Quy hoạch và sự lạm quyền trong điều chỉnh quy hoạch xây dựng

Dự án 8B Lê Trực đến nay chỉ có một quy hoạch duy nhất

Căn cứ các quy định hiện hành, UBND Thành phố đã phê duyệt các chỉ tiêu quy hoạch: công trình cao 17 tầng, 2 tầng kỹ thuật, tầng mái, tum thang), tổng cộng là 20 tầng với chiều cao tối đa 70m. Tuy nhiên, sau 4 năm (từ 2009 đến 2013), công trình lại bị hồi tố điều chỉnh từ toà nhà cao 20 tầng với chiều cao 69,1 m lại thành toà nhà chỉ còn 18 tầng với chiều cao 53m…

Điều đặc biệt là việc điều chỉnh này cũng vẫn chỉ căn cứ vào Quyết định 2452/QĐ-UBND ngày 5/12/2008, chứ chưa có một quyết định hay quy hoạch khác nào thay thế. Như vậy, bản thân văn bản điều chỉnh quy hoạch tổng mặt bằng này là không phù hợp với Quy hoạch chi tiết 1/500, là trái quy định pháp luật. Mặt khác, UBND TP Hà Nội và Sở Quy hoạch Kiến trúc mới chỉ có các văn bản với nội dung thông báo, mà thực tế thì chỉ có quyết định mới có thể thay thế quyết định trước đây.

Như vậy có thể khẳng định, Quyết định 2452/QĐ-UBND ngày 5/12/2008 về việc phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết phần kiến trúc hai bên trục đường Cầu Giấy – Kim Mã – Hùng Vương (từ ĐSQ Thuỵ Điển đến đường Hùng Vương), tỷ lệ 1/500 đến nay mới là quy hoạch duy nhất mà các cấp có thẩm quyền quy định và vẫn còn hiệu lực.

Mặt khác, Điều 39, chương quy hoạch xây dựng Luật Xây dựng 2014 cũng đã nêu rõ về trình tự điều chỉnh cục bộ quy hoạch xây dựng. Theo đó, người quyết định điều chỉnh phải bao gồm: “Cơ quan tổ chức lập quy hoạch xây dựng lập báo cáo nội dung và kế hoạch điều chỉnh cục bộ quy hoạch xây dựng, tổ chức xin ý kiến cộng đồng dân cư trong khu vực điều chỉnh quy hoạch và khu vực xung quanh có ảnh hưởng trực tiếp và trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch xây dựng xem xét, quyết định việc điều chỉnh cục bộ quy hoạch xây dựng. Cơ quan, cá nhân có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch xây dựng quyết định việc điều chỉnh cục bộ bằng văn bản trên cơ sở ý kiến của cơ quan thẩm định quy hoạch xây dựng. Cơ quan tổ chức lập quy hoạch xây dựng có trách nhiệm cập nhật và thể hiện trong hồ sơ quy hoạch xây dựng những nội dung điều chỉnh. Nội dung điều chỉnh quy hoạch xây dựng phải được công bố công khai theo quy định tại Điều 42 của Luật này”.

Vậy tại sao nhà quản lý, các đơn vị có thẩm quyền trong điều chỉnh quy hoạch xây dựng dự án lại bỏ qua các bước này, đặc biệt là không công khai quy hoạch, mà chỉ ra các văn bản thông báo? 

Theo Nghị định 64/2012/NĐ-CP của Chính phủ quy định về cấp phép xây dựng thì cơ sở pháp lý để cấp phép xây dựng là đồ án quy hoạch 1/500, thiết kế đô thị và quy chế quản lý kiến trúc kèm theo đồ án.

Thế nhưng, căn cứ vào một số văn bản mà UBND Thành phố Hà Nội và Sở Quy hoạch Kiến trúc gọi là “điều chỉnh quy hoạch”, Sở Xây dựng Hà Nội đã cấp phép xây dựng số 11/GPXD-SXD cho dự án 8B Lê Trực. Theo đó, đối với công trình số 1 có diện tích xây dựng 1.783m2, tổng diện tích sàn 29.874m2 (chưa kể diện tích 4 tầng hầm là 10.264m2), chiều cao tầng 1 là 3,9m và chiều cao công trình là 53m; công trình số 2 với chiều cao 20,4m, tổng diện tích sàn 2.283mm2, chiều cao tầng 1 là 3,6m. Như vậy, việc cấp phép này không tuân thủ theo quy hoạch chi tiết ban đầu, cũng không tuân thủ theo quy hoạch điều chỉnh. 

Về việc công trình xây dựng thêm 1 tầng, 1 tum thang nhưng lại có chiều cao 15m. Qua điều tra cho thấy, dự án được cấp phép 18 tầng với chiều cao bình quân các tầng là 2,94m (53m:18 tầng +2,94m), trong khi chiều dày bê tông dầm sàn, trần đã chiếm tới 0,6m, như vậy chiều cao thông thuỷ chỉ còn lại khoảng 2,4m là thiếu chiều cao tầng, không phù hợp khi đưa vào sử dụng. Bởi căn cứ theo điểm 6.2.4.12 TCXDVN 323-2004 về Tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam về thiết kế nhà cao tầng thì chiều cao thông thuỷ các phòng ở không được nhỏ hơn 3m. Cùng với đó, mọi trang thiết bị cơ điện, phòng cháy chữa cháy đã được mua sắm lắp đặt cho chiều cao mỗi tầng là 3,3m như phương án ban đầu đã được duyệt.

Đối với 5 tầng văn phòng của toà nhà, để đảm bảo không gian bố trí hệ thống phòng cháy chữa cháy, điều hoà thông gió, chủ đầu tư nâng chiều cao mỗi tầng lên khoảng 0,5m. Bởi nêú không nâng, thì chiều cao mỗi tầng sau khi trừ đi phần bê tông, dầm sàn, hệ thống kỹ thuật và thiết bị phòng cháy chữa cháy thì chiều cao thông thuỷ của tầng chỉ còn 1,9m. Như vậy, với chiều cao công trình được phép xây dựng ban đầu cao 69,1m (được giữ nguên mà chỉ hạ chiều cao các tầng, việc cấp phép đã không tuân thủ theo quy chuẩn xây dựng) khi buộc phải điều chỉnh xuống 53m doanh nghiệp đã gặp muôn vàn khó khăn khi phải đối mặt với các vấn đề kỹ thuật, công năng sử dụng của các tầng trong toà nhà.

Đây tưởng chừng là câu chuyện nhỏ, và thực chất lâu nay nó là rất nhỏ đối với những người có quyền điều chỉnh việc cấp phép xây dựng, tuy nhiên, thực tế nó đã để lại những bất cập cho doanh nghiệp và xã hội. 

Việc quy trách nhiệm bồi thường thiệt hại cũng được quy định rõ tại Khoản 5 Điều 104 Luật Xây dựng 2014. Theo đó, người có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải chịu trách nhiệm trước pháp luật và bồi thường thiệt hại do việc cấp giấy phép sai hoặc cấp giấy phép chậm theo quy định của pháp luật.