Tranh chấp chung cư: "Nảy lửa" vì xây dựng sai phép, "om" phí bảo trì

Nảy lửa vì chủ đầu tư cơi nới, om phí bảo trì

Vụ việc ầm ĩ nhất liên quan đến các vấn đề tranh chấp chung cư trong thời gian gần đây phải nói đến là giữa cư dân Chung cư 4S Riverside (Quận Thủ Đức) và chủ đầu tư Công ty TNHH Xây dựng Thành Trường Lộc (Công ty Thành Trường Lộc). Nguyên nhân được cho rằng bắt nguồn từ việc chủ đầu tư xây dựng một số hạng mục công trình này không đúng như trong giấy phép. Điều này đã bị cư dân và ban quản trị chung cư phản ứng kịch liệt trong thời gian dài. 

Một trong số hạng mục xây dựng sai phép tại Chung cư 4S Riverside là hồ bơi. Theo ban quản trị chung cư, sau khi bị thanh tra Công ty Thành Trường Lộc đã chấp thuận phương án xây lại hồ bơi mới theo đúng vị trí cấp phép. Nhưng khi chưa xây hồ bơi mới mà công ty này đã có kế hoạch phá dỡ hồ cũ thì không đảm bảo an toàn trong việc PCCC. 

Bởi theo phương án PCCC được cơ quan chức năng phê duyệt thì hồ bơi hiện hữu là nguồn cung cấp nước cho hệ thống chữa cháy của chung cư. Cư dân lo ngại trường hợp không may xảy ra hoả hoạn thì sẽ gây nguy hiểm đến tính mạng cả ngàn người dân đang sinh sống tại đây. Tranh chấp lên đỉnh điểm khi đại diện chủ đầu tư cùng nhóm bảo vệ đến tháo dở hạng mục này thì bị cư dân ngăn cản.

Phí bảo trì cũng là vấn đề mà Công ty Thành Trường Lộc vẫn chưa tìm được tiếng nói chung với ban quản trị chung cư 4S Riverside. Trong lần trao đổi với báo chí xung quanh các tranh chấp xảy ra tại chung cư này, bà Nguyễn Thị Song Tùng - Phó giám đốc Công ty Thành Trường Lộc cho biết, hiện công ty vẫn chưa thể bàn giao phí bảo trì cho ban quản trị chung cư vì hai bên vẫn chưa thống nhất phương án giải quyết.  

Cư dân The Era Town tụ tập trung phản đối chủ đầu tư vì chậm trễ tổ chức hội nghị nhà chung cư để bầu ra ban quản trị.

Cũng liên quan đến phí bảo trì, vào sáng 20/12 mới đây, cả trăm cư dân sinh sống tại Chung cư The Era Town (Quận 7) đã tụ tập, căng băng rôn phản đối chủ đầu tư. Cư dân tại đây cho hay, The Era Town đã được đưa vào hoạt động gần 2 năm nay, nhưng chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Đức Khải vẫn chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư để bầu ra ban quản trị. Vì lẽ đó mà khoản phí bảo trì lên đến hàng chục tỷ đồng chưa được chủ đầu tư bàn giao cho tập thể cư dân theo đúng quy định hiện hành.

Nhiều lần phản ánh nhưng không nhận được câu trả lời thích đáng, cư dân The Era Town đã tụ tập để phản đối. Thậm chí trong lần tập trung nêu lên bức xúc của mình vào trước đó 1 tuần, nhiều người dân đã bị một số đối tượng "lạ mặt" hâm dọa đủ điều.

Anh T.H (ngụ khu B, chung cư The Era Town) cho biết, anh là một trong những người đứng lên kêu gọi chủ đầu tư thực hiện theo quy định pháp luật từ những ngày đầu. Khoảng thời gian sau đó gia đình anh luôn phải sống trong hoang mang khi bị người lạ liên tục nhắn tin dọa giết. Thậm chí anh bị các đối tượng côn đồ chặn đường đánh gây thương tích. 

Vụ "lùm xùm" khiến nhiều người dân bức xúc nhất không thể không nhắc đến xảy ra tại Chung cư First Home Thạnh Lộc (Quận 12). Dự án do Công ty Tổ chức Nhà Quốc Gia (N.H.O) làm chủ đầu tư. Dự án có quy mô gần 340 căn hộ, tại tầng 1 có trung tâm thương mại, nhà trẻ và nhà sinh hoạt cộng đồng.

Thế nhưng theo phản ánh của người  dân, hiện nay dự án này bổng dưng "mọc" từ đâu ra thêm khoảng 150 căn hộ, nâng tổng số căn hộ lên con số 489. Chủ đầu tư đã "âm thầm" sử dụng một phần diện tích khu vực nhà sinh hoạt cộng đồng và nhà trẻ xây thêm căn hộ để bán. Việc xây dựng sai phép này đã bị cơ quan quản lý phát hiện và dự án bị đình chỉ trong thời gian dài. Người dân cho rằng đây là nguyên nhân dẫn đến việc chậm trễ bàn giao nhà, gây thiệt hại cho họ.

Chưa có chế tài phạt chủ đầu tư chây ì

Phí bảo trì là vấn đề tồn tại lâu nay tại các chung cư và đây cũng là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến câu chuyện "cơm không lành, canh không ngọt" giữa chủ đầu tư và ban quản trị chung cư. 

Nghị định số 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở (có hiệu lực từ ngày 10/12/2015) có nói rõ, sau khi hoàn tất việc quyết toán số liệu, trong thời gian tối đa từ 7 - 10 ngày, chủ đầu tư phải bàn giao kinh phí bảo trì cho ban quản trị chung cư. Nếu không bàn giao theo đúng quy định, UBND cấp tỉnh sẽ cưỡng chế thu hồi và bàn giao trong vòng 30 ngày cho ban quản trị, bao gồm toàn bộ số tiền bảo trì (cả gốc và lãi) theo số liệu kinh phí đã quyết toán hoặc ghi trong quyết định cưỡng chế. 

Luật sư Nguyễn Đức Chánh – Giám đốc Công ty Luật TNHH Đức Chánh (Đoàn Luật sư TP.HCM) cho hay, theo quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư hiện nay đang áp dụng quy định: Trong thời hạn không quá 12 tháng kể từ ngày nhà chung cư được bàn giao đưa vào sử dụng và có 50% căn hộ được bán trở lên thì chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu ra ban quản trị.

Ban quản trị được lập hoạt động theo mô hình hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc mô hình ban chủ nhiệm của hợp tác xã, có tư cách pháp nhân, có con dấu và thực hiện các quyền, trách nhiệm quy định tại khoản 1 Điều 104 của Luật Nhà ở năm 2014.

Như vậy, không thể lấy lý do tư cách pháp lý của ban quản trị chưa rõ ràng mà chủ đầu tư chây ì trong việc bàn giao phí bảo trì. Việc chuyển giao phí này là nghĩa vụ của chủ đầu tư sau khi ban quản trị được thành lập và có văn bản yêu cầu bàn giao.

Theo Luật sư Nguyễn Đức Chánh, hiện nay pháp luật chỉ quy định về thủ tục cưỡng chế đối với chủ đầu tư không chịu bàn giao phí bảo trì cho ban quản trị nhưng lại không có chế tài xử phạt. Vì thế mới có chuyện một số chủ đầu tư cố tình kéo dài việc bàn giao kinh phí bảo trì để “chiếm dụng” tiền trong khoảng thời gian.

Bộ Xây dựng đang dự thảo Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư để thay thế cho quy chế ban hành năm 2008. Hi vọng quy chế mới này sẽ có nhiều có quy định rõ ràng hơn, nhất là các quy định về sở hữu chung - riêng, kinh phí bảo trì và hội nghị chung cư, ban quản trị… để góp phần tránh những tranh chấp giữa chủ đầu tư với cư dân như trong thời gian qua.