Băn khoăn cứu ngành "hớt váng" lợi nhuận của DN

Dừng cấp phép, gỡ nợ xấu
Trao đổi với PV báo điện tử Infonet, ông Ngọc Quang đại diện Công ty Kinh doanh và Phát triển nhà Hà Nội cho rằng một số giải pháp như: giãn thuế giá trị gia tăng, nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ dự án, giải quyết nợ xấu, hàng tồn kho, bất động sản, vật liệu xây dựng… sẽ giúp nhiều DN BĐS giảm bớt khó khăn trong thời kỳ thị trường trầm lắng này.

Ông Quang cho biết, thuế thu nhập DN giảm từ mức 25% xuống còn 20-23% là cần thiết. Nhà ở xã hội sẽ được hưởng thuế ưu đãi là 10%. Tiền thuê đất tiếp tục cho giảm 50%. Ngoài ra, tiếp tục giãn thuế giá trị gia tăng trong 6 tháng đầu năm 2013 và các doanh nghiệp bất động sản sẽ được cho giãn thuế nhiều hơn. Đây cũng là những giải pháp giúp DN hạ giá thành sản phẩm để DN và khách hàng tìm được tiếng nói chung.

"Nhà nước cần nhanh chóng điều chỉnh, sửa đổi quy định về tiền sử dụng đất tại Nghị định 69, 120 và Thông tư 93, vì nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, thuê đất tăng từ 3-10 lần so với trước. Tiền sử dụng đất vượt quá khả năng thanh toán và sự chấp nhận của các hộ dân, các DN và thị trường, làm cho các DN không lập được kế hoạch đầu tư kinh doanh do không xác định được nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất", ông Quang kiến nghị.

Tuy nhiên, ông Quang còn cho rằng, để thị trường ấm dần lên, trước tiên DN phải tạo ra nhiều sản phẩm BĐS đa dạng, khác nhau về giá cả cũng như diện tích, vị trí… để phù hợp với nhu cầu và túi tiền của nhiều người. 

Giải pháp xử lý nợ xấu, giãn thuế sử dụng đất sẽ bớt DN khó khăn hơn

Ngoài ra, chúng ta còn có các chính sách không cấp phép cho các dự án bất động sản mới nào nữa trong vòng 5 năm, đi cùng với đó là siết chặt, thu hồi các dự án đã có đất mà chưa được chủ đầu tư triển khai, bỏ hoang hóa…. Cùng với đó là chính sách Ngân hàng mở cửa cho người mua nhà vay với lãi suất ưu đãi. 

"Chúng ta không thể đổ tiền vào một cách ồ ạt vào các dự án mà hãy kích cầu một cách hợp lý, kích cầu là giải pháp quan trọng nhất. Nhà nước nên phát hành trái phiếu để mua các công trình DN bất động sản không bán được để cải tạo, nâng cấp sau đó kích cầu bằng cách bán ra thị trường với giá hợp lý", ông Quang nói.

Liệu với những giải pháp cứu DN giá bất động sản có giảm?

Trước mắt, Nhà nước, DN và người dân phải có giải pháp tháo gỡ tình trạng đóng băng của thị trường bất động sản, đồng thời hướng thị trường tới một mặt bằng mới phù hợp với kinh tế xã hội. Đây là một biện pháp tác động của quản lý nhà nước vào thị trường theo mô hình nền kinh tế thị trường có sự quản lý của nhà nước.

Thứ nhất, nhà nước có những giải pháp kích cầu để nhưng người có thu nhập trung bình và người thu nhập thấp có khả năng thanh toán khi mua nhà đất. Thông qua hình thức trả góp, trả chậm rồi thuê, mua… Thứ hai, Nhà nước trước mắt giảm cung quỹ đất để thực hiện các dự án nhà riêng lẻ, để tránh cho các DN tiếp tục đầu tư.

Ngoài ra, cần có biện pháp tháo gỡ về vốn cho các DN hiện nay đang bị ngân hàng đòi thanh toán nợ. Nếu không giải quyết vốn thì sẽ dẫn tới hàng loạt DN  kinh doanh BĐS phá sản, ngân hàng là chủ nợ cũng lâm vào khó khăn.

Tuy nhiên, trong cơ chế thị trường nếu Nhà nước can thiệp quá sâu sẽ gây nhiều bất lợi, nhưng Nhà nước cũng không thể đứng ngoài, vô can mà phải đóng vai trò là người điều tiết thị trường. Và quan trọng là Nhà nước phải công khai và minh bạch hóa mọi thông tin liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS một cách hợp pháp. Khi đó, mọi thứ sẽ được vận hành đúng quy luật thị trường.

Cung cầu tự quyết?
Tại buổi làm việc bàn giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS tại Hà Nội mới đây, báo cáo của Chủ tịch UBND TP.Hà Nội Nguyễn Thế Thảo cho thấy, trong hai năm qua, thị trường bất động sản (BĐS) của TP.Hà Nội đang gặp rất nhiều khó khăn, nhiều phân khúc đóng băng, không bán được dẫn tới tình trạng nợ xấu gia tăng. 

Cụ thể, TP.Hà Nội hiện đang tồn kho khoảng 5.789 căn hộ chung cư (chưa bán hoặc chưa huy động vốn) trị giá, tương ứng 566.610 m2 sàn, 175.000 m2 đất văn phòng cho thuê tại TP. Hà Nội cũng đang bị tồn đọng. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chi nhánh Hà Nội cho biết, hiện nợ xấu BĐS tại Hà Nội chiếm khoảng 13% tổng dư nợ xấu ngân hàng.
 

Khung cảnh lèo tèo ở một hội chợ kích cầu BĐS Hà Nội

Nguyên nhân là do thị trường nhà ở thương mại phân khúc cao cấp, thấp tầng đã rơi vào tình trạng cung vượt quá cầu. Động thái siết chặt tín dụng của Ngân hàng Nhà nước đã làm cho thị trường BĐS trên địa bàn thành phố thiếu vốn đầu tư, các dự án kéo dài tiến độ, tính thanh khoản của thị trường giảm sút, nợ xấu tăng. Thị trường BĐS trầm lắng, thanh khoản kém dẫn đến giảm giá ở tất cả các phân khúc.
 
Còn theo lí giải của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng, trong thời gian dài, thị trường BĐS đã phát triển tự phát, cơ cấu hàng hoá phát triển mất cân đối về cung - cầu, các DN chú trọng nhiều vào đầu tư loại nhà cao cấp, diện tích lớn. Đặc biệt, lực lượng các nhà đầu cơ nhỏ lẻ tăng mạnh làm cho giá nhà đất không phản ánh đúng giá trị thực.
 
Phó Thủ tướng Vũ Văn Ninh cho rằng, một trong những nguyên nhân khiến thị trường BĐS phát triển thiếu lành mạnh, thiếu minh bạch là có tình trạng đầu cơ.

Từ ý kiến từ Phó Thủ tướng Vũ Văn Ninh và Bộ trưởng Xây dựng đều cho thấy một nguyên nhân đóng băng thị trường BĐS là do đầu cơ.

Vậy cứu BĐS là liệu có phải là cứu giới đầu cơ thoát khỏi thua lỗ, hạ giá?

Cách đây không lâu, giám đốc một DN dệt may tại TP.HCM đã lên tiếng rất bức xúc rằng, DN dệt may xuất khẩu rất mạnh nhưng khi muốn mở rộng hệ thống phân phối để tiếp cận người tiêu dùng trong nước thì rất bế tắc, bởi DN mở các điểm bán lẻ kiếm được đồng lợi nhuận nào thì vào túi chủ mặt bằng hết. Giá thuê mặt bằng ở các thành phố lớn quá cao khiến DN mất hết lãi còn người tiêu dùng phải chấp nhận mua hàng nội với giá cao hơn nhiều mức lẽ ra họ được hưởng". Điều này thể hiện tình trạng khi BĐS "lên hương" chỉ có lợi, làm giàu cho một số ít người còn gây khó khăn cho hầu hết các DN kinh doanh thiếu mặt bằng và người dân.

Vì vậy, nhiều quan điểm cho rằng, nếu giải pháp "cứu" BĐS làm được cái việc là đưa giá BĐS về giá trị thực, giảm giá thành, đáp ứng và phù hợp với nhu cầu của đa số người dân có thu nhập trung bình, thì người dân đồng tình ủng hộ. Còn nếu "cứu" để BĐS lại thu lãi khủng, hút phần không nhỏ nguồn vốn từ ngân hàng, nguồn tiền tiết kiệm đổ vào buôn bán, đầu cơ, thổi giá BĐS để rồi lại lâm nguy và phải tiếp tục cứu.

Vì vậy, không thể cứu BĐS bằng cách gián tiếp hay trực tiếp hỗ trợ cho các DN điều kiện và cơ hội giữ giá cao, lợi nhuận lớn, đẩy được hàng tồn trong ngân sách bị thâm hụt, người dân có thu nhập trung bình, thu nhập thấp không được hưởng lợi hoặc có lợi nhưng rất ít ỏi...

Vì vậy, các giải pháp có chăng chỉ nên nhắm đến việc đưa giá về sát thực tế thu nhập của người dân, và tốt nhất để cung - cầu thị trường tự quyết định.