Hết thời nhập nhèm tự dán mác chung cư cao cấp

Tiêu chí phân hạng rõ ràng 

Theo quy định tại Thông tư 31, các dự án nhà chưa thành lập ban quản trị thì chủ đầu tư đề nghị công nhận hạng nhà chung cư. Với các dự án đã thành lập được Ban quản trị thì Ban quản trị nhà chung cư đề nghị công nhận hạng nhà chung cư.

Để phân hạng nhà chung cư, Thông tư 31 cũng quy định cụ thể các nhóm tiêu chí về quy hoạch – kiến trúc; về hệ thống thiết bị kỹ thuật; tiêu chí về dịch vụ hạ tầng kỹ thuật và tiêu chí về chất lượng, quản lý vận hành.

Các tòa nhà chung cư sẽ được phân hạng vào 3 nhóm, gồm: Hạng A, hạng B và hạng C.

Mỗi thang máy phục vụ không quá 40 căn hộ là một trong những quy định mới để được phân hạng chung cư loại A - chung cư cao cấp. Ảnh: Minh Thư

Các dự án đạt tiêu chuẩn chung cư hạng A phải đáp ứng rất nhiều tiêu chuẩn khắt khe, phải đạt tối thiểu 18 trên 20 tiêu chí theo hướng dẫn.

Cụ thể, về quy hoạch kiến trúc: Dự án phải ở vị trí có hệ thống giao thông thuận tiện, cách phố chính và tiếp cận được các phương tiện giao thông công cộng dưới 0,5 km; mật độ xây dựng không quá 45%; hành lang căn hộ có chiều rộng tối thiểu 1,8m; mỗi thang máy phục vụ không quá 40 căn hộ. Bình quân diện tích sử dụng trên số phòng ngủ tối thiểu là 35m2 và mỗi căn hộ tối thiểu có 1 chỗ đỗ ô tô có mái che.

Về dịch vụ, hạ tầng xã hội: Dự án chung cư hạng A phải có trung tâm thương mại hoặc siêu thị trong bán kính 1km; có bệnh viện, phòng khám không quá 0,5 km; có trường mầm non, tiểu học trong bán kính 0,5km; có các tiện ích như phòng tập Gym, bể bơi, sân tennis trong nội khu hoặc không quá 200m trong tổng thể quy hoạch.

Ngoài các tiêu chí trên, dự án chung cư hạng A cũng phải đáp ứng nhiều tiêu chí khắt khe về chất lượng quản lý và hệ thống thiết bị kỹ thuật.

Nếu căn cứ theo các tiêu chí kể trên, rất nhiều dự án căn hộ được quảng cáo là dự án căn hộ cao cấp, đã hoàn thiện và đưa vào vận hành, sắp tới sẽ không còn là dự án căn hộ cao cấp. Trong khi đó, rất nhiều dự án căn hộ đang trong giai đoạn mở bán, được chủ đầu tư quảng cáo là dự án căn hộ cao cấp, cũng phải hạ cấp xuống hạng B hoặc hạng C, nếu được xếp hạng.

Ngoài các tiêu chí chi tiết về phân hạng chung cư hạng A, Thông tư 31 cũng quy định cụ thể các tiêu chí phân hạng chung cư hạng B và hạng C.

Hạng B là các chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cầu phân hạng theo quy định, đáp ứng 18/20 tiêu chí theo hướng dẫn, như: Phạm vi tiếp cận giao thông công cộng dưới 1km, mất độ xây dựng không quá 55%, có đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp, hệ thống camera kiềm soát ở bãi đỗ xe, hành lang, sảnh, cầu thang…

Hạng C là các toà chung cư đáp ứng các yêu cầu để được phân hạng nhưng không đạt tiêu chí theo quy định để công nhận hạng A và B.

Với trường hợp chung cư được công nhận hạng nhưng sau đó cơ quan chức năng kiểm tra phát hiện không đáp ứng tiêu chí như lúc mới phân hạng hay có vi phạm pháp luật nhà ở, xây dựng thì Sở Xây dựng sẽ là cơ quan huỷ quyết định công nhận hạng. Tùy theo mức độ vi phạm, tổ chức, cá nhân sẽ bị xử lý vi phạm hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật. Trường hợp gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Hết thời nhập nhèm chung cư cao cấp?

Tuy việc phân hạng và công nhận hạng của toà nhà chung cư hướng đến mục đích xác định giá trị toà nhà khi thực hiện quản lý cũng như góp phần nâng cao tính minh bạch trên thị trường giao dịch, nhưng đến nay vẫn còn nhiều ý kiến trái chiều về vấn đề này.

Anh Nguyễn Chí Thạch (ngụ chung cư ở Q.Thủ Đức) đặt câu hỏi, chung cư được xếp hạng sau khi người mua dọn vào ở thì việc phân loại liệu có ích gì? Anh cho rằng, người mua nhà bấy lâu nay ở thế bị động khi hầu hết thông tin về dự án đều do chủ đầu tư đưa ra, họ mua nhà chỉ biết dựa vào uy tín của chủ đầu tư và giá tiền mình có.

“Nếu phân hạng dự án vào thời điểm chào bán ra thị trường thì người mua sẽ có thêm một kênh thông tin để tham khảo. Tất nhiên điều này phải được cơ quan chức năng quản lý chặt để tránh tình trạnh chủ đầu tư “nổ” về dự án để bán giá cao”, anh Thạch nói.

Trong khi đó, ông Trần Văn Dũng – TGĐ Công ty xây dựng và quản lý BĐS Trường Phát, lại cho rằng nên phân hạng chung cư bởi đây là một trong số tiêu chí quan trọng để xác định giá căn hộ. Theo ông Dũng, nếu làm tốt sẽ góp phần đưa giá BĐS về với giá trị thực của nó, hạn chế chuyện chủ đầu tư vô tư quảng bá dự án của mình nào là đẳng cấp, nhiều tiện ích vượt trội, công trình xanh theo tiêu chuẩn nước ngoài… để lừa khách, nhưng thực tế chẳng khác mấy chung cư “thường thường bậc trung”.

“Nên quy định phân hạng trong khoảng thời gian từ 3 – 5 năm sau đó đánh giá, xếp hạng lại bởi chất lượng và dịch vụ ở mỗi chung cư sẽ đi xuống theo thời gian. Chúng ta không thể đánh giá một lần rồi áp dụng cho lâu dài được”, ông Dũng kiến nghị.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho rằng quy định phân hạng và công nhận hạng của Thông tư 31 không mang lại lợi ích cho người mua nhà, thậm chí bị thiệt thòi. Sẽ có trường hợp chủ đầu tư “lập lờ đánh lận con đen”, quảng cáo dự án cao cấp rồi bán với giá trên trời nhưng sau đó chỉ được phân hạng C thì có phải cư dân ở đó phải chịu thiệt. 

Theo ông Châu, việc phân hạng chung cư có mục đích phục vụ cho việc quản lý, nhưng nếu chỉ để thống kê có bao nhiêu chung cư được phân loại thì cũng không có ích gì. Khi đó nó có tác dụng xác định giá dịch vụ quản lý ở các chung cư giá rẻ, nhà ở xã hội. “Cư dân thường chỉ quan tâm đến mức phí dịch vụ chuẩn sau khi phân loại, tức là với chung cư hạng đó họ phải trả mỗi tháng bao nhiêu để sử dụng dịch vụ”, Chủ tịch HoREA cho hay.