Cải tạo chung cư cũ: Không thả cho tư nhân kiếm lời

Việc cải tạo các đô thị cũ, chung cư cũ hiện nay đang còn nhiều vấn đề vướng như đất đô thị đắt giá, “hiệu ứng mặt tiền” tạo ra giá trị cao cho các thửa đất và công trình dọc phố. Giá đất tăng vọt khiến chi phí cải tạo, phát triển ngày càng khó khăn, đắt đỏ.

Cải tạo chung cư cũ: Không thả cho tư nhân kiếm lời

Mặt đường đắt đỏ cản trở cải tạo chung cư cũ

Giá đất mặt tiền khiến giá chung cư cũ tăng vọt. Ảnh minh họa: IE

Đó là khẳng định của các chuyên gia xây dựng, BĐS tại buổi họp báo về hội thảo Xây dựng chính sách cải tạo các khu đô thị cũ do Tổng hội xây dựng VN và Bộ Xây dựng tổ chức ngày 10.10

Theo TS. Phạm Sĩ Liêm, Tổng hội xây dựng VN, gần đây, khi Luật Quy hoạch đô thị năm 2009 được ban hành thì mới có một số quy định pháp luật đề cập cụ thể đến cải tạo đô thị, ngoài chủ đề quy hoạch cải tạo còn đề cập đến chuẩn bị quỹ đất, hạ tầng đô thị và không gian ngầm.

Thu hồi đất trong cải tạo đô thị thực ra là thu hồi công trình, thường là đa sở hữu, vì vậy việc bồi thường đều gắn với tái định cư dân và tái phối trí các hoạt động kinh doanh rất phức tạp. Vì vậy nên áp dụng chế độ dự trữ đất, tức là chính quyền thu hồi đất và chuẩn bị mặt bằng có trang bị hạ tầng rồi sau đó mới giao đất cho các dự án cải tạo do các chủ sở hữu và khu vực tư nhân làm chủ đầu tư thực hiện theo quy hoạch.

Tổng hội Xây dựng VN cho rằng, trong một số trường hợp cụ thể, vẫn nên cho phép thực hiện dự án riêng lẻ phù hợp quy hoạch cải tạo theo đề xuất của chủ đầu tư, nhưng chính quyền không thu hồi đất mà chủ đầu tư phải tự thỏa thuận về đất đai với các chủ sở hữu công trình. Cần có khuôn khổ pháp lý có hiệu lực cho sự tham gia, chẳng hạn phải quy định giới hạn tối thiểu tỷ lệ các hộ trong chung cư hay các chủ sở hữu trong phạm vi dự án đồng thuận với dự án cải tạo.

Chính quyền giữ vai trò chủ đạo trong cải tạo đô thị, lập quy hoạch, lấy ý kiến dân, tổ chức thu hồi đất, làm chủ đầu tư dự án hạ tầng, tạo điều kiện cho các chủ sở hữu làm chủ đầu tư các dự án của họ, xây dựng thu hút khu vực tư nhân vào các Hợp đồng hợp tác công-tư, giám sát quá trình thực hiện dự án cải tạo đô thị.

Các khu nhà ở và chung cư cũ nát hiển nhiên không thể thực hiện cải tạo bằng cách phá dỡ rồi xây lại trên nền cũ mà phải quy hoạch lại theo tư duy đổi mới và không thể giao cho khu vực tư nhân thực hiện với mục đích kiếm lời.

Định hướng chung chính sách cải tạo đô thị nước ta là hài hòa lợi ích của đô thị, chủ sở hữu và các nhà đầu tư, không vượt quá sức tải đô thị; hạn chế tái định cư xa nơi cũ.

Theo ông Liêm, Bộ Xây dựng cần đưa quy định về cải tạo đô thị vào Luật Đô thị đang dự thảo, cho áp dụng thí điểm quan hệ đối tác công - tư, dự trữ đất và xây dựng cơ chế tài chính cho cải tạo đô thị

Thiên Giang