Tổng cục Thuế: Thuế cho thuê nhà sẽ tính trên doanh thu thực tế

Liên quan đến việc thu thuế cho thuê nhà, Tổng cục Thuế nhấn mạnh lại rằng, việc cá nhân và người kinh doanh có doanh thu dưới 100 triệu đồng/năm không phải nộp thuế và phần thu sẽ tính trên thực tế phát sinh

{keywords}
Tổng cục Thuế, thuế cho thuê nhà sẽ tính trên doanh thu thực tế phát sinh. (Ảnh: Minh Thư)

Cho thuê vài tháng, tính thuế cả năm

Thông tư 40/2021/TT-BTC hướng dẫn thuế giá trị gia tăng (GTGT), thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh vừa được Bộ Tài chính ban hành sẽ có hiệu lực từ ngày 1/8 tới đây.

Trong đó, nội dung quy định người cho thuê nhà có doanh thu cho thuê đủ 12 tháng trong năm dương lịch từ 100 triệu đồng trở lên phải nộp thuế TNCN 5%, thuế GTGT 5% đang thu hút sự quan tâm.

Có ý kiến cho rằng, cơ quan thuế căn cứ vào tổng doanh thu giả định là 100 triệu đồng/năm, tương ứng trên 8,3 triệu đồng/tháng, để áp thuế cá nhân cho thuê nhà, thay vì căn cứ theo doanh thu thực tế, là bất hợp lý. Bởi lẽ, sẽ có trường hợp trong 1 năm, chủ nhà chỉ cho thuê được 1 tháng, với giá trên 8,3 triệu đồng/tháng. Như vậy, doanh thu chỉ trên 8,3 triệu đồng/năm, chủ nhà đã phải nộp thuế.

Cụ thể, theo quy định mới, tại khoản c, Điều 9, Thông tư 40, “Cá nhân cho thuê tài sản không phát sinh doanh thu đủ 12 tháng trong năm dương lịch (bao gồm cả trường hợp có nhiều hợp đồng cho thuê) thì mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân cho thuê tài sản không phải nộp thuế giá trị gia tăng, không phải nộp thuế thu nhập cá nhân là doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân của một năm dương lịch (12 tháng); doanh thu tính thuế thực tế để xác định số thuế phải nộp trong năm là doanh thu tương ứng với số tháng thực tế phát sinh cho thuê tài sản.

Tuy nhiên, trong ví dụ minh hoạ để người nộp thuế dễ hiểu, Thông tư 40 lại viện dẫn ví dụ “ông B phát sinh hợp đồng cho thuê nhà với thỏa thuận tiền cho thuê là 10 triệu đồng/tháng trong thời gian từ tháng 10 năm 2022 đến hết tháng 9 năm 2023. Như vậy, doanh thu thực tế năm 2022 là 30 triệu đồng, nhưng tổng doanh thu tính theo 12 tháng của năm 2022 là 120 triệu đồng; doanh thu thực tế năm 2023 là 90 triệu đồng, nhưng tổng doanh thu tính theo 12 tháng của năm 2023 là 120 triệu đồng".

Do đó, "ông B thuộc trường hợp phải nộp thuế giá trị gia tăng, phải nộp thuế thu nhập cá nhân tương ứng với doanh thu thực tế phát sinh của năm 2022 và năm 2023 theo hợp đồng nêu trên”.

Tuy nhiên, căn cứ theo Điều 2, Thông tư 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 của Bộ Tài chính, đối với cá nhân nộp thuế khoán thì mức doanh thu 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế giá trị gia tăng, không phải nộp thuế thu nhập cá nhân là doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân của năm.

Thuế cho thuê nhà sẽ tính trên doanh thu thực tế phát sinh

Trước sự quan tâm của dư luận, Tổng cục Thuế liên tục có những thông tin nhằm làm rõ hơn.

Cụ thể, Tổng cục Thuế cho biết, hoạt động cho thuê nhà là hoạt động kinh doanh theo hợp đồng ký kết, thời hạn cho thuê thường là từ 6 tháng đến một năm, nhiều năm. Theo quy định của pháp luật thuế thì hoạt động này sẽ khai thuế theo từng lần phát sinh và có những đặc thù riêng nên cần phải có hướng dẫn cụ thể về khai thuế, tính thuế, nộp thuế để thực hiện nghĩa vụ thuế kịp thời, chống thất thu NSNN.

Thông tư 40 chỉ quy định về mặt thủ tục hành chính thuế; các nội dung về chính sách thuế đối với hoạt động kinh doanh của cá nhân (GTGT, TNCN) vẫn đảm bảo theo đúng quy định của các luật thuế có liên quan. Theo đó, cá nhân kinh doanh, bao gồm cả cá nhân cho thuê tài sản có doanh thu từ 100 triệu đồng/ năm trở xuống thuộc diện không phải nộp thuế.

Cụ thể hơn, theo ông Đặng Ngọc Minh - Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Thuế, quy định của Thông tư 40 chỉ xác định biện pháp quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh phát sinh doanh thu trong năm.

Ví dụ, người cho thuê nhà có thể có nhiều hợp đồng cho thuê khác nhau, ở các địa bàn khác nhau; người cho thuê có thể là chủ sở hữu nhà, hoặc người đứng ra cho thuê có thể là người được ủy quyền (ví dụ một cá nhân ở Hà Nội có nhà tại Đà Nẵng và ủy quyền cho một cá nhân khác tại Đà Nẵng đứng ra cho thuê).

Trong trường hợp này, cơ quan thuế phải có quy định để làm sao những người được ủy quyền, hoặc những cá nhân có phát sinh doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà có thể xác định mức thuế phải nộp.

Tại điều 9 Thông tư 40 đã tạm tính doanh thu phát sinh và quyền lợi của hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh sẽ được đảm bảo khi xác định lại vào năm dương lịch. Để tháo gỡ khó khăn cho người nộp thuế bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh Covid-19, Nghị định 52 quy định hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh sẽ được giãn thời gian nộp thuế đến 31/12.

Như vậy trong năm 2021, nếu tại thời điểm 31/12 cá nhân xác định mình có doanh thu từ hoạt động cho thuê nhà bất kể bao nhiêu tháng, nhưng dưới 100 triệu đồng thì chắc chắn sẽ không phải nộp thuế.

Không chỉ có vậy, Thông tư 40 cũng có quy định cá nhân có thể lựa chọn kê khai thuế theo năm và người cho thuê nhà tùy theo thực tế phát sinh có thể lựa chọn hình thức kê khai, đặc biệt các tổ chức khai thay, nộp thay được ủy quyền có thể kê khai ngay phù hợp với kỳ hạch toán chi phí của doanh nghiệp. Bởi bên khai thay, nộp thay không thể biết được một cá nhân có bao nhiêu nguồn thu nhập khác nhau từ hoạt động kinh doanh.

Trường hợp cá nhân đã nộp thuế, đến cuối năm tổng hợp các nguồn thu nhập nếu từ 100 triệu đồng trở xuống thì cá nhân được đề nghị xử lý hoàn trả hoặc bù trừ vào số phải nộp phát sinh của kỳ sau theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Ngoài ra, để giảm bớt khó khăn cho người nộp thuế do tác động của đại dịch Covid-19, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 52, trong đó có quy định rõ nếu, cá nhân cho thuê tài sản phát sinh thuế TNCN phải nộp trong năm 2021 sẽ chưa phải nộp thuế cho đến ngày 31/12/2021.

Cũng theo ông Minh, thu ngân sách từ hộ kinh doanh và cá nhân chiếm tỷ trọng không lớn trong tổng thu ngân sách. Đơn cử như năm 2020, tổng thu ngân sách khoảng 1.260.000 tỷ đồng nhưng số thu từ hoạt động của các hộ, cá nhân kinh doanh trong đó có hoạt động cho thuê nhà chỉ có gần 4.000 tỷ đồng (chiếm khoảng 0,3% tổng số thu NSNN).

Chính vì vậy, việc tăng quản lý đối với cá nhân kinh doanh, trong đó có cá nhân cho thuê nhà không đặt nặng việc tăng thu ngân sách mà quan trọng hơn là tạo môi trường công bằng, bình đẳng với các hoạt động kinh doanh khác.

Minh Thư

Từ 1/8 chính thức thu thuế cho thuê nhà, dưới 100 triệu đồng/năm không phải đóng thuế

Từ 1/8 chính thức thu thuế cho thuê nhà, dưới 100 triệu đồng/năm không phải đóng thuế

Hoạt động cho thuê tài sản gồm thuê nhà, đất, cửa hàng, nhà xưởng…. nằm trong danh mục tính thuế GTGT 5% và thuế suất thuế TNCN 5%. Theo đó, người cho thuê nhà có doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống sẽ không phải đóng thuế TNCN.

Mòn mỏi chờ đất tái định cư, người dân 'mắc kẹt' trong những căn nhà chờ sập

Do thiếu đất tái định cư, hơn chục năm nay, nhiều hộ dân tại thôn Quan Nam 2, xã Hoà Liên (huyện Hoà Vang) phải sống trong cảnh khổ sở, lo lắng vì nhà cửa nứt toác, xuống cấp trầm trọng.

TP.HCM dùng hơn 6.600 nhà đất chưa sử dụng để bố trí tái định cư

Hơn 6.600 nhà đất chưa sử dụng tại TP.HCM sẽ được dùng làm quỹ nhà tái định cư cho 450 dự án đầu tư công. Gần 5.000 nhà đất khác đã có chủ trương bán đấu giá.

Lãi suất cho vay mua nhà bao nhiêu sẽ kích cầu bất động sản?

Lãi suất điều hành liên tục giảm nhưng lãi suất cho vay mua nhà vẫn chưa hạ nhiều như năm 2021-2022. Theo chuyên gia đánh giá, lãi suất cho vay phải hạ thêm 1 - 2% mới có tác động tốt hơn tới thị trường bất động sản.

Chung cư Hà Nội tăng giá 73% sau 4 năm, thấp nhất 35 triệu đồng/m2

Dù thị trường bất động sản khó khăn chung, nhưng giá chung cư tại Hà Nội không giảm mà còn tăng liên tiếp 18 quý. Giá bán sơ cấp trung bình đạt 53 triệu đồng/m2, sắp tới sẽ giảm hay tăng tiếp? .

Các khoản vay nghìn tỷ có vấn đề của ái nữ Vạn Thịnh Phát, Đồng Tâm ở Sacombank

Sacombank vi phạm trong cho vay đối với CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản Dấu Ấn Sài Gòn, doanh nghiệp do bà Trương Huệ Vân, ái nữ của gia tộc Vạn Thịnh Phát, làm đại diện theo pháp luật.

Đại gia bị chặn giao dịch BĐS Nguyễn Cao Trí, mạng lưới kinh doanh cực khủng

Dù khá kín tiếng nhưng ông Nguyễn Cao Trí được biết đến là một doanh nhân hàng đầu trong ngành công nghiệp thực phẩm và dịch vụ ăn uống (F&B), sở hữu chuỗi nhà hàng Capella đình đám và loạt bất động sản khủng.

'Điểm nóng' phân lô bán nền của Lâm Đồng giao dịch giảm mạnh

Là một trong hai “điểm nóng” phân lô bán nền của tỉnh Lâm Đồng, thị trường bất động sản TP. Bảo Lộc có chiều hướng trầm lắng, giao dịch giảm.

Thanh tra Chính phủ phát hiện loạt vi phạm về đất đai, sân golf ở Yên Bái

Tổng Thanh tra Chính phủ (TTCP) kiến nghị Thủ tướng chỉ đạo xử lý nghiêm những tập thể, cá nhân chưa thực hiện đúng quy định trong quản lý quy hoạch, đầu tư xây dựng, sử dụng đất đai tại Yên Bái giai đoạn 2010 – 2020.

Lãi suất liên tục giảm, khi nào bất động sản 'nóng' trở lại?

Lãi suất hạ nhiệt phần nào tác động đến thị trường bất động sản, nhất là đến tâm lý thị trường, thanh khoản có sự cải thiện. Thị trường bất động sản từ nay đến cuối năm sẽ thay đổi ra sao?

Hà Nội mạnh tay xử lý dự án ven đô ‘ôm' đất rồi bỏ hoang

Cử tri huyện Quốc Oai, Đan Phượng đề nghị UBND TP Hà Nội xem xét việc triển khai thực hiện nhiều dự án nếu không thì thu hồi sau nhiều năm dự án “ôm đất” bất động.