Vì sao để chi phí trung gian bán nhà tăng đến 80 lần?

Khi chuyển sang hình thức sàn giao dịch tại sàn môi giới bất động sản, chi phí trung gian mà bên mua, bên bán phải gánh chịu sẽ cao hơn khoảng 2%, thậm chí lên đến 8% giá trị hợp đồng, tức là tăng gấp 20 - 80 lần.

Tôi rất tâm đắc với bài viết “Đâu là trách nhiệm tập thể, đâu là trách nhiệm cá nhân?” mà đại biểu Quốc hội Lê Thanh Vân đã phân tích về thể chế hóa 3 vấn đề cốt tử gồm chế độ sở hữu, bảo vệ tài sản, bảo vệ hợp đồng, mà theo ông là “nền tảng để quy kết trách nhiệm cho những cá nhân sử dụng quyền lực để lộng hành, trục lợi hay giúp ngăn chặn các vi phạm pháp luật, hoặc thúc đẩy/hạn chế các quan hệ kinh tế và thu hút nội lực cho phát triển kinh tế - xã hội”.

Khi bàn về bảo vệ chế độ tài sản cho các chủ thể, đại biểu Lê Thanh Vân nêu quan điểm: “Trên thực tế, làm luật do nhiều chủ thể tham gia. Đặc biệt, việc soạn thảo luật lại được giao cho chính cơ quan hành pháp xây dựng để áp dụng trong chính lĩnh vực mình quản lý nên dẫn đến tình trạng chủ quan, cài cắm lợi ích, thu cái lợi cho mình còn đẩy cái khó cho người”. Tôi tán thành với ý kiến thẳng thắn, mang tính xây dựng của vị đại biểu.

“Chuyển hóa” lợi ích

Chẳng hạn chúng ta hiện đang sửa đổi hàng loạt các luật quan trọng, có tác động lớn đến mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội như các luật: Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản, Đấu thầu... Các luật ấy chứa đựng rất nhiều quy phạm có liên quan chế độ sở hữu, bảo vệ tài sản, hợp đồng.

Theo dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), hợp đồng kinh doanh bất động sản không bắt buộc phải công chứng nhưng một số loại hợp đồng, chẳng hạn việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư, bắt buộc phải qua sàn giao dịch bất động sản. Nghĩa là công việc mà các văn phòng công chứng đang làm hiện nay thì sắp tới sẽ do các sàn giao dịch làm thay.

 Người dân làm thủ tục tại phòng công chứng, quận Tân Bình, TP.HCM. Ảnh: PLO

Cụ thể, theo pháp luật hiện hành thì Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 đều quy định thủ tục công chứng, chứng thực bắt buộc đối với các giao dịch có chuyển dịch quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Quy định này nhằm bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên vì đây là nhóm giao dịch tiềm ần nhiều tranh chấp liên quan đến loại tài sản quan trọng, có giá trị lớn.

Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng quy định phải công chứng, chứng thực đối với hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân. Chỉ trừ hợp đồng mà ít nhất một bên tham gia là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp thì việc công chứng, chứng thực không bắt buộc (theo điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai, khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản).

Tuy nhiên theo Điều 45 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), mọi hợp đồng kinh doanh bất động sản không bắt buộc phải công chứng, chứng thực mà do các bên tự thỏa thuận (nếu có nhu cầu, các bên tự nguyện đi công chứng).

Thay vào đó, Điều 57 dự thảo luật lại quy định chủ đầu tư dự án bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai hay chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất sẽ bắt buộc phải qua sàn giao dịch bất động sản.

Như vậy, dự thảo gỡ ở “đầu này” và siết ở “đầu khác”.

Khi trao đổi về vấn đề này cùng các chuyên gia lĩnh vực tài chính, kinh tế vĩ mô, chính sách công, chúng tôi cùng đi đến kết luận: Lợi ích không tự sinh ra, cũng không tự mất đi, nó chỉ chuyển hóa từ dạng này sang dạng khác hoặc từ chủ thể này sang chủ thể khác. Chúng tôi tạm gọi đó là “Định luật bảo toàn và chuyển hóa lợi ích”.

Bán nhà qua sàn, giá cả leo thang

Theo Luật Công chứng, hoạt động công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự. Theo đó, công chứng viên sẽ hướng dẫn các bên tham gia giao dịch tuân thủ đúng các quy định pháp luật có liên quan đến việc thực hiện hợp đồng, giao dịch; giải thích cho họ hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham gia hợp đồng, giao dịch. Khi có vấn đề chưa rõ, công chứng viên yêu cầu các bên làm rõ hoặc tiến hành xác minh, yêu cầu giám định và từ chối công chứng khi không thể làm rõ. 

Như vậy với loại hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản thì khi thực hiện công chứng hợp đồng, công chứng viên có nghĩa vụ đánh giá tính pháp lý của tài sản giao dịch, gồm đánh giá tình trạng pháp lý dự án, điều kiện để đưa bất động sản vào giao dịch; nếu không đủ điều kiện giao dịch thì phải từ chối công chứng.

Công việc của công chứng viên như nêu trên trùng một phần lớn với nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản theo Điều 61 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Theo đó, sàn giao dịch ngoài chức năng thực hiện các giao dịch mua bán bất động sản, làm trung gian đàm phán, ký kết hợp đồng còn phải kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch.

Can thiệp hành chính vào thị trường nhà ởLuật Quy hoạch ra đời đã đề ra tư duy mới về lập quy hoạch để định hướng phát triển, trong đó có yêu cầu bãi bỏ các quy hoạch có ấn định khối lượng, số lượng hàng hóa, dịch vụ được sản xuất, tiêu thụ.
Như vậy, sàn giao dịch bất động sản sẽ làm thay công việc của công chứng viên hiện nay khi “thẩm định”, đánh giá tính pháp lý của bất động sản, đảm bảo đủ điều kiện mua bán. Có lẽ vì sự trùng lặp này mà dự thảo đã bỏ đi quy định bắt buộc giao dịch bất động sản phải công chứng khi đã “ép” các bên phải đưa nhau đến sàn giao dịch!?

Từ hình thức “công chứng” chuyển sang hình thức “sàn giao dịch”, cùng là công việc đó nhưng chuyển sang một “dạng thù hình” khác, do một loại hình tổ chức khác, được cấp phép hoạt động theo luật khác (từ tổ chức công chứng do Bộ Tư pháp quản lý sang sàn giao dịch bất động sản do Bộ Xây dựng quản lý). Nhưng cái giá mà các bên tham gia giao dịch phải gánh chịu lại hoàn toàn khác.

Hiện nay mức thu phí công chứng hợp đồng theo Thông tư số 257/2016/TT-BTC là không quá 0,1% giá trị hợp đồng. Khi chuyển sang hình thức sàn giao dịch, chi phí trung gian mà bên mua, bên bán phải gánh chịu sẽ cao hơn, vào khoảng 2% hoặc thậm chí lên đến 8% giá trị hợp đồng, tức là tăng gấp 20 - 80 lần (theo tính toán của Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh).

Quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn sẽ làm tăng thủ tục phải thực hiện, tăng chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp và đẩy giá nhà tăng cao do chi phí trung gian trả cho sàn giao dịch sẽ được tính vào giá bán và người dùng cuối cùng phải gánh chịu.

Đó là còn chưa kể đến những băn khoăn rằng việc bắt buộc doanh nghiệp, người dân phải giao dịch thông qua một đơn vị trung gian liệu có ngăn trở quyền tự do kinh doanh (theo Điều 33 Hiến pháp năm 2013), quyền tự chủ kinh doanh và lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh, tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng (theo Điều 7 Luật Doanh nghiệp), quyền tự quyết định và tự chịu trách nhiệm về hoạt động đầu tư kinh doanh (theo Điều 5 Luật Đầu tư).

Nguyễn Văn Đỉnh

Người đàn ông trồng quả toàn gai trên khu đất cằn ở Gia Lai, thu 15 tỷ đồng/năm

Ngày phay đất trồng cây, nhiều người cho rằng anh Chín Trọn bị “điên” khi trồng sầu riêng ở vùng đất cằn này. Bất chấp sự hoài nghi của mọi người, anh đã biến khu đất cằn ở Gia Lai thành vườn sầu riêng 100ha.

‘Thủy quái’ đáng sợ đổ về Việt Nam, nhiều nước từng phải trả giá đắt

Tôm hùm đất - sinh vật ngoại lai từ Trung Quốc - đang đổ bộ chợ Việt. Loại tôm này được xem là 'thủy quái' đáng sợ với ngành nông nghiệp. Nhiều nước đã hối hận, trả giá đắt khi đưa con tôm này về nuôi.

Sinh vật ngoại lai từ Trung Quốc đổ bộ chợ Việt, bán giá cao vẫn đắt hàng

Là sinh vật ngoại lai đe dọa tới ngành nông nghiệp, song những ngày này, tôm hùm đất Trung Quốc lại đổ bộ chợ Việt. Đáng chú ý, giá loại tôm hùm này khá đắt nhưng vẫn đông khách mua ăn.

Vinamilk công bố báo cáo phát triển bền vững chủ đề ‘Net Zero 2050’

Báo cáo phát triển bền vững của Vinamilk - doanh nghiệp được đánh giá cao về các thực hành ESG, luôn được các nhà đầu tư, cộng đồng quan tâm, nghiên cứu. Báo cáo năm 2023 vừa được Vinamilk công bố có chủ đề “Để tâm thay đổi - Net Zero 2050”.

Vấn nạn kiếm tiền từ livestream 'bẩn'

Nhiều người sẵn sàng livestream đưa các nội dung “bẩn” lên các nền tảng mạng xã hội, miễn là có nhiều lượt xem nhằm thu lợi bất chính.

Đưa sản phẩm sữa Việt Nam vào chuỗi sản xuất, cung ứng toàn cầu

Nhiều nhà mua hàng, chuỗi phân phối quốc tế lớn đã kết nối với Vinamilk cho nhu cầu về sản phẩm sữa, thức uống dinh dưỡng tại Triển lãm kết nối chuỗi cung ứng hàng hóa quốc tế 2024 vừa qua.

Giảm nhập từ Thái Lan, Trung Quốc 'bạo chi' mua sầu riêng Việt Nam

Thái Lan là nhà cung ứng sầu riêng lớn nhất cho thị trường Trung Quốc. Tuy nhiên, Trung Quốc đang giảm nhập hàng Thái, nhưng lại tăng chi cho sầu riêng từ Việt Nam để đáp ứng nhu cầu tiêu dùng trong nước.

Sức hút của Vinamilk tại triển lãm quốc tế ngành sữa Vietnam Dairy 2024

Tại Triển lãm quốc tế chuyên ngành sữa và sản phẩm sữa 2024 (Vietnam Dairy 2024), Vinamilk gây ấn tượng khi mang đến không gian đa chiều - trải nghiệm đa giác quan; đồng thời truyền cảm hứng về hành trình Net Zero với nhiều điểm nhấn nổi bật.

Đu hot trend kẹp tóc hoa sứ, bánh đồng xu Hàn... kẻ khóc, người cười

Nắm bắt nhanh, chớp cơ hội kinh doanh các sản phẩm ‘hot’, đánh đúng tâm lý của một bộ phận người dùng nên nhiều người bán hàng ‘đắt như tôm tươi’, lãi đậm trong thời gian ngắn. Song những trào lưu đó cũng rất nhanh tàn.

Agribank hỗ trợ khách hàng tiếp cận vốn sản xuất kinh doanh

Thời gian qua, Agribank đã chủ động, linh hoạt cung ứng vốn tín dụng cho nền kinh tế và phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh, sẵn sàng và chủ động làm việc trực tiếp với khách hàng, cùng tìm cách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tiếp cận vốn.