dự án Đầu tư xây dựng 8 cụm chung cư lô số cư xá Thanh Đa”.

Khu đất của 2 lô IV và VI có diện tích hơn 1,47 ha với tổng mức đầu tư dự kiến hơn 5.000 tỷ đồng. Nguồn vốn do chủ đầu tư tự cân đối, trong đó tối thiểu 20% tổng vốn đầu tư là của chủ sở hữu. Cuối năm 2020, Công ty Thanh Đa đã chuyển hơn 684 tỷ đồng chi phí tạm tính tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư, tạm cư để thực hiện dự án. Đến đầu tháng 7/2021, Sở Kế hoạch và Đầu tư TP.HCM cũng có văn bản xác nhận chủ đầu tư này đã hoàn tất thủ tục ký quỹ đảm bảo thực hiện dự án với số tiền hơn 63 tỷ đồng.

Hiện tại, TP.HCM có 474 chung cư cũ (27.200 căn hộ) xây dựng trước năm 1975 cần được cải tạo, xây mới, trong đó có 237 chung cư không thể cải tạo được phải phá bỏ.

Thủ tục hành chính là một chuyện, nhưng điểm được nhiều người quan tâm là khả năng triển khai dự án của Công ty Thanh Đa. Theo tìm hiểu của Báo Đầu tư Chứng khoán, Công ty Thanh Đa vốn là liên danh giữa 5 nhà đầu tư. Tuy nhiên, thời điểm đó, việc triển khai dự án gặp bế tắc do vướng điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000, nên có 2 nhà đầu tư xin rút, còn lại 3 nhà đầu tư gồm Công ty Tổ chức nhà quốc gia (nắm giữ 49% vốn), Công ty cổ phần Đầu tư Vạn Phúc Gia (nắm giữ 17% vốn) và Công ty cổ phần Đầu tư TAG (nắm giữ 34% vốn).

Tháng 10/2017, Công ty Thanh Đa tăng vốn điều lệ lên 950 tỷ đồng, song chỉ ít lâu sau đó, cả 3 cổ đông sáng lập này cũng lần lượt thoái vốn. Đến ngày 27/10/2017, vị trí Tổng giám đốc kiêm người đại diện theo pháp luật của Công ty Thanh Đa được chuyển giao cho bà Nguyễn Thị Minh Thư, người từng đứng tên đại diện tại nhiều doanh nghiệp như Công ty TNHH Quyền Tinh, Công ty TNHH Đầu tư Tường Việt, Công ty cổ phần Đầu tư phát triển Vĩnh Hội hay Công ty TNHH Đầu tư Minh Huy Land... đều là những thành viên nằm trong hệ sinh thái của Masterise Group - một tập đoàn bất động sản nổi lên nhanh chóng thời gian gần đây với việc mua lại một loạt dự án quy mô lớn và đắc địa hàng đầu ở TP.HCM và Hà Nội.

“Nút thắt” thủ tục dần được mở

Việc 2 lô chung cư cũ Thanh Đa sắp được xây mới là tín hiệu vui cho người dân nơi đây sau nhiều năm chờ đợi mỏi mòn. Tuy nhiên, mở rộng ra toàn khu vực TP.HCM, trường hợp “may mắn” như cư xá Thanh Đa không nhiều. Hiện tại, TP.HCM có 474 chung cư cũ (27.200 căn hộ) xây dựng trước năm 1975 cần được cải tạo, xây mới, trong đó có 237 chung cư không thể cải tạo được phải phá bỏ (chung cư cấp D). Nhưng đến nay, Thành phố mới di dời được 6 nhà chung cư, phá dỡ 4 nhà chung cư cấp D và chỉ 2 nhà chung cư được xây dựng mới.

Báo cáo mới đây của Sở Xây dựng TP.HCM nhấn mạnh, kết quả cải tạo, xây mới chung cư cũ trên địa bàn Thành phố kém khả quan là do có nhiều bất cập, vướng mắc về cơ chế chính sách. Chẳng hạn, theo quy định, với chung cư cấp D phải có 100% chủ sở hữu nhà chung cư đồng ý phá dỡ, nhưng cơ chế bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư chưa đảm bảo đầy đủ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của các chủ sở hữu nhà chung cư, nên chưa tạo được sự đồng thuận.

Một khó khăn nữa được chỉ ra là khó mời gọi nhà đầu tư tham gia do nhiều chung cư cấp D có diện tích nhỏ, việc đầu tư xây dựng mới không đảm bảo hiệu quả kinh tế. Lãnh đạo một công ty bất động sản nói thẳng, trên thực tế, các khu chung cư cũ nằm ở vị trí đắc địa hay nằm trên các khu đất rộng đều đã được các chủ đầu tư đi trước “xí phần”, chỉ còn lại các khu chung cư nhỏ, nằm ở những nơi xa trung tâm..., nên không được quan tâm.

“Chính vì thế, cần phải có cơ chế đột phá như ưu đãi tiền sử dụng đất, hệ số, chiều cao cũng như hỗ trợ đền bù, tái định cư cho các hộ dân đang sống ở các khu chung cư cũ thì mới thu được nhà đầu tư tham gia”, vị lãnh đạo trên nói.

Về phía cơ quan quản lý, nhằm thúc đẩy chương trình cải tạo chung cư cũ được triển khai nhanh chóng, Sở Xây dựng TP.HCM đưa ra giải pháp chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng đất đối với các chung cư cấp D có diện tích nhỏ, đồng thời tham mưu cho UBND TP.HCM kiến nghị Thủ tướng Chính phủ cho phép lựa chọn chủ đầu tư theo hình thức chỉnh trang đô thị.

“Hiện nay, có nhiều chung cư cũ diện tích dưới 1.000 m2 không kêu gọi được nhà đầu tư do không thể bố trí tái định cư cho các hộ dân và thu hồi vốn, không đảm bảo hiệu quả kinh tế khi xây dựng lại nhà chung cư. Vì vậy, sắp tới TP.HCM sẽ trực tiếp tổ chức thu hồi đất theo hình thức chỉnh trang đô thị để tháo dỡ chung cư và chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất nộp ngân sách đối với chung cư cũ diện tích dưới 1.000 m2 hoặc các chung cư không kêu gọi được nhà đầu tư”, đại diện Sở Xây dựng TP.HCM cho hay.

Đồng tình với giải pháp này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đánh giá, đây là một bước đột phá giúp tháo gỡ nút thắt về cơ chế tồn tại bấy lâu nay, từ đó thúc đẩy chương trình cải tạo chung cư cũ được triển khai nhanh hơn.

Ông Châu cho biết, TP.HCM hiện có hơn 1.000 nhà chung cư, khu chung cư cũ, trong đó chỉ một số ít có quy mô lớn như Khu chung cư Cô Giang (quận 1), Khu chung cư Nguyễn Thiện Thuật (quận 3), Khu chung cư Chánh Hưng (quận 8)…, còn lại đều là nhà chung cư nhỏ dạng nhà ở tập thể có nguồn gốc chuyển đổi từ khách sạn, nhà riêng lẻ được xây dựng trước năm 1975 với diện tích khuôn viên trên dưới 500 m2, nên khó thu hút nhà đầu tư.

Thực tế, ý tưởng này đã được UBND quận 3 triển khai thông qua việc gom 43 khu chung cư trên địa bàn quận để xây dựng lại thành 3 khu chung cư quy mô lớn đủ để tái định cư cho khoảng 54.000 người dân, dự án bao gồm các hạng mục: Xây dựng khu tái định cư tại phường 11, xây dựng khu dân cư - thương mại tại khu vực chợ Nguyễn Văn Trỗi và thay thế 9 chung cư cũ nguy hiểm, hư hỏng nặng; điều chỉnh quy hoạch, xây dựng chỉnh trang dọc 2 bờ kênh Nhiêu Lộc - Thị Nghè...