Giao dịch bất động sản: Mười giao dịch, chín “lăm lăm” né thuế

Không chỉ các cá nhân, mà ngay cả nhiều doanh nghiệp cũng tìm đủ mọi cách lách luật, trốn thuế giao dịch bất động sản.

Gian lận thuế, “chuyện thường ngày”

Dự thảo sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản đang được lấy ý kiến rộng rãi là một trong những mối quan tâm hàng đầu của các thành viên thị trường vào thời điểm hiện tại không chỉ bởi đây là sắc luật trọng yếu điều chỉnh hoạt động của thị trường này, mà còn bởi nó có khá nhiều điểm mới gây ý kiến trái chiều. Trong đó, bên cạnh một loạt quy định dự kiến được nới lỏng để tạo điều kiện thuận lợi trong hoạt động kinh doanh phát triển dự án của các chủ đầu tư, thì dự thảo còn đưa ra những quy định mới theo hướng siết chặt hơn các giao dịch bất động sản, đặc biệt là của nhà đầu tư cá nhân.

Trong văn bản góp ý cho dự thảo luật, Bộ Công an đã nhấn mạnh rằng, việc hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản giữa doanh nghiệp kinh doanh bất động sản với tổ chức, cá nhân không “bắt buộc” phải công chứng, chứng thực là một trong những kẽ hở pháp lý được nhiều đối tượng lợi dụng để thực hiện hành vi trốn thuế. Do đó, để hạn chế tình trạng này, dự thảo cần bổ sung cơ chế kiểm soát nhằm ngăn chặn việc tổ chức, cá nhân thực hiện việc chuyển đổi, bán, sang tên bất động sản đã mua thông qua thỏa thuận với doanh nghiệp để lập đổi, thay hợp đồng đã ký.

Lâu nay, việc các bên chuyển nhượng bất động sản sẵn sàng bắt tay nhau kê khai sai giá trị nhà đất trên hợp đồng giao dịch nhằm “né” thuế diễn ra thường xuyên (hợp đồng viết tay ghi đúng giá chuyển nhượng để đảm bảo thanh toán, trong khi hợp đồng công chứng ghi giá thấp hơn giá thực để giảm số thuế phải nộp - PV). Hàng năm, cơ quan thuế ở các địa phương cũng đưa ra cảnh báo, thậm chí còn gửi thư ngỏ tới các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân kinh doanh… nhằm tuyên truyền về chính sách thuế, thế nhưng tình trạng “lách luật, trốn thuế” vẫn diễn ra và chỉ vỡ lở khi có sự vào cuộc của cơ quan điều tra.

Chẳng hạn, vào tháng 10/2021, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an tỉnh Phú Yên đã ra quyết định khởi tố bị can, bắt tạm giam bà Ngô Thị Điều, chủ một doanh nghiệp bất động sản ở TP. Quy Nhơn (tỉnh Bình Định) để điều tra tội “trốn thuế” liên quan đến việc chuyển nhượng 262 lô đất tại Khu đô thị mới Nam Tuy Hòa. Mặc dù đã được miễn giảm 5% so với mức trúng đấu giá, nhưng bà Điều vẫn kê số tiền chuyển nhượng mỗi lô đất trong hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn tiền thu của khách hàng để trục lợi, gây thiệt hại cho ngân sách nhà nước.

Điều đáng nói, trong các vụ việc bị phanh phui, dù xác định rõ đây là hành vi vi phạm pháp luật nghiêm trọng, nhưng hầu hết đều có sự đồng thuận của cả bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng, thậm chí người trong cuộc còn là người có hiểu biết về luật pháp.

Đơn cử, năm 2019, thị trường được một phen xôn xao trước vụ việc luật sư Trần Vũ Hải bị truy tố với tội danh “trốn thuế”. Cụ thể, ngôi nhà ở TP. Nha Trang (Khánh Hòa) được vợ chồng luật sư Hải (thường trú tại Hà Nội) mua từ năm 2016 với giá ghi trong “giấy nhận cọc” là hơn 16 tỷ đồng.

Sau 2 tháng đặt cọc, các bên đến văn phòng công chứng để lập các giấy tờ mua bán, gồm văn bản thỏa thuận ghi giá trị chuyển nhượng hơn 16 tỷ đồng, đồng thời lập thêm một bản hợp đồng chuyển nhượng giá chỉ 1,8 tỷ đồng (để nộp thuế) và một bản hợp đồng khác ghi giá trị chuyển nhượng 12 tỷ đồng (để đem thế chấp ngân hàng). Các bản hợp đồng này đều được công chứng viên chứng nhận.

Trao đổi với phóng viên xung quanh câu chuyện thuế giao dịch địa ốc, giám đốc một đơn vị môi giới bất động sản cho biết, việc kê khai giá thấp như vậy là để người bán không phải chịu mức thuế chuyển nhượng cao. Theo vị này, đây là điều phổ biến trong giao dịch bất động sản, cứ 10 giao dịch thì có đến 9 người đề nghị kê khai mức giá thấp hơn giá bán thực tế, chỉ người “khó tính lắm” mới đề nghị người bán kê khai đúng với mức giá giao dịch.

“Ngoài kê sai giá, một chiêu ‘né’ thuế giao dịch chuyển nhượng bất động sản khác thường được những đơn vị tư vấn nhỏ, các sàn giao dịch F3, F4 áp dụng là hình thức ‘môi giới thời vụ’, cụ thể là sàn giao dịch không trả lương cho nhân viên môi giới, chỉ khi nhân viên môi giới thực hiện thành công giao dịch mới được hưởng hoa hồng trên số tiền môi giới và khi đó, nhân viên môi giới nhận hoa hồng trực tiếp từ khách hàng với tư cách giữa cá nhân với cá nhân, sau đó một phần tiền hoa hồng này được trả lại công ty (chi phí này được thỏa thuận giữa công ty và nhân viên môi giới). Bằng chiêu này, công ty môi giới vừa tránh được thuế thu nhập doanh nghiệp, vừa tránh được trách nhiệm…”, vị giám đốc trên tiết lộ.

Tuy nhiên, theo tìm hiểu của phóng viên, nhiều sàn và chủ đầu tư còn bắt tay nhau thực hiện 1 chiêu “né” thuế khác, đó là kê thấp giá trị nộp cho chủ đầu tư và kê rất cao mức hoa hồng môi giới cho các sàn. Chẳng hạn, một căn biệt thự giá trị 10 tỷ đồng, phần nộp cho chủ đầu tư theo tiến độ chỉ khoảng 6-7 tỷ đồng, còn lại nộp một lần cho sàn với danh nghĩa hoa hồng môi giới. Khi đó, chủ đầu tư giảm được khoản thuế thu nhập doanh nghiệp khi giá bán giảm, dẫn đến lợi nhuận giảm, còn các sàn có thể “biến hóa” khoản này vào chi phí marketing, chi phí hoa hồng cho nhân viên, trong khi khách mua cũng thấy lợi vì bớt được khoản thuế VAT phải nộp, chỉ có Nhà nước… thất thu.

Kẽ hở từ đâu?

Công tác thu thuế chuyển nhượng bất động sản được hướng dẫn cụ thể tại các Thông tư số 111/2013/TT-BTC về thuế thu nhập cá nhân, Thông tư số 78/2014/TT-BTC về thuế thu nhập doanh nghiệp, trong đó cũng quy định nhiều trường hợp tính thuế khi thực hiện chuyển nhượng bất động sản, nhưng quan trọng là cách tính thuế cuối cùng lại căn cứ trên cơ sở khung giá đất được Chính phủ ban hành hàng năm với từng khu vực, từng vị trí và giá thị trường sau mỗi chu kỳ 5 năm thường vượt qua con số 20% theo khung giá đất mới.

“Khung giá đất được Chính phủ quy định sẽ tác động trực tiếp đến công tác đền bù giải tỏa, tiền thuế sử dụng đất…, tức là chi phí đầu vào của dự án, mà không tác động nhiều tới thị trường bất động sản, khi mà giá thị trường khác xa so với bảng giá đất”, PGS-TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội nói, đồng thời nhấn mạnh, lỗ hổng của pháp luật bất động sản xuất phát từ việc quy định mức giá phi thực tế, nên những đối tượng có ý đồ xấu có thể bám vào đó làm cơ sở trốn thuế.

Theo luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, Luật Quản lý thuế quy định rõ việc người nộp thuế có nghĩa vụ khai thuế chính xác, trung thực, đầy đủ và nộp hồ sơ thuế đúng thời hạn, chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của hồ sơ thuế…

Điều này có nghĩa, khi người bán và người mua cố tình kê khai giá “ảo” trong hợp đồng chuyển nhượng nhằm “né” thuế thì hành vi đó là vi phạm pháp luật. Tùy theo mức độ vi phạm mà khi bị cơ quan chức năng phát hiện có thể bị truy thu, xử phạt hành chính, thậm chí xử lý hình sự về tội trốn thuế theo quy định tại Điều 200 - Bộ luật Hình sự năm 2015.

“Tuy nhiên, vấn đề là việc thu thuế hiện nay phụ thuộc vào sự trung thực của người đi kê khai, mức giá giao dịch giữa 2 bên như thế nào thì sẽ rất khó tìm hiểu, bởi giao dịch có thể thanh toán bằng chuyển khoản hoặc trả tiền mặt, nên cơ quan thuế sẽ khó kiểm soát hay truy cứu xem đó có phải hành vi trốn thuế hay không”, ông Hà nói.

Theo ghi nhận của phóng viên, một kẽ hở pháp lý khác cũng thường được doanh nghiệp lợi dụng để “né” thuế là việc chuyển nhượng các dự án toàn phần. Theo đó, thay vì bán dự án phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp lên tới 20% theo quy định, khi chuyển nhượng dự án, doanh nghiệp sẽ thành lập pháp nhân là công ty con mới và chuyển dự án về đây, sau đó tiến hành bán cổ phần cho các đối tác chiến lược (ở đây là người mua). Khi đó, với giao dịch chuyển nhượng cổ phần, thuế sẽ chỉ còn ở mức 0,1% trên số cổ phần chào bán.

Tương tự việc tách công ty để giảm thiểu số thuế phải đóng, hình thức mua lại toàn bộ cổ phần công ty con rồi sáp nhập vào công ty mẹ cũng là một cách khác nhằm giảm số thuế phải đóng.