Nhà cao cấp bán chạy gấp 3 lúc thị trường sốt: Điều gì sẽ xảy ra?

Giao dịch đã “chạm đỉnh”

Trong một báo cáo nghiên cứu về thị trường nhà cao cấp của Công ty CP Chứng khoán Bản Việt (VCSC), cho hay, có những bằng chứng cho thấy rằng thị trường căn hộ cao cấp đã chạm đỉnh ngắn hạn trong năm 2015. Theo đó, số lượng nhà đầu tư và đầu cơ đã gia tăng đáng kể, chiếm 50-80% của tổng số lượng giao dịch phân khúc nhà ở cao cấp.

Theo số liệu thống kê của CBRE, năm 2015 là một năm bùng nổ của phân khúc cao cấp. Theo đó, số lượng giao dịch đã tăng gần 10 lần trong vòng 2 năm qua, trong đó khối lượng năm 2015 đã vượt xa mức đỉnh của chu kỳ trước đây. Cụ thể, năm 2014, lượng giao dịch đối với phân khúc nhà cao cấp và hạng sang ở 2 thị trường lớn là Hà Nội và TP HCM đạt trên 7.000 căn, và năm 2015 tăng lên gần gấp 3 lần, đạt 18.385 căn.

Dự báo trong năm 2016, giao dịch của phân khúc này đạt 18.000 căn. Trong khi đó, vào năm 2009, đây là thời điểm thị trường bất động sản đang sốt nóng thì lượng giao dịch tại phân khúc này cũng chỉ đạt 6.300 căn.

Cũng theo CBRE, điều đáng nói là, doanh số bán nhà cao cấp trong quý 1/2016, trong đó các nhà đầu cơ và đầu tư đóng góp 54% và 28% tổng số lượng giao dịch, con số này cũng cho thấy, thị trường căn hộ cao cấp đã dần chuyển hướng sang tính chất đầu cơ.

Trong vòng 4 năm qua, tổng nguồn cung trong phân khúc cao cấp đã tăng liên tục xét về phần trăm. Cụ thể, theo thống kê của CBRE, năm 2013, nguồn cung căn hộ cao cấp so với tổng nguồn cung của thị trường tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh chiếm 18%, bước sang năm 2014 đã tăng lên 24%, năm 2015 là 36% và dự báo năm 2016 sẽ đạt 37%. Tỷ lệ này gần bằng so với thời điểm năm 2008 (42%). Riêng tại TPHCM, phân khúc cao cấp đã đóng góp 50% tổng cung các phân khúc năm 2015.

Cung đã vượt cầu

Theo đánh giá của VCSC, nguồn cung trong phân khúc cao cấp đã vượt nhu cầu thực tế khi hầu hết người mua nhà Việt Nam chỉ có thể chi trả cho những căn hộ phân khúc giá rẻ và trung bình và lượng mua nhà của người nước ngoài vẫn khá thấp, chỉ chiếm từ 5-10% tổng số giao dịch.

Trong khi đó, nguồn cung nhà ở cao cấp vẫn tiếp tục tăng mạnh trong thời gian tới đây sẽ tạo nên áp lực dư cung đối với phân khúc này trong những năm tới.

Hiện nay, với một loạt danh sách các dự án đã và đang được các chủ đầu tư triển khai đưa vào thị trường khiến cho nguồn cung của phân khúc này dự báo sẽ tiếp tục tăng từ 20-30% so với năm 2015 .

Hơn nữa, hầu hết các chủ đầu tư lớn cho biết các doanh nghiệp đều nhắm đến mục tiêu tăng khối lượng hàng bán trong năm nay. Trong khi đó, nguồn cầu có khả năng sẽ sụt giảm bởi lợi suất từ cho thuê căn hộ giảm, và các nhà đầu tư ít hào hứng hơn do lãi suất tăng, trong khi đó dự báo về khả năng thừa cung trong thị trường căn hộ cao cấp khiến thị trường BĐS trở nên kém hấp dẫn hơn với các nhà đầu tư.

Các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cho rằng, sự phát triển mạnh mẽ nguồn cung căn hộ cao cấp hiện nay sẽ tạo rủi ro lớn cho các nhà đầu tư cũng như thị trường bất động sản, nhất là đối với nhà đầu tư trong lĩnh vực căn hộ cao cấp.

Còn ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc Jones Lang LaSalle Việt Nam nhìn nhận, khách hàng mua căn hộ cao cấp thường phải có mức thu nhập cao. Nhưng thực tế hiện nay cho thấy,  mức thu nhập của đa phần người dân Việt Nam mặc dù đã được cải thiện song vẫn chưa thực sự cao. Do vậy, nếu nguồn cung của phân khúc này lớn hơn so với nhu cầu sẽ gây khó khăn lớn cho chủ đầu tư. Vì thế, doanh nghiệp và nhà đầu tư cần phải tính toán kỹ càng khi đầu tư vào phân khúc này.