HoREA đề xuất 3 phương án khung giá đất mới

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) khung giá đất, bảng giá đất tác động trực tiếp đến giá cả thị trường bất động sản. Giá thành nhà ở bao gồm nhiều thành tố, trong đó, có chi phí thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước. Tiền sử dụng đất chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành căn hộ nhà chung cư; trên dưới 30% giá thành nhà phố; trên dưới 50% giá thành biệt thự.

“Giá thành là căn cứ để chủ đầu tư quyết định giá bán sản phẩm nhà ở ra thị trường. Do vậy, mức giá của khung giá đất, bảng giá đất tăng, tất yếu sẽ tác động trực tiếp làm cho giá nhà tăng, dẫn đến khả năng người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp đô thị khó tạo lập nhà ở hơn”, HoREA cho biết.

Đối với TP.HCM, HoREA đề nghị thay đổi khung giá đất theo hướng tăng 1/3 mức giá tối đa so với mức giá hiện nay.

Bên cạnh đó, khung giá đất, bảng giá đất tác động trực tiếp đến quy mô giao dịch trên thị trường bất động sản. Giá nhà đất tăng sẽ làm giảm quy mô tổng cầu có khả năng thanh toán do một bộ phận khách hàng không còn đủ khả năng tài chính để mua nhà. Ngoài ra, còn tác động tiêu cực đến các doanh nghiệp, các ngành kinh tế khác và môi trường đầu tư, kể cả trong việc thu hút dòng vốn FDI.

Tuy nhiên, theo HoREA, hiện nay khung giá đất đang có những bất cập và hạn chế. Cụ thể, Nghị định 104/2014 quy định khung giá đất ở tại Hà Nội và TP.HCM tối thiểu 1,5 triệu đồng/m2, tối đa 162 triệu đồng/m2.

Dựa trên khung giá đất này, TP.HCM đã ban hành bảng giá đất quy định 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1) có mức giá đất ở cao nhất 162 triệu đồng/m2 (bằng mức giá đất tối đa của khung giá đất).

Tháng 8/2019, UBND TP.HCM đã ban hành quyết định 18/2019/QĐ-UBND quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 đối với khu vực 1, trong đó có quận 1, là 2,5 lần. Như vậy, mức giá đất để tính nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước của 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ là 405 triệu đồng/m2. Mức giá này, HoREA cho rằng đều thấp hơn rất nhiều so với giá thực tế thị trường.

Cùng với đó, HoREA chỉ ra bất cập lớn nhất của Nghị định 44/2014/NĐ-CP là đã quy định các địa phương xây dựng giá đất trong bảng giá đất được quy định giá đất cao hơn nhưng không được vượt quá 30% mức giá tối đa của Khung giá đất (mức trần 30%) và cũng không có quy định cho phép UBND cấp tỉnh được quy định mức giá đất thấp hơn so với mức giá tối thiểu của cùng loại đất trong khung giá đất.

HoREA cho rằng, quy định này đã làm hạn chế tính tự chủ, chủ động, kịp thời và tính chịu trách nhiệm của UBND tỉnh trong việc xây dựng bảng giá đất, cũng như không phù hợp với nguyên tắc định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường.

HoREA đề xuất 3 phương án khung giá đất

HoREA đề nghị Chính phủ xem xét, cân nhắc kỹ biên độ tăng giá thật hợp lý, hợp tình cho khung giá đất giai đoạn 2019-2024.

Cụ thể, đối với TP.HCM, HoREA đề nghị thay đổi khung giá đất theo hướng tăng 1/3 mức giá tối đa so với mức giá hiện nay. Theo đó, mức giá tối đa của đất ở là 215 triệu đồng/m2; giá tối đa của đất thương mại dịch vụ là 172,3 triệu đồng/m2; giá tối đa của đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp nhưng không phải đất thương mại dịch vụ là 129,2 triệu đồng/m2.

Như vậy, với trần 30%, giá đất ở tối đa trong bảng giá đất của TP.HCM sẽ là 280 triệu đồng/m2; giá đất thương mại dịch vụ tối đa là 223,9 triệu đồng/m2; giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tối đa là 167,9 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, HoREA cũng nêu 3 phương án xây dựng khung giá đất mới.

Phương án 1 là giữ nguyên mức giá tối thiểu; tăng khoảng gấp đôi mức giá tối đa so với mức giá hiện nay. Theo đó, khung giá đất ở giá tối thiểu 1,5 triệu đồng/m2; giá tối đa 330 triệu đồng/m2. Khung giá đất thương mại, dịch vụ giá tối thiểu 1,2 triệu đồng/m2; giá tối đa 260 triệu đồng/m2. Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ giá tối thiểu 900.000 đồng/m2; giá tối đa 200 triệu đồng/m2.

Phương án 2, giữ nguyên mức giá tối thiểu; tăng khoảng gấp rưỡi mức giá tối đa so với mức giá hiện nay. Như vậy, khung giá đất ở giá tối thiểu 1,5 triệu đồng/m2; giá tối đa 246 triệu đồng/m2. Khung giá đất thương mại, dịch vụ giá tối thiểu 1,2 triệu đồng/m2; giá tối đa 195 triệu đồng/m2. Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ giá tối thiểu 900.000 đồng/m2; giá tối đa 148 triệu đồng/m2.

Phương án 3, giữ nguyên mức giá tối thiểu; tăng khoảng 1/3 mức giá tối đa so với mức giá hiện nay. Cụ thể, khung giá đất ở có giá tối thiểu 1,5 triệu đồng/m2; giá tối đa 215,4 triệu đồng/m2. Khung giá đất thương mại, dịch vụ giá tối thiểu 1,2 triệu đồng/m2; giá tối đa 172,3 triệu đồng/m2. Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ giá tối thiểu 900.000 đồng/m2; giá tối đa 129,2 triệu đồng/m2.

Hiệp hội BĐS TP.HCM cho rằng, phương án 3 có mức giá hợp lý nhất. Nếu trong trường hợp Chính phủ cân nhắc các yếu tố vĩ mô mà không thể lựa chọn phương án 3, thì có thể xem xét lựa chọn phương án 2. HoREA cho rằng, không nên lựa chọn phương án 1 vì phương án này có mức giá quá cao, không phù hợp với giá thị trường trong điều kiện bình thường, sẽ tác động đẩy giá thị trường bất động sản lên cao.