Lấy Nam An Khánh làm cửa thoát hiểm, Sông Đà Sudico có thoát nợ khủng?

Lợi nhuận tăng vẫn đáng lo

Lợi nhuận sau thuế của CTCP Đầu tư Phát triển Đô thị và KCN Sông Đà (SJS) năm 2015 tăng 63,1%. Tuy nhiên, triển vọng chưa hoàn toàn khả quan do công ty vẫn tiếp tục quá trình tái cơ cấu.

Theo báo cáo tài chính năm 2015, doanh thu từ bán đất nền giảm 31,4% còn 809,4 tỷ đồng do hoạt động bán đất nền dự án Nam An Khánh giảm. Ước tính công ty đã ghi nhận doanh thu đối với 3,5 ha trong số 5 ha đất nền đã bán cho Techcom Development (bên liên quan với Techcombank) với tổng giá trị là 900 tỷ đồng. 

Trước đó, SJS đã bán đất nền cho Techcom Development, tổng giá trị hợp đồng là 2.100 tỷ đồng, tương đương với khoảng 12 ha đất.

Cũng theo báo cáo tài chính đã kiểm toán năm 2015, lợi nhuận trước thuế của công ty đạt 290,3 tỷ đồng, tăng 51,5% so với năm 2014 và lợi nhuận sau thuế đạt 225,9 tỷ đồng, tăng 63,1%.

Đến cuối 2015, SJS có nợ dài hạn là 178 tỷ đồng (giảm 45,7%) trong khi nợ ngắn hạn là 1.032 tỷ đồng (giảm 2,8%). Đồng thời có 914 tỷ đồng nợ dài hạn đã đáo hạn với 764 tỷ đồng phải trả vào ngày 31/12/2015 nhưng chưa được chi trả. 

Phần lớn đây là những khoản nợ tại Maritime Bank (khoảng 70%); Việt Á Bank (16%); còn lại là Techcombank và MB bank. 

SJS còn có trái phiếu đến hạn vào 2015 là 280,9 tỷ đồng do công ty quản lý tài sản Hữu Nghị mua. Trong đó, công ty đã thanh toán 177 tỷ đồng, còn lại 103,9 tỷ đồng chưa trả. Những khoản vay này có tài sản đảm bảo là hơn 50 ha đất tại Nam An Khánh và toàn bộ dự án Hòa Hải tại Đà Nẵng. Cho dù đã xin giãn nợ thành công, SJS vẫn sẽ phải bán thêm đất cho chủ nợ nếu không trả nợ đúng hạn.

Cuối năm 2015, ngoài dư nợ 1.210 tỷ đồng, hàng tồn kho của SJS đã tăng lên 2.756 tỷ đồng so với con số 2.742 tỷ đồng trước đó, trong đó chủ yếu là giá trị xây dựng dở dang tại Nam An Khánh. 

Không riêng gì Nam An Khánh, hiện SJS cũng đã nhận xây dựng dở dang dài hạn tại các dự án khác bao gồm Hải Hòa (Đà Nẵng) có giá trị sổ sách là 1.109 tỷ đồng. Tất cả các tài sản này đều được dùng là tài sản đảm bảo để vay nợ.

Với nợ ngắn hạn cao, chiến lược của SJS là đẩy mạnh triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng tại Nam An Khánh để cải thiện hoạt động bán hàng cho khách hàng cá nhân và dùng tiền để trả nợ. Nếu không làm được điều này, SJS có lẽ sẽ phải tiếp tục đàm phán gia hạn trả nợ hoặc cơ cấu nợ hay phát hành cổ phiếu để tăng vốn.

Cơ sở hạ tầng chưa đồng bộ là yếu tố không mấy thuận lợi nếu SJS "tung" dự án Nam An Khánh ra thị trường vào năm nay. Và dự án này có giúp SJS trả được hết nợ hay không vẫn chưa thể khẳng định được

Nam An Khánh là "cửa thoát hiểm"?

Kế hoạch kinh doanh năm 2016 của SJS với mục tiêu doanh thu đạt 984 tỷ đồng (tăng 15%) và lợi nhuận trước thuế đạt 303 tỷ đồng (tăng 4,4%) với giả định giá bán đất cho khách hàng cá nhân sẽ cao hơn.

Trong những năm trước đó, SJS chỉ có thể bán buôn các lô đất cho các chủ nợ hoặc các công ty phát triển thứ cấp. Do dự án này còn thiếu nhiều cơ sở hạ tầng đồng bộ nên khả năng bán trực tiếp cho các khách hàng cá nhân rất khó khăn. Giá bán, theo đó ở mức thấp, khoảng 17 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, bằng cách tập trung đầu tư phát triển toàn bộ hệ thống cơ sở hạ tầng và các dịch vụ đi kèm, hiện SJS có thể bán trực tiếp đến khách hàng cá nhân với giá bán cao hơn, dao động ở mức 20-22 triệu đồng/m2 .

Dự án Nam An Khánh có diện tích 234 ha bao gồm hai khu vực là khu A (189 ha) và khu B (45 ha). Trong đó, khu A hiện đã có đất thương phẩm có thể bán, còn khu B là khu vực mở rộng.

SJS sẽ bán khu B sau khi bán toàn bộ khu A, tổng diện tích thuần để bán của khu A là 106 ha và phần diện tích còn lại là cơ sở hạ tầng và công viên cây xanh. Trong đó, diện tích với mục đích sử dụng hỗn hợp là 27 ha và diện tích khu dân cư là 79 ha. 

Trong khu vực dân cư, diện tích phát triển thấp tầng là 56 ha và phát triển cao tầng là 23 ha. SJS đã hoàn thiện giải phóng mặt bằng và trả 100% tiền sử dụng đất cho diện tích Nam An Khánh.