Kinh doanh BĐS ở VN phải lãi gấp 5 Singapore

Ông Askhay Kulkarni – Giám Đốc Dịch vụ tư vấn Bất Động Sản khách sạn - nghỉ dưỡng Cushman & Wakefield Nam và Đông Nam Á

Phóng viên báo Infonet có cuộc phỏng vấn ông Akshay Kulkarni, Giám Đốc Dịch vụ Tư vấn BĐS khách sạn, nghỉ dưỡng, Khu vực Nam & Đông Nam Á, Cushman & Wakefield về phân khúc BĐS nghỉ dưỡng Việt Nam.

+ Ông đánh giá thế nào về mức độ quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản (BĐS) nghỉ dưỡng Việt Nam?

Tôi thấy có khá nhiều quỹ đầu tư nước ngoài hiện xem xét đầu tư tại Việt Nam vì họ thấy được tiềm năng tăng trưởng, tiềm năng phát triển của thị trường này.

Tuy nhiên khó khăn hiện nay chính là môi trường kinh doanh ở Việt Nam. Ví dụ như quy trình đăng ký kinh doanh, quá trình vận hành có những khó khăn hay thuận lợi gì…đây cũng là những điều mà các nhà đầu tư phải nghiên cứu và chiêm nghiệm trong thời gian dài trước khi quyết định.

 Hiện nay có khá nhiều nhà đầu tư nước ngoài đang triển khai dự án, cụ thể như Rockefeller mới đầu tư 2,5 tỷ đô vào dự án tại Vũng Rô - Phú Yên, nhà tỷ phú Israel Igal Ahouvi với dự án Alma Resort tại Bãi Rồng – Cam Ranh trị giá 300 triệu USD cho thấy các nhà đầu tư đã thấy được tiềm năng phát triển và mạnh dạn đầu tư.

Nếu như Việt Nam có thể giải quyết được những vấn đề còn tồn đọng như quy trình đăng ký kinh doanh, chất lượng cơ sở hạ tầng… Việt Nam sẽ còn thu hút nhiều nhà đầu tư hơn nữa.

 Xét trên góc độ ngành kinh doanh du lịch, nếu chính sách cấp thị thực được nới lỏng và chi phí xin thị thực được giảm thiểu, lượng khách du lịch đến Việt Nam sẽ tăng hơn nữa.

Một ví dụ cụ thể là Thổ Nhĩ Kỳ, khi mở rộng danh sách các quốc gia miễn thị thực vào đất nước này, số lượng khách du lịch gia tăng ngoạn mục trong năm đầu tiên.

Tại Việt Nam phương tiện đi lại và nơi ăn chốn ở cho khách du lịch đến đây vẫn chưa thuận tiện.

Chẳng hạn, hiện tại mỗi ngày chỉ có ba chuyến bay thẳng tới thành phố Đà Nẵng với 360 - 400 lượt khách cho mỗi chuyến bay. Nhưng Đà Nẵng có thể đón lượng khách nhiều hơn rất nhiều nếu giao thông hàng không được tăng cường.

+ Thị trường BĐS nghỉ dưỡng, khách sạn của Việt Nam đã xuất hiện nhiều nhà đầu tư đến từ Mỹ, Israel, Nga… Liệu đây có phải là một làn sóng đầu tư mới không?

Là một nhà đầu tư có vốn nhàn rỗi, tôi có thể xem xét đầu tư tại Việt Nam, Singapore, Myanmar, Malaysia, Ấn Độ hoặc Trung Quốc. Những quốc gia này đều là những điểm đến đầu tư của khu vực châu Á.

Việt Nam không thể so sánh được với Singapore hay Trung Quốc vì những khác biệt rõ ràng về quá trình phát triển và quy mô đầu tư.

Những nếu Việt Nam có thêm thông tin về môi trường và cách thức kinh doanh tại Việt Nam, các nhà đầu tư sẽ mạnh dạn hơn khi tiếp cận thị trường này.

Trong tương lai, dĩ nhiên nhiều nhà đầu tư đến từ các châu lục khác sẽ xem xét thị trường Việt Nam. Nhưng khi nào họ chính thức thâm nhập và đầu tư vào thị trường này thì vẫn còn là vấn đề thời gian.

Hiện tại thị trường Việt Nam có một số dự án bất động sản nghỉ dưỡng khá thu hút khách du lịch như Laguna tại Huế, Hyatt Regency tại Đà Nẵng, Hồ Tràm Strip tại Bà Rịa, Vũng Tàu.

Tuy nhiên, để được đánh giá là thành công, phải xét đến thời gian hoàn vốn và tỉ lệ sinh lời của dự án, thường trong những năm đầu tiên thì đa số các dự án đều không có lãi.

Đầu tư ở Việt Nam, tỉ suất lợi nhuận phải đạt đến 15-25% mới được coi là khả thi. Nhưng ở Singapore, con số này dừng ở 5% cũng được coi là khả thi. Khi xem xét đầu tư, đầu tư ở đâu, dự án nào, ai trực tiếp triển khai, đầu tư vào thời điểm nào …rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến độ khả thi của dự án.

+  Hình thức đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng để bán có phải là mối quan tâm của các nhà đầu tư hiện nay?

Tôi không nghĩ đây sẽ là một xu hướng đầu tư trong tương lai, đặc biệt là tại một thị trường mới nổi như Việt Nam. Hầu hết những chủ đầu tư bán dự án đều là những chủ đầu tư muốn rút vốn nhanh và ngừng hoạt động trên thị trường.

Tại hầu hết các thị trường châu Á, chỉ khi kinh doanh không có lãi, chủ đầu tư mới rao bán tài sản.

Năm ngoái tại thành phố Hồ Chí Minh, khoảng bốn đến năm bất động sản khách sạn được chuyển nhượng. Nhưng đây không phải là một xu hướng trên thị trường.

Hình thức mua và cho thuê lại theo thời gian (Timeshare) cũng không phải là hình thức kinh doanh tốt tại Việt Nam. Hình thức kinh doanh này phụ thuộc phần nhiều vào đặc điểm của thị trường, nhu cầu đặc trưng của khách du lịch khu vực đó. Hình thức kinh doanh này có thể thành công ở Florida hơn là ở Việt Nam.

Thêm vào đó, mỗi văn hóa lại có một đặc trưng riêng. Nếu ở Mỹ, Châu Âu cho thuê là giao lại toàn bộ cho đại lý và người thuê quản lý. Nhưng ở Châu Á nói chung, tâm lý chủ nhà không thể yên tâm khi giao lại đồ đạc cho người thuê sử dụng toàn bộ.

+ Ông có khuyến nghị gì để Việt Nam cải thiện môi trường đầu tư và thu hút đầu tư bất động sản khách sạn, nghỉ dưỡng hay không?

Nếu tôi có thể khuyến nghị, tôi đề xuất 3 điều sau:

* Một là việc phổ cập và minh bạch chính sách cho các nhà đầu tư nước ngoài. Nhiều nhà đầu tư nước ngoài không hiểu về luật pháp và chính sách đầu tư tại Việt Nam.

* Thứ hai, các nhà đầu tư rất nghi ngại về giá trị đất. Giá đất quá cao cũng là một yếu tố bất lợi cho Việt Nam trong quá trình thu hút các nhà đầu tư nước ngoài. Dù có kinh doanh vận hành tốt đến đâu thì cũng phải một thời gian rất dài mới có thể khấu hao được.

* Thứ ba, Việt Nam có nhiều chính sách hỗ trợ, khuyến khích các nhà đầu tư nước ngoài kinh doanh, sinh sống tại Việt Nam nhưng điều kiện và thủ tục để tiếp cận những hỗ trợ này, nhiều nhà đầu tư nước ngoài không biết tìm thông tin ở đâu. Khắc phục được những điều cơ bản này, Việt Nam sẽ cải thiện được môi trường đầu tư và trở thành một điểm đến đầu tư hấp dẫn hơn.

+ Ông nghĩ thế nào về việc đầu tư kinh doanh casino trong các dự án?

Tại Việt Nam, mô hình kinh doanh casino tại các khu nghỉ dưỡng, khách sạn bắt đầu phát triển rầm rộ. Nhưng đối với một đất nước đang phát triển kinh tế như Việt Nam, tôi không chắc hình thức kinh doanh này có bền vững hay không.

Kinh doanh casino phụ thuộc vào nhiều yếu tố: kinh tế, an ninh, chính trị và hệ thống quản lý kinh doanh casino. Các quốc gia như Phillipines, Singapore hay thành phố Macau đã có một nền tảng kinh tế du lịch giàu mạnh và casino là hình thức kinh doanh phổ biến. 

Đặc biệt, người dân ở các địa phương này không được phép chơi casino mặc dù casino tại đây vô cùng phát triển. Tóm lại, theo tôi, casino chỉ là một trong những dịch vụ gia tăng giá trị và không thể là hình thức kinh doanh chủ chốt nếu như bất động sản nghỉ dưỡng và chất lượng du lịch chưa được phát triển hoàn thiện.