Ông Lê Hoàng Châu: Thị trường BĐS năm 2019 khó có thể xảy ra “bong bóng”

Sáng 11/12, trong khuôn khổ Hội thảo “Xu hướng và cơ hội đầu tư bất động sản 2019” do Tạp chí đầu tư BĐS Cafeland tổ chức tại TP.HCM, PV Infonet đã có cuộc trao đổi với ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM về thị trường địa ốc thành phố giai đoạn cuối năm và trong năm 2019. 

10 năm qua, thị trường BĐS cả nước nói chung và TP.HCM nói riêng có những bước thăng – trầm, ông nhìn nhận như thế nào về những gì đã xảy ra? 

Ông Lê Hoàng Châu: Nhìn tổng quát 10 năm qua, có thể thấy thị trường BĐS đan xen các giai đoạn hết thăng rồi trầm, hết khủng hoảng đến phục hồi, tăng trưởng.

Như năm 2007, đây thời điểm thị trường phát triển nóng dẫn đến “bong bóng”. Thị trường đóng băng từ năm 2008 – 2009, sau đó lại phát triển nóng rồi đóng băng từ năm 2011 – 2013. 

Thị trường phục hồi tốt từ cuối năm 2013 và phát triển mạnh trong năm 2015. Tuy vậy, năm 2016 thị trường có biểu hiện sụt giảm. Đến năm 2017 thì tăng trưởng nhẹ, chỉ 4,07%. 

Theo ông, thị trường BĐS từ đầu năm 2018 đến nay như thế nào? 

Ông Lê Hoàng Châu: Năm nay thị trường BĐS cả nước và TP.HCM có dấu hiệu sụt giảm rõ nét cả về nguồn cung và số lượng giao dịch. Riêng TP.HCM, thống kê trong 10 tháng đầu năm, tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường là 65 dự án với tổng số 23.759 căn nhà. 

Trong đó, phân khúc cao cấp có 7.444 căn, chiếm tỷ lệ 31,3%; phân khúc trung cấp có 11.731 căn, chiếm tỷ lệ 49,4%; phân khúc bình dân có 4.584 căn, chiếm tỷ lệ 19,3%. So với năm ngoái, thị trường năm nay giảm về số lượng dự án lẫn tổng số căn nhà đưa ra thị trường.

10 tháng đầu năm 2018, phân khúc cao cấp chiếm tỷ lệ hơn 31% trong tổng số 23.759 sản phẩm cung ứng ra thị trường.

Phân khúc cao cấp chiếm tỷ lệ lớn như vậy tác động đến thị trường như thế nào, thưa ông?

Ông Lê Hoàng Châu: Phân khúc cao cấp chiếm đến 1/3 thị trường (tỷ lệ 31,3%) và đã xuất hiện dấu hiệu thừa cung tại TP.HCM cũng như trong phạm vi cả nước như nhận định của Bộ Xây dựng.

Đây là biểu hiện lệch pha cung - cầu và cũng là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường BĐS thiếu bền vững. Bởi lẽ, trong thị trường BĐS phát triển bền vững, cân bằng, thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền chiếm tỷ lệ lớn nhất; tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp; còn phân khúc căn hộ cao cấp chỉ chiếm tỷ lệ nhỏ. 

Với phân khúc đất nền, theo ông có những biến động nào?

Ông Lê Hoàng Châu: Từ đầu năm 2017 đến tháng 10/2018, tại TP.HCM đã xuất hiện hai đợt sốt ảo giá đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép tại một số quận ven và huyện ngoại thành. 

Cơn sốt ảo giá đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép còn xuất hiện tại khu vực xung quanh dự án sân bay Long Thành và tại 3 khu vực dự kiến trở thành đặc khu kinh tế gồm Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc. 

Nhà nước chưa có giải pháp nào quản lý các loại hình BĐS mới như condotel hay office-tel, tuy nhiên thực tế phân khúc này đang phát triển “nóng”. Theo ông, người mua có rủi ro gì? 

Ông Lê Hoàng Châu: Vài năm gần đây, thị trường xuất hiện một số loại hình BĐS mới như condotel, hometel, officetel, serviced apartment, shophouse… Trong đó, có loại hình căn hộ condotel tại các khu du lịch nghỉ dưỡng mà Nhà nước chưa có giải pháp quản lý và định hướng phát triển phù hợp. 

Thực tế, nhiều chủ đầu tư dự án condotel nộp tiền sử dụng đất quá thấp làm thất thu ngân sách Nhà nước, nhưng lại bán căn hộ condotel với giá rất cao, tương đương giá bán căn hộ cao cấp thu được lợi nhuận rất lớn. 

Bên cạnh đó, có không ít chủ đầu tư cam kết lợi nhuận phổ biến từ 8-12%/năm trong 8-12 năm và cấp "sổ đỏ ổn định lâu dài không hình thành đơn vị ở" cho khách hàng, nhưng không có cơ sở pháp lý để đảm bảo thực hiện những cam kết này. 

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM.

Theo ông, những “cơn sốt” đất nền và các loại hình BĐS mới ảnh hưởng thế nào đến thị trường BĐS? 

Ông Lê Hoàng Châu: Các cơn sốt giá ảo đất nền tự phát, đất nông nghiệp phân lô trái phép và condotel đã thu hút một phần nguồn vốn tín dụng và vốn đầu tư của xã hội, làm giảm nguồn vốn đầu tư vào các dự án căn hộ. Hiện cơn sốt ảo giá đất nền và cơn sốt nóng condotel đã được kiểm soát nhưng hệ quả còn diễn biến nặng nề và phức tạp.

Bên cạnh đó, đã có một phần không nhỏ tín dụng tiêu dùng bị sử dụng sai mục đích, chuyển hướng vào đầu tư kinh doanh BĐS dẫn đến tiềm ẩn nhiều rủi ro. 

Đồng thời, môi trường kinh doanh BĐS chưa minh bạch, chưa lành mạnh, vẫn còn dấu hiệu "lợi ích nhóm", "chủ nghĩa tư bản thân hữu" đã tác động làm nản lòng các doanh nghiệp làm ăn chân chính, gây cản trở cho doanh nghiệp trong việc tiếp cận nguồn lực đất đai, vốn, các dự án thực hiện chủ trương xã hội hóa đầu tư theo phương thức đối tác công - tư (PPP), bằng hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT).

Ông có nhận định gì về thị trường BĐS TP.HCM giai đoạn cuối năm 2018 và năm 2019? 

Ông Lê Hoàng Châu: Đến lúc này có thể khẳng định không xảy ra “bong bóng” BĐS từ nay cho đến Tết Nguyên đán kỷ Hợi.  

Theo tôi, thị trường BĐS năm 2019 sẽ đứng trước nhiều thách thức, trước hết là do thiếu hụt nguồn cung quỹ đất, thiếu hụt nguồn cung dự án phân khúc nhà ở trung cấp và phân khúc nhà ở bình dân. 

Phân khúc nhà ở bình dân, có giá vừa túi tiền và phân khúc nhà ở trung cấp vẫn sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, phát triển bền vững của thị trường và có tính thanh khoản cao nhất. 

Trong khi đó các dự án căn hộ cao cấp tại khu trung tâm thành phố lại được hưởng lợi thế "độc quyền" vì thành phố đã quyết định không chấp thuận thêm dự án chung cư cao tầng từ nay đến năm 2020. 

Cũng như năm nay, tôi tin rằng thị trường BĐS năm 2019 cũng khó có thể xảy ra “bong bóng”. 

Xin cảm ơn ông!