12 năm sốt nóng, đóng băng BĐS dưới góc nhìn Thứ trưởng Bộ Xây dựng

Tại Hội nghị Bất động sản Quốc tế IREC 2018, ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng đã có những chia sẻ về diễn biến thị trường bất động sản (BĐS) 12 năm qua, kể từ khi Luật Nhà ở 2005 và Luật Kinh doanh bất động sản 2006.

Thị trường bất động sản đã bước những những giai đoạn phát triển nóng rồi trầm lắng, "đóng băng" và nay đã phục hồi và phát triển trở lại....

Cụ thể, giai đoạn 2006 – 2010, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh đánh giá, thị trường BĐS phát triển nóng. Nguyên nhân chính là do trong giai đoạn này chuẩn cho vay lĩnh vực BĐS hạ thấp, lượng tín dụng đổ vào thị trường nhà ở quá lớn dẫn đến thị trường BĐS lại phát triển nóng, giá cả tăng cao, đặc biệt là giá nhà ở, thị trường giai đoạn này chủ yếu là đầu cơ, mua đi bán lại để kiếm lời.

“Do lợi nhuận cao nên trong giai đoạn này có rất nhiều doanh nghiệp, các nhà đầu tư không chuyên nghiệp, không đủ năng lực về tài chính cũng tham gia vào thị trường, đầu tư không tuân thủ quy hoạch, không có kế hoạch, không có căn cứ vào nhu cầu thực của thị trường”, ông Sinh nêu.

Đến giai đoạn 2011 – 2013, lãnh đạo Bộ Xây dựng cho biết, thị trường BĐS rơi vào tình trạng trầm lắng, đóng băng do trong giai đoạn 2009-2010 nguồn vốn tín dụng đổ vào thị trường BĐS quá lớn và có quá nhiều dự án nhà ở được cấp phép đầu tư.

Đồng thời, giai đoạn 2011-2013 đầu tư kinh doanh BĐS được coi là lĩnh vực phi sản xuất, nên các ngân hàng đã siết chặt nguồn vốn đầu tư vào lĩnh vực BĐS, ngay lập tức thị trường này lại rơi vào tình trạng trầm lắng, “đóng băng”.

Cụ thể, giá BĐS nhà ở sụt giảm trung bình từ 20-30%, cá biệt có những dự án giá giảm tới 50% so với thời kỳ 2009-2010. Số lượng giao dịch thành công giảm mạnh, chỉ đạt khoảng 10 – 20% so với thời kỳ thị trường phát triển bình thường; thậm chí nhiều dự án còn không có giao dịch. Kéo theo đó là tồn kho BĐS tăng cao; thời điểm 2013 với số lượng hàng tồn kho lên tới trên 128.000 tỷ đồng, với trên 33.000 căn chung cư, trên 15.000 căn nhà thấp tầng, trên 9 triệu m2 đất nền nhà ở và trên 2 triệu m2 đất nền thương mại khác….

Giai đoạn từ năm 2014 đến nay, thị trường BĐS phục hồi và phát triển sau thời gian trầm lắng kéo dài do ngay từ đầu năm 2013, Chính phủ đã xác định vấn đề cốt lõi để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS đang trầm lắng (2011-2013) là phải khắc phục được sự lệch pha cung – cầu, điều chỉnh cơ cấu hàng hóa hợp lý theo hướng phù hợp với nhu cầu thực và khả năng thanh toán của đại đa số người mua, trọng tâm là phải tập trung thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, hướng tới người nghèo, người thu nhập thấp.

Trên cơ sở đó, ông Sinh cho biết, Chính phủ đã thống nhất chỉ đạo một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường và giải quyết nợ xấu, cùng với việc ban hành các đạo Luật mới đã giúp cho thị trường BĐS phục hồi và phát triển tích cực.

“Hệ thống qui phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động của thị trường bất động sản cũng đã dần hoàn thiện. Trong những năm vừa qua, Quốc hội và Chính phủ Việt Nam đã ban hành nhiều văn bản qui phạm pháp luật quan trọng, như Luật Đất đai (2003, 2013), Luật Xây dựng (2003, 2014), Luật Nhà ở (2005), Luật Kinh doanh bất động sản (2006) và Luật đầu tư (2005, 2014) và các Nghị định hướng dẫn kèm theo, tạo hành lang pháp lý và môi trường đầu tư thuận lợi cho cả các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài”, ông Nguyễn Văn Sinh cho hay.

Theo ông Sinh, trong trung và dài hạn, Việt Nam sẽ là một điểm đến hấp dẫn để đầu tư kinh doanh bất động sản, do nhu cầu về bất động sản như: nhà ở, hạ tầng khu công nghiệp, trung tâm thương mại, bất động sản nghỉ dưỡng... của Việt Nam vẫn còn rất lớn.

Trước đó, dự báo về thị trường BĐS những tháng cuối năm, ông Vũ Văn Phấn - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản, Bộ Xây Dựng khẳng định những tháng cuối năm 2018 sẽ không có biến động lớn.

Cụ thể, ông Phấn cho biết, ở phân khúc căn hộ chung cư nhu cầu về nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp trong năm tới sẽ tiếp tục gia tăng, đặc biệt tại các khu vực đô thị phát triển. Tuy nhiên, thị trường sẽ có sự phân hóa về khả năng tiêu thụ theo từng phân khúc..