Phân lô bán nền: “Tại ải - tại ai”?

Căn bệnh “không quản được thì cấm” đã trầm kha đến mức cần phải nhanh chóng trị tận gốc, nếu không muốn nó tiếp tục cản trở, thậm chí kéo lùi sự phát triển.

Luật Đất đai 2013 mặc dù bị kêu ca là có nhiều bất cập, nhưng cũng đã dành phạm vi khá rộng cho phân lô, bán nền. Đến Nghị định 43/2014 đã siết lại một mức. Rồi đến dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lại tiếp tục siết thêm, đến mức gần như không còn “chỗ thở”. Vậy, lý do nào dẫn đến cơ sự này?

Đẩy khó về doanh nghiệp

Có ý kiến cho rằng, việc siết chặt phân lô bán nền là để giữ quỹ đất cho phát triển đô thị. Điều này không hẳn đúng. Bởi trong khoản 2 Điều 41 Nghị định 43 cũng như Dự thảo nghị định lần này chỉ siết hình thức phân lô bán nền chứ không phải hạn chế nhà thấp tầng nói chung. Chỉ có điều, phát triển loại hình nhà thấp tầng theo hình thức xây nhà sẵn để bán sẽ đòi hỏi vốn lớn hơn và kén khách hơn mà thôi. Từ phân tích này dẫn đến việc, cũng không thể nói phân lô bán nền không mang lại nhiều giá trị dài hạn cho Nhà nước vì chuyển sang đất ở có thời hạn lâu dài và chỉ thu tiền một lần là xong. Như vậy, mấu chốt ở đây là vấn đề quản lý, chứ tội lỗi không phải ở phân lô bán nền.

Có ý kiến lại cho rằng, do phát triển loại hình phân lô bán nền nên nhiều nhà đầu tư mua đất ở sau đó chuyển sang xây dựng khách sạn, nhà hàng, các công trình dịch vụ thương mại... để khai thác giá trị dòng tiền, gây nên xung đột trong quá trình sử dụng với các hộ gia đình xây nhà để ở, đồng thời làm quá tải hạ tầng đô thị tại khu vực.

Trên thực tế điều này là có thật. Nhưng nếu có ý định trên, nhà đầu tư vẫn có thể lách luật bằng cách mua nhà xây sẵn rồi cải tạo, sửa chữa để chuyển đổi công năng sử dụng và thực tế này cũng đã diễn ra; chỉ có điều, như trên đã nói, nó gây thêm sự lãng phí cho nhà đầu tư và xã hội mà thôi. Như vậy, vấn đề ở đây cũng là quản lý chứ tội lỗi không phải ở phân lô bán nền.

Có ý kiến lại cho rằng, siết chặt quản lý phân lô bán nền là để ngăn chặn, hạn chế các dự án ma theo kiểu Alibaba. Điều này là có khả năng, bởi vụ việc xảy ra ở Alibaba đã gây ảnh hưởng xã hội và kinh tế không nhỏ và nó bộc lộ lỗ hổng lớn trong quản lý cả ở chiều dọc và chiều ngang, cả ở cấp độ hành chính địa phương và lĩnh vực quản lý của cơ quan chức năng.

Nhưng, một giả thiết đặt ra ở đây, liệu chỉ cấm phân lô bán nền trong khu vực nội đô có đủ sức ngăn chặn “những Alibaba”, khi mà công tác quản lý vẫn lỏng lẻo, được chăng hay chớ? Như vậy, vấn đề ở đây vẫn là công tác quản lý, chứ tội lỗi không phải ở phân lô bán nền.

Có một lý do cũng được nêu ra, đó là hạn chế phân lô bán nền sẽ tạo thuận tiện cho quản lý trong cả kiến trúc và phát triển đô thị. Bởi vì, nếu là bán nhà xây sẵn, chính quyền và cơ quan chức năng chỉ phải quản chủ đầu tư hoặc nhà phát triển bất động sản là xong, thay vì phải quản đến từng hộ, từng ngôi nhà, với hàng trăm, thậm chí hàng nghìn khách hàng nếu phân lô bán nền.

Nhưng nếu đây là nguyên nhân thật thì lỗi vẫn không phải tại phân lô bán nền, mà sâu xa là do tư tưởng muốn giành phần dễ, cái an toàn cho mình, đẩy cái khó, cái khổ cho doanh nghiệp và người dân mà thôi. Và điều đó thì không chỉ tệ hại ở chỗ cơ quan quản lý muốn “chọn việc nhẹ nhàng”, mà còn gây tốn kém, lãng phí xã hội và triệt tiêu một nguồn lực để phát triển kinh tế đang rất cần trong bối cảnh hiện nay.

Các khu đất được phân lô bán nền tại Thanh Hoá (Ảnh: Lưu Vân)

Cấm hay quản?

Phương án tốt nhất trong lúc này là cởi mở hơn trong quản lý để giúp tháo gỡ cho doanh nghiệp trong tình hình ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 và chu kỳ chững lại của thị trường bất động sản sau một thời gian bật tăng.

Thứ nhất là quản bằng quy hoạch. Việc cần giữ nguồn lực đất đai cho phát triển ngắn hạn, trung hạn, dài hạn hoàn toàn có thể được bảo đảm bằng quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị. Trong đó, chính quyền các cấp và cơ quan chức năng có thể chủ động hoạch định kế hoạch sử dụng đất cho từng khu vực theo từng giai đoạn để phục vụ cho phát triển kinh tế, phát triển đô thị của địa phương theo từng giai đoạn cụ thể.

Song song với đó là lập quy hoạch kiến trúc, nếu chưa lập được cho cả thành phố, thị xã thì cũng có thể lập cho từng khu vực, từng dự án và quản lý theo quy hoạch đó. Đặc biệt, đối với dự án có phân lô bán nền, có thể quy định cụ thể chiều cao, số tầng, khoảng lùi, màu sắc, phong cách mặt tiền… để tạo sự thống nhất và bản sắc đô thị, nhất là bản sắc về kiến trúc. Như thế, cơ quan chức năng hoàn toàn quản lý được sự phát triển đô thị, bảo đảm bộ mặt đô thị thống nhất, có bản sắc mà lại tránh được sự đơn điệu, nhàm chán như bán nhà xây sẵn.

Về nỗi lo phân lô bán nền sẽ dẫn đến việc xây dựng "xôi đỗ", nham nhở, không đồng bộ, nhà xây trước nhà xây sau, thậm chí kéo dài hàng chục năm, điều này cũng hoàn toàn có thể khắc phục được bằng cách quy định tiến độ, thời gian xây dựng. Nếu trong thời hạn quy định mà chủ nhà chưa xây dựng, có thể phạt hành chính hoặc thu hồi như kiểu thu hồi dự án treo chẳng hạn.

Còn việc để xảy ra vụ việc Alibaba như vừa qua thì lỗi là do công tác quản lý chứ không phải tại phương thức phân lô bán nền. Việc bán đất nền dự án cần sự tiếp thị và quảng cáo, thậm chí là rầm rộ, nên không thể nói là chính quyền địa phương không biết. Do đó, nếu phát hiện sớm và vào cuộc sớm, đồng thời có biện pháp kiên quyết thì không thể có “Alibaba” nào tồn tại được.

Những mặt trái, tiêu cực của phân lô bán nền là có thực, nhưng nó không xuất phát từ nội tại của phương thức này, mà chủ yếu là do sự buông lỏng công tác quản lý. Do đó, hoàn toàn có thể thay “cấm” bằng các biện pháp quản lý.

Như vậy, sẽ vừa tạo thông thoáng cho người dân và doanh nghiệp, vừa khai thác tốt nhất nguồn lực đất đai, lại tạo điều kiện cho đô thị phát triển phù hợp với từng điều kiện, hoàn cảnh và trình độ…, mà vẫn bảo đảm đúng định hướng, đúng quy hoạch và phát triển bền vững.

Bùi Văn Doanh - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam