Dở khóc dở cười khi mua nhà dự án thế chấp ngân hàng

Dài cổ chờ giấy chủ quyền

Sau một năm sự kiện chấn động thị trường BĐS: Ngân hàng BIDV thông báo xiết nợ chung cư The Harmona, TP.HCM, câu chuyện thế chấp dự án một lần nữa “nóng” lên khi mới đây UBND TP.HCM đề nghị làm rõ những dấu hiệu vi phạm hình sự của chủ đầu tư chung cư The Rubyland, phường Tân Thới Hoà, quận Tân Phú. Chung cư này do Công ty cổ phần Tân Hoàng Thắng (Công ty Tân Hoàng Thắng) làm chủ đầu tư.

Gần 300 hộ dân mua căn hộ tại The Rubyland gần chục năm nay nhưng họ chưa được cấp giấy chủ quyền vì chủ đầu tư đã mang dự án đi thế chấp cho Ngân hàng TMCP Sài Gòn (SCB) từ năm 2009.

Hàng trăm cư dân tại chung cư The Rubyland nhiều năm qua mòn mỏi chờ nhận giấy chủ quyền.

Theo tìm hiểu của PV Infonet, giai đoạn 2009 – 2010, bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai tại khu đất triển khai dự án The Rubyland, Công ty Tân Hoàng Thắng đã thế chấp cho SCB để đảm bào khoản vay 247 tỷ đồng. Mục đích vay là để hoàn thiện dự án. Điều khó hiểu là cũng vào thời gian này dự án đã được bàn giao cho người mua vào ở.

Vì khoản nợ bị quá hạn và phải chịu mức lãi phạt 150% lãi suất cộng với lãi suất bị điều chỉnh tăng nên tính đến nay số nợ của Công ty Tân Hoàng Thắng đã lên đến hơn 325 tỷ đồng.

Dù SCB đã đưa ra các phương án “ưu ái” giải quyết số nợ trên, thậm chí nhà băng này sẵn sàng không tính lãi, lãi phạt mà chỉ thu hồi nợ gốc, nhưng Công ty Tân Hoàng Thắng vẫn chưa có động thái hợp tác xử lý. Để người mua nhà tại chung cư The Rubyland làm giấy tờ sở hữu, đại diện SCB cho biết nếu Công ty Tân Hoàng Thắng chuyển cho SCB khoảng 30 tỷ đồng, đây là tiền khách hàng mua căn hộ tại The Rubyland còn nợ chủ đầu tư, thì ngân hàng sẽ giải chấp giấy chủ quyền của cả dự án ra để người dân làm giấy chủ quyền căn hộ. Tuy nhiên đến nay mọi chuyện vẫn rơi vào bế tắc.

Cẩn trọng dự án đã thế chấp

Về vấn đề dự án đã thế chấp ngân hàng nhưng chủ đầu tư vẫn mang đi bán cho khách hàng, chuyên gia kinh tế TS. Đinh Thế Hiển cho rằng trước tiên đây là lỗi nghiệp vụ của ngân hàng. Ngân hàng đã không kiểm tra thường xuyên tình trạng của dự án mà họ nhận thế chấp. Vì nếu giám sát chặt chẽ thì mọi sự chuyển đổi, giao dịch của dự án đều được phát hiện kịp thời.  

Theo TS.Đinh Thế Hiển, trước khi giao dịch người mua cần tìm hiểu kỹ về pháp lý của dự án như đã đủ điều kiện mở bán hay chưa? Có được ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính hay không? Hay dự án có đang bị thế chấp tại ngân hàng nào không?

Chủ một doanh nghiệp BĐS tại TP.HCM cho hay, để có nguồn tài chính xây dựng dự án, hầu như chủ đầu tư nào cũng mang dự án đi thế chấp. Đây là chuyện hết sức bình thường và không vi phạm pháp luật. Chủ đầu tư muốn bán cho khách hàng phải được sự đồng ý của ngân hàng thông qua việc giải chấp tài sản.

Quy định là như vậy nhưng theo vị này trên thực tế vẫn có ngân hàng “ngó lơ” để chủ dự án bán tài sản đã thế chấp. Thậm chí có trường hợp chủ đầu tư hai lần mang tài sản đi thế chấp rồi lại bán cho người dân. Cuối cùng người mua nhà vẫn là bên chịu thiệt nhất.

TP.HCM và Hà Nội là hai địa phương từng công bố danh sách các dự án đang thế chấp tại ngân hàng, song việc này khiến nhiều doanh nghiệp phản ứng vì họ cho rằng chưa phản ánh đúng bản chất của việc thế chấp.

Theo Luật sư Nguyễn Đức Chánh – Giám đốc Hãng luật Đức Chánh, chủ đầu tư có hành vi đem tài sản đã thế chấp tại ngân hàng bán cho cư dân là có dấu hiệu của tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Bởi tài sản đã thế chấp không còn là sở hữu của chủ đầu tư mà mọi quyết định về định đoạt phải có sự đồng ý của bên nhận thế chấp là ngân hàng.

“Việc bán tài sản cho khách hàng mà không có sự đồng ý của ngân hàng là hành vi vi phạm pháp luật. Vì một tài sản không thể vừa thế chấp cho ngân hàng, vừa bán cho người khác. Hành vi gian dối ở đây là khá rõ nhưng để truy cứu trách nhiệm hình sự về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản thì các cơ quan tiến hành tố tụng cần phải chứng minh cho được hành vi gian dối đó nhằm vào mục đích chiếm đoạt tài sản của người mua”, Luật sư Chánh nói.