Căn hộ nhỏ ở Hà Nội vẫn đắt khách, nhà đầu tư TP.HCM "nhắm" biệt thự, nhà phố

Đánh giá về thị trường căn hộ chung cư Hà Nội trong quý 3/2019, đơn vị chuyên nghiên cứu và tư vấn bất động sản JLL cho biết, lượng căn hộ tiêu thụ tại Hà Nội đạt 7.803 căn, tăng 67% so với quý trước, trong đó chủ yếu là nguồn cầu mua ở thực.

Theo JLL, khu vực phía Tây thành phố dẫn dắt thị trường về số lượng căn hộ tiêu thụ, tăng gấp 4 lần so với quý trước.

Theo JLL, những căn hộ có diện tích nhỏ, giá trị thấp ghi nhận tốc độ bán hàng tốt nhất thị trường.

Ngoài ra, các bất động sản nằm trong khu vực có dự án quy hoạch hạ tầng và tiện ích đồng bộ cũng thu hút được sự quan tâm tìm kiếm lớn với nhà đầu tư và người mua để ở nhờ tiềm năng gia tăng giá trị trong tương lai và sự thuận tiện.

Đặc biệt, khu vực phía Tây thành phố dẫn dắt thị trường về số lượng căn hộ tiêu thụ, tăng gấp 4 lần so với quý trước.

Tuy nhiên, phân khúc cao cấp dù trong quý 3 có khoảng 6.400 căn hộ được chào bán trên thị trường, tăng 8,7% theo quý nhưng trong đó chỉ có 850 căn đến từ 4 dự án mới. Còn phân khúc hạng sang không nhận nguồn cung mới trên thị trường sơ cấp.

Mức giá sơ cấp toàn thị trường đạt 1.473 USD/m2, tăng 3,5% theo quý. Trong khi đó, giá bán tính trên mỗi dự án chỉ tăng nhẹ 0,8% so với quý trước. Nguyên nhân một phần do chủ đầu tư tập trung giải phóng các căn hộ có diện tích lớn, đang tồn kho.

Đáng chú ý, các sản phẩm căn hộ hạng sang ghi nhận mức tăng giá cao nhất 3,1% theo quý tại thị trường thứ cấp.

Theo nhận định của đơn vị này, một số dự án mới với quy mô hơn 1.000 căn dự kiến sẽ được tung ra thị trường vào cuối năm nay, tập trung chủ yếu tại các khu vực ngoài trung tâm với sự góp mặt của các chủ đầu tư lớn có tên tuổi trên thị trường. JLL cho rằng, trong bối cảnh thị trường căn hộ chủ yếu là người mua để ở, chủ đầu tư cần chú trọng cạnh tranh bằng chất lượng sản phẩm thay vì phát triển ồ ạt.

Nửa cuối năm 2019 dự kiến có khoảng 23.100 căn hộ được hoàn thành, 93% trong số đó đã được giao dịch thành công. Điều này cho thấy thị trường bất động sản vẫn đang diễn biến khá sôi động.

Giá bán căn hộ được kỳ vọng tiếp tục tăng trường ổn định từ giờ đến cuối năm 2019.

Xu hướng đầu tư chuyển từ chung cư cao cấp sang biệt thư, nhà phố

Trong khi đó, ở thị trường TP Hồ Chí Minh, nguồn cầu phát triển mạnh ở phân khúc căn hộ trung cấp.

Cụ thể, trong quý 3, lượng bán đạt 17.248 căn, đến từ 14 dự án. Trong đó, dự án quy mô lớn Vinhomes Grand Park chiếm tới 60% của quý.

Các dự án phân khúc trung cấp với giá giao dịch từ 1.200-1.700 USD/m2 thu hút nhiều người mua nhất.

Nhu cầu cho căn hộ phân khúc cao cấp đang chậm lại, trong khi người mua đầu tư bắt đầu chuyển dịch xu hướng đầu tư từ căn hộ cao cấp sang nhà phố, biệt thự để đạt tỷ suất sinh lợi cao hơn với cùng một lượng vốn đầu tư tương đương.

Theo JLL, nguồn cung mới tại thị trường TP Hồ Chí Minh vẫn tiếp tục hạn chế do thủ tục phê duyệt xây dựng kéo dài hơn trong thời gian gần đây.

Đáng chú ý, giá bán tiếp tục đạt mức cao mới khi mức giá sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt 2.067 USD/m2, tăng 23,8% theo năm. Phân khúc giá cao đạt ngưỡng giá mới, ở mức 5.320 USD/m2, tăng 64,9% theo năm.

Hiện tượng tăng giá này được JLL giải thích chủ yếu bởi sự khan hiếm nguồn cung mới. Giá bán sơ cấp tính trên mỗi dự án tăng trung bình ở mức 20,6% theo năm, chủ yếu dẫn dắt bởi phân khúc giá cao. Sự thay đổi mắt xích ở các dự án cao cấp là 34,7% theo năm và 16% theo năm ở dự án bình dân và trung cấp.

JLL dự báo, sẽ có khoảng 6.000 căn hộ mở bán chính thức trong những tháng cuối năm, giúp tổng lượng mở bán của năm 2019 đạt hơn 31.000 căn.

Cùng với đó, do chính sách liên quan đến quy trình phê duyệt đất đai và giấy phép xây dựng ngày càng thắt chặt nên nguồn cung tương lai trong năm 2020 sẽ biến động khá mạnh, dao động khoảng 40.000 – 50.000 căn.

Nhận định về giá bán căn hộ thời gian tới, JLL cho rằng, nhu cầu và mức tăng giá phần lớn sẽ theo chiều hướng tích cực ở các dự án bình dân và trung cấp. Trong khi đó, dự án giá cao sẽ chứng kiến sự tiếp tục sụt giảm trong nguồn cầu, đặc biệt ở nhu cầu mua đầu tư.

Lý do chính là hiệu suất cho thuê và triển vọng thu lợi nhuận chênh lệch bán lại có vẻ kém hấp dẫn hơn trong tình hình giá bán đạt mức cao mới được ghi nhận.