Vì sao để chi phí trung gian bán nhà tăng đến 80 lần?

Tôi rất tâm đắc với bài viết “Đâu là trách nhiệm tập thể, đâu là trách nhiệm cá nhân?” mà đại biểu Quốc hội Lê Thanh Vân đã phân tích về thể chế hóa 3 vấn đề cốt tử gồm chế độ sở hữu, bảo vệ tài sản, bảo vệ hợp đồng, mà theo ông là “nền tảng để quy kết trách nhiệm cho những cá nhân sử dụng quyền lực để lộng hành, trục lợi hay giúp ngăn chặn các vi phạm pháp luật, hoặc thúc đẩy/hạn chế các quan hệ kinh tế và thu hút nội lực cho phát triển kinh tế - xã hội”.

Khi bàn về bảo vệ chế độ tài sản cho các chủ thể, đại biểu Lê Thanh Vân nêu quan điểm: “Trên thực tế, làm luật do nhiều chủ thể tham gia. Đặc biệt, việc soạn thảo luật lại được giao cho chính cơ quan hành pháp xây dựng để áp dụng trong chính lĩnh vực mình quản lý nên dẫn đến tình trạng chủ quan, cài cắm lợi ích, thu cái lợi cho mình còn đẩy cái khó cho người”. Tôi tán thành với ý kiến thẳng thắn, mang tính xây dựng của vị đại biểu.

“Chuyển hóa” lợi ích

Chẳng hạn chúng ta hiện đang sửa đổi hàng loạt các luật quan trọng, có tác động lớn đến mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội như các luật: Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản, Đấu thầu... Các luật ấy chứa đựng rất nhiều quy phạm có liên quan chế độ sở hữu, bảo vệ tài sản, hợp đồng.

Theo dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), hợp đồng kinh doanh bất động sản không bắt buộc phải công chứng nhưng một số loại hợp đồng, chẳng hạn việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư, bắt buộc phải qua sàn giao dịch bất động sản. Nghĩa là công việc mà các văn phòng công chứng đang làm hiện nay thì sắp tới sẽ do các sàn giao dịch làm thay.

Cụ thể, theo pháp luật hiện hành thì Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 122 Luật Nhà ở năm 2014 đều quy định thủ tục công chứng, chứng thực bắt buộc đối với các giao dịch có chuyển dịch quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Quy định này nhằm bảo đảm an toàn pháp lý cho các bên vì đây là nhóm giao dịch tiềm ần nhiều tranh chấp liên quan đến loại tài sản quan trọng, có giá trị lớn.

Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng quy định phải công chứng, chứng thực đối với hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân. Chỉ trừ hợp đồng mà ít nhất một bên tham gia là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chuyên nghiệp thì việc công chứng, chứng thực không bắt buộc (theo điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai, khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản).

Tuy nhiên theo Điều 45 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), mọi hợp đồng kinh doanh bất động sản không bắt buộc phải công chứng, chứng thực mà do các bên tự thỏa thuận (nếu có nhu cầu, các bên tự nguyện đi công chứng).

Thay vào đó, Điều 57 dự thảo luật lại quy định chủ đầu tư dự án bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai hay chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất sẽ bắt buộc phải qua sàn giao dịch bất động sản.

Như vậy, dự thảo gỡ ở “đầu này” và siết ở “đầu khác”.

Khi trao đổi về vấn đề này cùng các chuyên gia lĩnh vực tài chính, kinh tế vĩ mô, chính sách công, chúng tôi cùng đi đến kết luận: Lợi ích không tự sinh ra, cũng không tự mất đi, nó chỉ chuyển hóa từ dạng này sang dạng khác hoặc từ chủ thể này sang chủ thể khác. Chúng tôi tạm gọi đó là “Định luật bảo toàn và chuyển hóa lợi ích”.

Bán nhà qua sàn, giá cả leo thang

Theo Luật Công chứng, hoạt động công chứng là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự. Theo đó, công chứng viên sẽ hướng dẫn các bên tham gia giao dịch tuân thủ đúng các quy định pháp luật có liên quan đến việc thực hiện hợp đồng, giao dịch; giải thích cho họ hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc tham gia hợp đồng, giao dịch. Khi có vấn đề chưa rõ, công chứng viên yêu cầu các bên làm rõ hoặc tiến hành xác minh, yêu cầu giám định và từ chối công chứng khi không thể làm rõ. 

Như vậy với loại hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản thì khi thực hiện công chứng hợp đồng, công chứng viên có nghĩa vụ đánh giá tính pháp lý của tài sản giao dịch, gồm đánh giá tình trạng pháp lý dự án, điều kiện để đưa bất động sản vào giao dịch; nếu không đủ điều kiện giao dịch thì phải từ chối công chứng.

Công việc của công chứng viên như nêu trên trùng một phần lớn với nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản theo Điều 61 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Theo đó, sàn giao dịch ngoài chức năng thực hiện các giao dịch mua bán bất động sản, làm trung gian đàm phán, ký kết hợp đồng còn phải kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao dịch.

Can thiệp hành chính vào thị trường nhà ởLuật Quy hoạch ra đời đã đề ra tư duy mới về lập quy hoạch để định hướng phát triển, trong đó có yêu cầu bãi bỏ các quy hoạch có ấn định khối lượng, số lượng hàng hóa, dịch vụ được sản xuất, tiêu thụ.
Như vậy, sàn giao dịch bất động sản sẽ làm thay công việc của công chứng viên hiện nay khi “thẩm định”, đánh giá tính pháp lý của bất động sản, đảm bảo đủ điều kiện mua bán. Có lẽ vì sự trùng lặp này mà dự thảo đã bỏ đi quy định bắt buộc giao dịch bất động sản phải công chứng khi đã “ép” các bên phải đưa nhau đến sàn giao dịch!?

Từ hình thức “công chứng” chuyển sang hình thức “sàn giao dịch”, cùng là công việc đó nhưng chuyển sang một “dạng thù hình” khác, do một loại hình tổ chức khác, được cấp phép hoạt động theo luật khác (từ tổ chức công chứng do Bộ Tư pháp quản lý sang sàn giao dịch bất động sản do Bộ Xây dựng quản lý). Nhưng cái giá mà các bên tham gia giao dịch phải gánh chịu lại hoàn toàn khác.

Hiện nay mức thu phí công chứng hợp đồng theo Thông tư số 257/2016/TT-BTC là không quá 0,1% giá trị hợp đồng. Khi chuyển sang hình thức sàn giao dịch, chi phí trung gian mà bên mua, bên bán phải gánh chịu sẽ cao hơn, vào khoảng 2% hoặc thậm chí lên đến 8% giá trị hợp đồng, tức là tăng gấp 20 - 80 lần (theo tính toán của Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh).

Quy định bắt buộc giao dịch bất động sản qua sàn sẽ làm tăng thủ tục phải thực hiện, tăng chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp và đẩy giá nhà tăng cao do chi phí trung gian trả cho sàn giao dịch sẽ được tính vào giá bán và người dùng cuối cùng phải gánh chịu.

Đó là còn chưa kể đến những băn khoăn rằng việc bắt buộc doanh nghiệp, người dân phải giao dịch thông qua một đơn vị trung gian liệu có ngăn trở quyền tự do kinh doanh (theo Điều 33 Hiến pháp năm 2013), quyền tự chủ kinh doanh và lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh, tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng (theo Điều 7 Luật Doanh nghiệp), quyền tự quyết định và tự chịu trách nhiệm về hoạt động đầu tư kinh doanh (theo Điều 5 Luật Đầu tư).

Nguyễn Văn Đỉnh