Kiến nghị "xử" chung cư cũ bằng luật

Hội chứng “đất vàng”

Hiện nay các đô thị trên cả nước có hơn 3 triệu m2 nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1991 với hơn 100 nghìn hộ dân đang sinh sống. Hà Nội có khoảng 23 khu chung cư cũ từ 4 đến 5 tầng, với tổng diện tích sàn khoảng 1 triệu m2 với gần 30 nghìn hộ và 10 khu nhà ở tập thể thấp tầng.

Thành phố Hồ Chí Minh có 6 khu chung cư tập trung và nhiều nhà chung cư lẻ nằm rải rác trong 12 quận nội thành, trong đó riêng các chung cư cũ bị hư hỏng nặng với hơn 0,5 triệu m2 gồm khoảng 10 nghìn hộ dân hiện đang sinh sống.

Hầu hết các hộ dân tại các khu đô thị cũ, tập thể cũ đã tự cải tạo, cơi nới lấn chiếm diện tích làm ảnh

hưởng tới bộ mặt đô thị, quy hoạch hầu hết các khu vực này đều bị phá vỡ, mật độ ở, mật độ xây dựng ngày càng tăng cao.

Tại Hà Nội, theo ông Phạm Hùng Cường, Phó Hiệu trưởng Đại học Xây dựng Hà Nội, với quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội mới được phê duyệt, khu vực từ vành đai 4 trở vào tiếp tục là đô thị một cực trung tâm, bao gồm các khu đô thị mới từ vành đai 3-4, khu vực Đông Anh, Gia Lâm, dân số sẽ lên đến 3,7 triệu năm 2020 và 4,6 triệu dân năm 2030.

Vị trí các chung cư cũ hiện nay sẽ thuộc về khu vực trung tâm của một đô thị có quy mô lớn gấp 3 lần trước đây chưa kể các đô thị vệ tinh.

Các chung cư cũ của Hà Nội hiện nay nằm từ khu vực vành đai 1 đến vành đai 3, phần lớn nằm trong khu vực vành đai 1 đến 2 như tiểu khu Kim Liên, Trung Tự, Nguyễn Công Trứ, Văn Chương, Giảng Võ được xây dựng trong giai đoạn 1960 – 1980 và đều đang là những khu vực rất bức xúc phải cải tạo lại, chủ yếu do các công trình nhà ở đã quá cũ nát.

Những công trình dịch vụ thương mại mới mọc lên gần đây như Vincom, Rubyplaza, các thay đổi xung quanh ngã 5 Bà Triệu, khu vực nhà máy rượu cũ, các khách sạn trên đường Lý Thường Kiệt... đã chứng tỏ đây là khu vực đang có tiềm năng lớn về phát triển các công trình dịch vụ công cộng.

Thực tiễn của tiến độ cải tạo các khu chung cư cũ vừa qua cho thấy các định hướng cải tạo chưa có quan điểm rõ, còn manh mún và chưa mang lại hiệu quả rõ rệt cho đô thị.

Khó khăn chính là quan điểm của DN cải tạo chung cư mâu thuẫn với chính quyền, khi DN cho rằng khi cải tạo chung cư cũ, phải tăng diện tích sàn ở bằng cách tăng số tầng để bù đắp lại với kinh phí xây dựng nhà và hạ tầng cải tạo. Còn chính quyền địa phương yêu cầu việc xây dựng cải tạo không được làm tăng dân số và hạn chế lên cao tầng bởi các khu vực chung cũ thuộc khu vực không khuyến khích tăng dân cư và tầng cao.

“Hai vấn đề này đối nghịch nhau dẫn đến các dự án triển khai đi vào bế tắc”, ông Cường nhấn mạnh.

Giai đoạn từ 2003 đến nay là đỉnh cao của các mâu thuẫn, một bên là chất lượng xuống cấp, có nguy cơ biến thành các chung cư ổ chuột như Văn Chương, Nguyễn Công Trứ, một bên là giá trị về vị trí của chung cư cũ ngày càng tăng cao do đã lọt vào khu vực lõi của một đô thị lớn 3 triệu dân.

Cố thủ

Hiện tại các chung cư cũ tại khu vực tại trung tâm có giá trị đất rất lớn trong khi tài sản trên đất của thực trạng chung cư cũ lại xiêu vẹo, xuống cấp. Nhất thiết phải xác lập lại quan hệ giá trị trong việc tái khai thác tiềm năng giá trị đất đai được hoạch định phù hợp với quy hoạch không gian và đặc thù cải tạo đô thị.

Sống ở chung cư cũ, nguy hiểm lơ lửng trên đầu nhưng nhiều người dân vẫn phó mặc cho số phận. Các hộ dân ở chung cư A1 Thành Công, một chung cư xuống cấp tại Hà Nội cho biết, biết nguy hiểm nhưng vẫn tiếp tục ở vì đã quen với nguy hiểm và không có sự lựa chọn khác.

Nhưng lý do quan trọng khiến người dân "cố thủ" là nếu dời đi để cải tạo, xây mới, tỉ lệ bồi thường cho chủ nhà ở mức nào là phù hợp là sự giằng co nảy lửa giữa DN muốn nhảy vào cải tạo và cư dân chung cư.

Điển hình, một số chung cư xuống cấp tại khu Giảng Võ, Thanh Xuân, DN đưa ra mức bồi thường mỗi 1 m2 nhà tập thể cũ được nhận 1,5 - 1,7 m2 trong tòa nhà được xây mới. Thậm chí, nếu bồi thường gấp 2 – 2,5 lần với điều kiện người dân di dời hẳn ra chỗ ở khu vực khác, song người dân cho là quá thấp và vẫn kiên quyết bám trụ.

Mong muốn cải tạo các nhà ở, đô thị cũ theo các phương án quy hoạch mới, phát triển thương mại dịch vụ, hạ tầng hiện đại càng khó khả thi, khi quyền lợi giữa chủ hộ chung cư cũ và các DN muốn tham gia cải tạo, xây mới chung cư khó có được tiếng nói chung.

Theo Quyết định 48 của UBND TP.HN về cải tạo chung cư cũ, phải có 2/3 tổng số chủ hộ tại tòa nhà chung cư cũ đồng thuận với phương án di chuyển, tạm cư, được Hội đồng bồi thường tái định cư quận, huyện phê duyệt thông qua văn bản có chữ ký của các hộ, thì mới có thể tiến hành cải tạo.

Chỉ những trường hợp nhà có nguy cơ sập đổ, đe dọa tính mạng, có kết luận của cơ quan có thẩm quyền về thẩm định chất lượng công trình xây dựng, yêu cầu phải phá dỡ khẩn cấp, nếu chưa xác định được chủ đầu tư, thì mới chuyển dân sang nhà tạm cư để đảm bảo an toàn.

Như vậy, chưa có quy định nào xử lý tình trạng nhà chung cư xuống cấp nhưng chưa nguy hiểm đến tính mạng, nên sự giằng co giữa chủ hộ và các DN muốn khai phá đất vàng vẫn tiếp tục.

Trừ khi có một quy hoạch hiện đại song song với việc luật hóa việc cải tạo đô thị, chung cư cũ để tận dụng các nguồn lực cải tạo bộ mặt đô thị.

Theo Chủ tịch Tổng hội Xây dựng VN Phạm Sĩ Liêm, trước thực trạng này, cần đưa vấn đề cải tạo đô thị cũ, chung cũ vào dự thảo Luật Đô thị do Bộ Xây dựng soạn thảo, bên cạnh đó, cần nghiên cứu xây dựng cơ chế tài chính cho việc thực hiện.

Thiên Giang