Rủi ro dự án nhà ở gắn “mác” cao cấp, mập mờ pháp lý

“Hô biến” dự án tái định cư thành cao cấp

Theo đánh giá thị trường của Hiệp hội BĐS TP.HCM, nửa đầu năm 2018 giao dịch BĐS ở TP.HCM đang có dấu hiệu sụt giảm rõ nét. Tổng nguồn cung sản phẩm nhà ở các dự án giảm đến 44,5%. Trong đó, phân khúc cao cấp giảm gần 30% nhưng vẫn chiếm 42% tổng nguồn cung; phân khúc trung cấp giảm 33% và phân khúc bình dân sụt giảm mạnh đến 70%.

Từ đầu năm đến nay, tại TP.HCM xuất hiện nhiều dự án nhà ở thương mại cao cấp. Tuy nhiên, việc chào bán với giá cao ngất ngưởng trong khi chưa đủ điều kiện gây không ít rủi ro cho người mua. Đơn cử như dự án New City toạ lạc trên đường Mai Chí Thọ, quận 2.

Có nguồn gốc là dự án tái định cư thuộc chương trình 12.500 căn hộ tái định cư Khu đô thị mới Thủ Thiêm, thế nhưng dự án New City được chủ đầu tư là Công ty TNHH Thương mại xây dựng Thuận Việt (Công ty Thuận Việt) chuyển đổi và rao bán với “mác” căn hộ cao cấp. Giá bán dự án này dao động từ 45 – 60 triệu đồng/m2.

Dự án New City vẫn đang rao bán dù chưa được cơ quan chức năng xác định tiền sử dụng đất.

Mở bán rầm rộ từ đầu năm 2018 thế nhưng New City vẫn chưa đủ điều kiện huy động vốn, chưa được phê duyệt giá đất và một số vi phạm trong xây dựng khác. Những hành vi này đã bị Thanh tra Sở Xây dựng Thành phố phát hiện và ra quyết định xử phạt 108 triệu đồng vào tháng 5/2018.

Sau khi bị phạt, bất chấp dự án vẫn chưa hoàn thiện pháp lý, chưa nghiệm thu công trình lẫn phòng cháy chữa cháy… Công ty Thuận Việt vẫn để người mua vào sinh sống trong căn hộ. Thậm chí, chủ đầu tư tiếp tục rao bán, hối thúc khách hàng ký hợp đồng mua bán.

Tương tự, dù có pháp lý không rõ ràng nhưng dự án Eco Green Saigon ở quận 7 do Xuân Mai Corp làm chủ đầu tư, Công ty CP đầu tư và dịch vụ Đất Xanh Miền Nam phân phối cũng chào bán với giá cao ngất ngưởng, gần 50 triệu đồng/m2.

Mập mờ pháp lý, dự án Eco Green Saigon gắn "mác" cao cấp và được bán với giá cao.

Khi được hỏi về pháp lý, nhân viên bán hàng dự án Eco Green Saigon không cung cấp được thông tin về giấy phép xây dựng, thông báo được phép bán sản phẩm ra thị trường của Sở Xây dựng, xác nhận đã đóng tiền sử dụng đất…

Toạ lạc vị trí không có gì đắc địa trên đường Nguyễn Văn Linh, nơi xe đầu kéo và xe tải nặng qua lại ngày đêm, nhưng Eco Green Saigon có giá bán cao gần gấp đôi so với các dự án cùng khu vực tại khu phố Cảnh Viên, khu phố Hưng Phúc.

Một dự án khác là khu phức hợp Sóng Việt (tên thương mại là The Metropole) ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm, quận 2 cũng được quảng bá cao cấp với giá bán đến 6.000 USD/m2. Dự án do Công ty CP Quốc Lộc Phát hợp tác cùng Sonkim Land đầu tư.

Mặc dù chưa đủ điều kiện đưa sản phẩm ra thị trường nhưng từ tháng 4/2018, nhiều sàn môi giới đã chạy đua gom tiền giữ chỗ 200 triệu đồng/suất. Vì việc này, ông Phạm Quang Hưng, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Quốc Lộc Phát đã lên tiếng cho rằng, nhiều cá nhân, tổ chức đang mạo danh công ty thực hiện hành vi lừa đảo.

Do đâu giá nhà ở bị đẩy lên cao?

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, nửa năm qua tuy phân khúc cao cấp giảm nhưng vẫn chiếm 42% tổng nguồn cung thị trường. Đây là biểu hiện của lệch pha cung – cầu và là chỉ dấu rõ nét của sự phát triển thị trường thiếu bền vững. Để thị trường phát triển một cách cân bằng thì phân khúc căn hộ bình dân, có giá bán vừa túi tiền phải chiếm tỷ lệ lớn nhất.

“Tình trạng quá thiếu loại căn hộ nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội, nhất là loại căn hộ cho thuê giá rẻ phù hợp với khả năng tài chính của công nhân, lao động, người có thu nhập thấp đô thị đang tiềm ẩn yếu tố gây bất ổn trong xã hội”, ông Châu nói.

Giải thích lý do giá căn hộ bị đẩy lên liên tục trong thời gian qua, chuyên gia kinh tế Lê Minh Hoàng, Trường Đại học Kinh tế TP.HCM cho rằng, khi mở bán dự án mới, các chủ đầu tư thường khảo sát những dự án đã hoàn thiện cùng khu vực để đưa ra mức giá phù hợp, nhìn chung sẽ cao hơn không nhiều.

Ngoài tự gắn “mác” dự án cao cấp, chủ đầu tư đẩy giá bán qua nhiều đợt mở bán, trung bình giá bán đợt sau sẽ tăng từ 5% - 10% so với đợt trước. Các dự án ra sau cũng theo cách này khiến cho giá bán liên tục bị đội lên cao.

Chuyên gia kinh tế này cho rằng, đối với khách hàng là người có nhu cầu nhà ở thực, giá bán là điều kiện tiên quyết. Bởi nếu trong cùng một khu vực, tiện ích không có gì nổi bật hơn thì người mua vẫn ưu tiên chọn dự án có giá bán phù hợp túi tiền.

Yếu tố góp phần đẩy giá nhà ở vô tội vạ trong thời gian qua còn đến từ nhà đầu tư thứ cấp. Theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, trung bình một dự án có khoảng 70% người mua lướt sóng. Vì mục đích kiếm lời trong thời gian ngắn nên những người này chỉ đầu tư từ 10% - 30% giá trị sản phẩm rồi bán lại.

Ông Hiển cho rằng nếu chọn dự án căn hộ đã hoàn thiện thì người mua có nhiều lợi thế như tránh được rủi ro pháp lý, nhận nhà ở ngay hoặc có thể thế chấp tài sản để vay vốn. Đây là những điều kiện khách hàng có nhu cầu mua nhà ở thực hướng tới.