Băn khoăn về phương án áp dụng bảng giá đất

Hai vấn đề lớn của Dự án Luật đất đai sửa đổi được Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến vào ngày 15/1 là việc áp dụng Bảng giá đất và có nên “bỏ” công chứng, chứng thực trong một số loại hợp đồng, giao dịch?

Bộ trưởng Bộ TN&MT Nguyễn Minh Quang cho biết, đang có hai loại ý kiến khác nhau xoay quanh việc áp dụng bảng giá đất.

Phương án thứ nhất được đưa ra là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành bảng giá đất để áp dụng cho tất cả các mục đích; không công bố bảng giá đất hàng năm mà chỉ điều chỉnh cục bộ khi giá đất có sự biến động tăng, giảm 20%, trường hợp chưa kịp điều chỉnh bảng giá đất thì xác định giá đất cụ thể để áp dụng.

Hiện vẫn còn nhiều băn khoăn trong việc lựa chọn phương án áp dụng bảng giá đất

Ưu điểm của phương án này là chỉ ban hành bảng giá đất một lần, sau đó khi giá đất trên thị trường có biến động lớn (tăng hoặc giảm trên 20%) thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp. Tuy nhiên, nhược điểm vốn có của bảng giá đất là thường không theo kịp và thấp hơn giá đất thị trường. Do vậy, khi áp dụng bảng giá đất cho các mục đích thu, chi tài chính về đất đai như dự thảo Luật sẽ gây thất thu ngân sách Nhà nước, người có đất bị thu hồi thì khiếu nại do giá bồi thường thấp.

Phương án thứ hai, bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và được công bố vào ngày 1/1 của năm đầu kỳ để làm căn cứ tính các loại thuế, phí, lệ phí và tính thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Các trường hợp còn lại như giao đất, cho thuê đất không theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước thì thực hiện việc xác định giá đất cụ thể tại thời điểm thực hiện.

Thực hiện theo phương án này, ưu điểm là giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sẽ phù hợp với giá đất thị trường, khắc phục được tình trạng thất thu ngân sách nhà nước và bảo đảm được quyền lợi của người có đất bị thu hồi... Nhưng vẫn còn nhược điểm là bảng giá đất ban hành ổn định trong 05 năm dù giá đất thị trường có biến động, tuy nhiên bảng giá này chỉ sử dụng để tính thu các khoản thuế, phí và lệ phí.

Tuy nhiên một số ý kiến lại không đồng tình với cả hai phương án trên. Theo Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Phan Trung Lý, khi Nhà nước đại diện chủ sở hữu sẽ phải chủ động trong quản lý đất, tạo nên mặt bằng, điều kiện phát triển thị trường. Nếu quy định như phương án một, nhà nước sẽ phải “chạy” theo sự biến động của thị trường. Còn phương án 2, nếu 5 năm thực hiện điều chỉnh một lần thì cứng nhắc, không mềm dẻo.

Thứ trưởng Bộ Tư pháp Đinh Trung Tụng cho rằng nên áp dụng bảng giá đất theo phương án hai, còn phương án một khó khả thi. Về vấn đề công chứng, ông Tụng nhất trí với phương án một – các hợp đồng phải được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng. Để đảm bảo an toàn pháp lý, ngăn ngừa tranh chấp xảy ra đối với các việc chuyển nhượng, thế chấp… cần công chứng trước khi đăng ký.

“Hiểu biết pháp luật của người dân không đồng đều, nhất là vùng sâu, vùng xa. Vì thế Nhà nước nên quyết định mang tính hướng dẫn nhưng cũng phải bảo đảm an toàn pháp lý cho người dân. Theo Bộ Luật dân sự, nhà ở, đất đai đều phải thực hiện công chứng, chứng thực đối với hợp đồng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất”.

Một số ý kiến lại đưa ra cảnh báo về những rắc rối có thể phát sinh trong thực tế, rất khó giải quyết. Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Sinh Hùng nêu ví dụ vào đầu năm nay công bố giá đất, nhưng năm sau, hoặc năm sau nữa mới đền bù giải tỏa. Lúc đó dân lại yêu cầu thực hiện theo giá thị trường. Lúc đó giá lại khác rồi. Trong trường hợp đó sẽ thực hiện đền bù theo giá nào? Chủ tịch Quốc hội đề nghị phải quy định chi tiết hơn.

Để Luật đất đai sửa đổi thêm hoàn thiện, UBTV Quốc hội đã ra Nghị quyết lấy ý kiến từ nhân dân. Thời gian lấy ý kiến nhân dân sẽ bắt đầu từ 1/2 và kết thúc vào ngày 31/3/2013.