"Làm rõ việc huy động vốn khi bán nhà trên giấy"

Luật nhà ở sửa đổi Bộ Xây dựng trình UBTVQH quy định mỗi địa phương sẽ có một tổ chức tài chính quản lý Qũy phát triển nhà ở xã hội (Ảnh Nguyễn Dũng)

Làm việc với UBTVQH ngày 10/3, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho biết, Luật nhà ở sửa đổi được chính phủ đề xuất với 10 nội dung chủ yếu. Qua đó Luật mới sẽ tập trung xác định lại thời điểm quyền sở hữu nhà ở cho phù hợp với từng loại hình giao dịch. Luật sửa đổi cũng làm rõ hơn quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư, đáp ứng các yêu cầu về quản lý trong giai đoạn mới.

Môt điểm khác cũng thu hút sự chú ý khi luật sửa đổi xác định rõ các điều kiện bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở của các chủ đầu tư để gắn trách nhiệm với việc kinh doanh nhà ở, từ đó sẽ hạn chế tối đa các rủi ro, nhằm bảo đảm quyền lợi của người mua nhà. Bên cạnh đó, luật sửa đổi còn hình thành hệ thống tài chính nhà ở đầy đủ, hiệu quả nhằm huy động các nguồn lực tài chính ổn định, với lãi suất phù hợp.

Điều 28 và 118 dự thảo Luật quy định trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai thì chủ đầu tư chỉ được phép ký hợp đồng mua bán nhà ở khi có hợp đồng bảo đảm giao dịch nhà ở ký với tổ chức tài chính, hoặc ngân hàng thương mại để bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà ở.

Tuy nhiên, theo quan điểm của đơn vị thẩm tra dự thảo - UBPL Quốc hội, việc huy động vốn của chủ đầu tư đã có quy định đầy đủ. Việc sử dụng sai nguồn vốn huy động, trước hết cần phải xem xét trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà ở, cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc xử lý vi phạm của chủ đầu tư về hành chính, hình sự. Nếu chỉ quy định như dự thảo Luật thì chưa làm rõ cơ chế bảo đảm nguồn vốn huy động ứng trước của các nhà đầu tư sẽ được sử dụng đúng mục đích.

Chủ nhiệm UBPL Phan Trung Lý phân tích, việc mua bán nhà ở thương mại hình thành trong tương lai theo dự thảo Luật sẽ phải thông qua một tổ chức tín dụng. Tuy nhiên cơ chế bảo đảm sẽ được thực hiện như thế nào? Tiền ứng trước sẽ do tổ chức tín dụng quản lý và giải ngân theo tiến độ xây dựng, hay sẽ giao toàn bộ cho chủ đầu tư thì chưa được quy định rõ.

Để bảo đảm tính khả thi, UB thẩm tra đề nghị cần quy định cụ thể về các nguyên tắc thực hiện và những nội dung cơ bản của chính sách này ngay trong dự thảo Luật.

Liên quan đến kinh phí 2% phí bảo trì nhà chung cư, theo Thường trực UBPL, việc giao cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện (Phòng xây dựng) nơi có nhà chung cư quản lý nguồn quỹ này là không hợp lý. Ủy ban thẩm tra lý giải, theo quy định cơ quan này thuộc cơ cấu tổ chức của Ủy ban nhân dân cấp huyện, có chức năng tham mưu, giúp việc cho Ủy ban nhân dân cùng cấp quản lý nhà nước về lĩnh vực nhà ở, không phải là một tổ chức sự nghiệp có tư cách pháp nhân độc lập. Do đó, việc dự thảo Luật giao quản lý 2% kinh phí bảo trì nhà chung cư là không phù hợp với chức năng, nhiệm vụ của cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện.

Để giải quyết vấn đề này, UBPL đề nghị giao Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm quản lý 2% kinh phí bảo trì, vì khoản tiền này chính là của các chủ sở hữu nhà chung cư đóng góp.

Cũng một loại quỹ khác, theo dự thảo Luật sửa đổi, Quỹ phát triển nhà ở xã hội là tổ chức tài chính nhà nước của địa phương. Qũy này do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập để hỗ trợ vốn cho các đối tượng được mua nhà ở xã hội và các đối tượng được tham gia phát triển nhà ở xã hội.

Theo Điều 52 Luật nhà ở hiện hành thì việc phát triển quỹ nhà ở xã hội đã được quy định cụ thể và nguồn vốn được hình thành từ các nguồn, như tiền thu được từ việc bán, cho thuê và cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; trích từ 30 – 50% tiền sử dụng đất của các dự án phát triển nhà ở; nguồn ngân sách nhà nước đầu tư…

Để thực hiện tốt các chính sách trên, Ủy ban thẩm tra đề nghị cơ quan soạn thảo Bộ Xây dựng cần làm rõ nguồn quỹ nhà ở xã hội hiện nay ở các địa phương đã được hình thành và được quản lý, sử dụng như thế nào. Trên cơ sở so sánh với quy định mới của dự thảo Luật thì dự kiến quỹ này sẽ tăng như thế nào, mức độ đáp ứng yêu cầu vốn để phát triển nhà ở xã hội ra sao?

Dự thảo luật còn quy định sẽ hình thành một tổ chức tài chính nhà nước ở địa phương, tương ứng với 63 tổ chức tại 63 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Trước quy định này, Thường trực UBPL đề nghị làm rõ đội ngũ làm việc ở Quỹ này gồm bao nhiêu người? Tiền lương và các chi phí khác mà ngân sách phải chi trả sẽ tăng thêm bao nhiêu? Bên cạnh đó cần liên hệ với chính sách tinh giản biên chế đối với công chức, viên chức hiện nay.

Đồng thời, UBPL cũng đề nghị Bộ Xây dựng làm rõ tổ chức và hoạt động Quỹ này sẽ được thực hiện theo quy định nào của pháp luật? Cơ chế huy động vốn và cho vay có thực hiện theo Luật các tổ chức tín dụng hay không?