Cam kết lợi nhuận condotel 10-12% đủ để người ta quên đi nhiều thứ

Theo quan điểm của TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính, cam kết lợi nhuận của condotel ở mức 10-12% không cao. Nhưng mức lợi nhuận này cũng đủ để người ta quên đi các yếu tố về hợp đồng, dự báo về tỷ lệ lấp đầy, chủ đầu tư có kinh nghiệm trong kinh doanh bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch hay không.

Chuyên gia cho rằng, cho phép các dự án condotel được sử dụng đất dài hạn sẽ giải quyết toàn bộ ách tắc hiện nay...

“Trong tất cả các vấn đề của lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng thì tỷ lệ lấp đầy vô cùng quan trọng, nếu thấp sẽ không đạt được điểm hòa vốn chứ đừng nói sinh lời. Nhưng nhà đầu tư thứ cấp chỉ nhắm đến lợi nhuận chứ không xem dự báo tài chính”, ông Hiếu nhận định.

Cũng theo chuyên gia này, không có một chuẩn mực nào về tỷ lệ lợi nhuận khi đầu tư condotel. Tuy nhiên có một nguyên tắc bất biến trong đầu tư là lợi nhuận càng cao thì rủi ro càng lớn.

“Một món đầu tư mà đưa ra mức lợi nhuận quá hấp dẫn đều là những món đầu tư nhiều rủi ro và phải dùng mức lợi nhuận hấp dẫn để câu khách”, ông Hiếu nhấn mạnh.

Theo ông Hiếu, ở các nước phát triển không phức tạp và đặt nặng vấn đề về cái gọi là sở hữu hay cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu condotel như ở Việt Nam.

“Sở hữu tài sản là condotel hầu hết thuộc về chủ đầu tư hay người chủ tài sản của toàn bộ dự án condotel chứ không phải sở hữu riêng từng căn hộ riêng biệt trong dự án. Đặc biệt, quan hệ sở hữu giữa chủ đầu tư và người mua thông thường chỉ cần tồn tại dưới hình thức một hợp đồng và hợp đồng sở hữu này có thời hạn, có thể là 5 năm hay 10 năm. Và vấn đề sở hữu của người mua của họ là sở hữu quyền khai thác, quyền sử dụng, quyền quản lý kể cả quyền kinh doanh chứ không phải là sở hữu căn hộ là tài sản hữu hình cụ thể. Condotel ở các quốc gia là một sản phẩm du lịch nên họ có cơ chế quản lý như quản lý khách sạn, resort hay cơ sở lưu trú du lịch kết hợp nghỉ dưỡng”, ông Hiếu cho hay.

Hiến kế tháo gỡ ách tắc condotel, GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, điểm chốt khung pháp luật cần đổi mới là thời hạn sử dụng đất đối với các bất động sản du lịch kiểu mới.

Theo ông Võ, việc sử dụng đất lâu dài sẽ thu hút được các nhà đầu tư thứ cấp, còn việc sử dụng đất có thời hạn đối với các nhà đầu tư thì chưa quen lắm mặc dù tại các nước phát triển đã quá quen với việc sở hữu bất động sản du lịch có thời hạn.

“Luật đất đai sửa đổi cần quy định về thời hạn sử dụng đất để phát triển các bất động sản du lịch kiểu mới theo hướng các chủ đầu tư dự án được quyền lựa chọn phương thức sử dụng đất lâu dài hoặc có thời hạn để phù hợp với phương án kinh doanh của mình. Chỉ có cách sửa đổi pháp luật như vậy mới phục hồi được phân khúc bất động sản du lịch kiểu mới. Đây chính là đặc thù của tư duy người Việt ta cho đến nay – trọng tài sản hơn hiệu quả kinh doanh”, ông Võ nhấn mạnh.

Ngoài ra, ông Võ cho rằng phải đổi mới chính sách thuế đối với bất động sản. Cụ thể, đối với diện tích nhà ở trong hạn mức thì mức thuế phù hợp với thu nhập trung bình trong xã hội, đối với diện tích nhà ở còn lại bao gồm cả các bất động sản du lịch kiểu mới thì mức thuế đánh lũy tiến cao khi lựa chọn quyền sử dụng đất như một tài sản lâu dài. Lũy tiến thấp hơn khu lựa chọn quyền sử dụng đất như một tài sản có thời hạn và miễn thuế khi thuê đất của nhà nước trả tiền hàng năm.

“Khi tuyên bố Condotel có thời hạn sử dụng đất lâu dài thì tôi tin chắc chắn rằng mô hình này sẽ bùng lên, tiếp tục phát triển ngay", ông Võ khẳng định.

Ông Võ cho rằng, người Việt Nam rất thích sử dụng đất lâu dài. Nếu hỏi sử dụng đất 50 năm thì đa số chỉ nhà đầu tư chuyên nghiệp quan tâm. Còn nếu ngắn hạn thì nhiều nhà đầu tư không có kiến thức về kinh doanh thì sẽ dễ dàng ngoảnh mặt. Không thu hút được nhà đầu tư nếu chỉ cấp thời hạn 50 năm...

Do đó, theo ông Võ, việc cho phép các dự án condotel được sử dụng đất dài hạn sẽ giải quyết toàn bộ ách tắc hiện nay.